Il comportamento del conduttore - che non ha pagato alcuni canoni di locazione in attesa che il locatore ripristinasse l’immobile - è stato ritenuto grave inadempimento, anche in relazione al comportamento tenuto in corso di causa.
È quanto emerge dalla sentenza n. 2424 della Cassazione, depositata lo scorso 4 febbraio. Il caso. Il locatore aveva intimato al conduttore lo sfratto per morosità nel pagamento dei canoni dal luglio al dicembre del 2005, citandolo contestualmente per la convalida con atto notificato il 23 dicembre 2005. Il conduttore, dal canto suo, affermava di aver tempestivamente corrisposto i canoni richiesti e chiedeva in via riconvenzionale la restituzione di quanto pagato dal luglio 2005 fino al termine dell’esecuzione dei lavori di ripristino dell’immobile - danneggiato dai gravi eventi atmosferici – che il locatore aveva tardato ad eseguire. Inadempimento del conduttore In primo grado venivano rigettate tutte le domande, mentre in appello veniva accolto il ricorso incidentale del locatore, con la conseguente dichiarazione di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, che veniva anche condannato alle spese del doppio grado di giudizio. nuovamente moroso in corso di causa. Anche perché – si osserva – nel corso del giudizio di primo grado, il conduttore si era reso nuovamente moroso nel pagamento dei canoni relativi al periodo luglio – dicembre 2006, dando luogo alla notifica di una seconda intimazione di sfratto. In sostanza, è stata compiuta la valutazione prevista dall’art. 1455 c.c. importanza dell'inadempimento , con implicito positivo apprezzamento della gravità dell’inadempimento del conduttore anche in relazione al comportamento tenuto in corso di causa.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 5 dicembre 2013 – 4 febbraio 2014, n. 2424 Presidente Russo – Relatore Amatucci Svolgimento del processo 1.- Il locatore B.I. di un immobile di due piani, il cui piano terra era condotto in locazione da D.P. per uso di abitazione secondaria, intimò al conduttore sfratto per morosità nel pagamento dei canoni dal luglio al dicembre del 2005 e lo citò contestualmente per la convalida con atto notificato il 23.12.2005. Il conduttore resistette e, costituendosi nel febbraio del 2006, affermò di aver già tempestivamente corrisposto i canoni per il trimestre da luglio a settembre del 2005 e che, comunque, il 31.1.2006 aveva provveduto al pagamento dei canoni richiestigli e di quanto fino a quella data dovuto. Chiese in riconvenzione la restituzione di quanto pagato dall'1.7.2005 fino al termine dell'esecuzione dei lavori di ripristino dell'immobile, sostenendo che il locatore aveva tardato ad eseguirli dopo i gravi eventi atmosferici .che il 3.9.2005 avevano danneggiato il tetto dell'immobile. Domandò per questo anche la riduzione dei canoni ed il risarcimento dei danni per l'ammaloramento dei propri beni mobili. Con sentenza n. 973 del 26.3.2008 il Tribunale di Brescia, espletata c.t.u., rigettò tutte le domande e compensò le spese. 2.- Con sentenza n. 1111 del 19.12.2008 la Corte d'appello di Brescia ha respinto l'appello principale del conduttore D. ed ha accolto quello incidentale del locatore B. , dichiarando risolto il contratto per inadempimento del conduttore, che ha condannato alle spese del doppio grado. 3.- Avverso la sentenza ricorre per cassazione, con ricorso notificato il 9.9.2009, il conduttore D.P. , affidandosi a tre motivi illustrati anche da memoria. Resiste con controricorso il locatore B.I. . Motivi della decisione 1.- Il primo motivo investe la decisione - denunciando violazione degli artt. 1455, 1460 e 1475 c.c., falsa applicazione degli artt. 55 della legge n. 392 del 1978 e 1453 c.c., nonché insufficiente motivazione su fatto decisivo anzitutto per avere la Corte d'appello ritenuto non sanata la morosità, in relazione al mancato pagamento di quanto dovuto anche per capitale ed interessi, in applicazione dell'art. 55 della legge n. 392/1978 invece estraneo al caso di specie, giacché non era stato mai concesso un termine di grazia e per avere omesso di valutare, come avrebbe invece dovuto, l'importanza dell'inadempimento del conduttore ai fini risolutivi. La Corte non avrebbe inoltre considerato che il conduttore aveva sostenuto di aver già pagato il primo trimestre e che aveva a sua volta eccepito l’inadempimento del locatore in ordine al ritardo nel ripristinare l'immobile anche all'interno dopo gli eventi atmosferici che lo avevano reso inidoneo all'uso. 1.1.- La Corte d'appello, dopo aver ritenuto per le ragioni appena dette che il conduttore non avesse ottemperato al disposto di cui all'art. 55 citato, ha altresì osservato, nell'ottica della salutazione del comportamento complessivo, anche successivo, del conduttore, che secondo quanto dedotto dal B. locatore e non contestato dal D. conduttore , nel corso del giudizio di primo grado costui si è reso nuovamente moroso nel pagamento dei canoni relativi al periodo 01.07.06-30.09.06 e 01.10.06-31.12.06, dando luogo alla notifica, in data 7.3.07, precedente la pronuncia del Tribunale, di una seconda intimazione di sfratto . La valutazione imposta dall'art. 1455 c.c., lungi dall'essere stata pretermessa, è stata dunque espressamente compiuta, con implicito positivo apprezzamento della gravità dell'inadempimento del conduttore anche in relazione al comportamento tenuto in corso di causa, com'è senz'altro consentito nei contratti di durata e, in particolare, in quello di locazione cfr., ex multis , per la dovizia delle argomentazioni, Cass. nn. 5902 e 24207 del 2006 . Il che rende del tutto superflua l'indagine sull'ambito applicativo dell'art. 55 della legge n. 392 del 1978 in riferimento al rilievo a tale disposizione conferito dalla Corte d'appello in ordine al pagamento di canoni comunque diversi da quelli non corrisposti per i sei mesi compresi tra l'1.7.2006 ed il 31.12.2006. Quanto all'omessa considerazione dell'eccezione di inadempimento formulata dal conduttore, escluso che l'affermato doppio pagamento da parte sua possa essere addirittura riguardato come inadempimento del locatore come è presupposto dal quesito di cui a pag. 9 del ricorso, righe da 17 a 21 , va rilevato che la Corte d'appello ha decisamente escluso, con apprezzamento di merito del tutto esauriente sotto il profilo della motivazione, che al locatore fossero imputabili ritardi di sorta. Che poi questi non avesse ripristinato anche l'interno dei locali e che per tale ragione fosse a sua volta inadempiente al punto da giustificare il mancato pagamento del canone da parte del conduttore, è questione che il ricorrente conduttore non afferma - in violazione del principio di autosufficienza - di aver espressamente posto in grado di appello in un contesto connotato dalla conclusione della non imputabilità al locatore dei ritardi ascrittigli e del danno derivatone al conduttore, per essersi il primo tempestivamente attivato in relazione alle caratteristiche del caso di specie e per essere il secondo rimasto invece inerte . 2.- Il secondo motivo violazione degli artt. 1575, 1583 e 1584 c.c., nonché omessa motivazione su fatto decisivo per non essere stato considerato che il locatore avrebbe dovuto ripristinare non solo il tetto ma anche l'interno impregnatosi d'acqua è per tale ragione inammissibile. Perché una sentenza sia censurabile per omessa considerazione di un fatto controverso e decisivo occorre, invero, che del fatto si sia discusso in relazione al rilievo che era suscettibile di assumere ai fini della decisione. In ricorso non si afferma dove, come, in quale senso tanto fosse avvenuto. E sarebbe stato tanto più necessario in relazione alla difficoltà di cogliere come, rovinatosi un tetto per un evento meteorico eccezionale, una volta escluso il ritardo nell'intervento del locatore nella riparazione del tetto ed essendo comunque entrata acqua nell'immobile anche per le forti piogge verificatesi nei giorni successivi, al locatore possa essere imputato di aver provocato la rovina dei mobili del conduttore per non essere tempestivamente intervenuto non solo sul tetto, ma anche sulla muratura impregnatasi d'acqua. Non è detto, in particolare, che cosa il locatore invece del conduttore stesso avrebbe in concreto dovuto fare e non aveva fatto, costituendo dato di comune esperienza che una muratura impregnata d'acqua con non altro si asciuga che col passare del tempo. Né si afferma cosa diversa da questa nei passi riportati in ricorso della relazione del c.t.u. circa la genesi, le cause e la stima dei danni. La censura di violazione di legge è invece inammissibile non costituendo quaestio iuris ma di fatto lo stabilire se, nel caso di specie, l'obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto l'unica disposizione cui si fa riferimento nel quesito è appunto l'art. 1575 c.c. fosse stato adempiuto o no a seguito dell'intervenuta riparazione del solo tetto. 3.- Col terzo motivo la sentenza è denunciata, in relazione all'art. 360, n. 4, c.p.c., omessa pronunzia in ordine alla domanda di restituzione dei canoni relativi al trimestre 1.7.2005-30.9.2005, che il conduttore sosteneva di aver pagato due volte. Col quesito di diritto si domanda se il giudice debba pronunciarsi su tutte le domande proposte dalle parti e in particolare se debba pronunziarsi circa la domanda di restituzione dei canoni che il conduttore abbia svolto relativamente a quanto versato due volte per lo stesso titolo . 3.1.- Nella illustrazione del motivo si afferma che la Corte d'appello dopo aver avuto riguardo alla affermazione del D. di aver pagato due volte il rateo di canone del trimestre 1.1-30.9.2005 , ha ritenuto che tanto fosse stato fatto a prescindere dalla dedotta duplicazione di pagamento e, invece, in ragione del dedotto inadempimento da parte del locatore dell'obbligazione di mantenere l'immobile locato in condizioni idonee all'uso pattuito , escludendo che si vertesse in ipotesi di ripetizione di indebito in ordine alla domanda di condanna del locatore alla restituzione dei canoni versati dall'1.7.2005 sino all'esecuzione dei lavori di ripristino dell'immobile locato . Così effettivamente ha motivato la Corte di merito a pagina 10 della sentenza . Ebbene, con sentenza n. 8077 del 22.5.2012 le Sezioni unite di questa corte hanno stabilito che quando col ricorso per cassazione venga denunciato un vizio che comporti la nullità del procedimento o della sentenza impugnata, sostanziandosi nel compimento di un'attività deviante rispetto ad un modello legale rigorosamente prescritto dal legislatore, ed in particolare un vizio afferente alla nullità dell'atto introduttivo del giudizio per indeterminatezza dell'oggetto della domanda o delle ragioni poste a suo fondamento, il giudice di legittimità non deve limitare la propria cognizione all'esame della sufficienza e logicità della motivazione con cui il giudice di merito ha vagliato la questione, ma è investito del potere di esaminare direttamente gli atti ed i documenti sui quali il ricorso si fonda, purché la censura sia stata proposta dal ricorrente in conformità alle regole fissate al riguardo dal codice di rito ed oggi quindi, in particolare, in conformità alle prescrizioni dettate dagli artt. 366, primo comma, n. 6, e 369, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ. . Il principio è suscettibile di ricevere applicazione anche nel caso in esame, in quanto concernente la portata della domanda domanda che risulta invece inequivocamente formulata in primo grado e in appello nell'unico senso possibile, che è appunto quello indicato dal ricorrente, essendo del tutto privo di logica intrinseca che la domanda di restituzione di canoni pagati due volte possa non costituire ripetizione di indebito della metà di quanto si assuma complessivamente versato. Il motivo va dunque accolto. 4.- La sentenza è cassata in relazione, con rinvio alla stessa Corte d'appello in diversa composizione, perché decida esclusivamente in ordine alla domanda di restituzione della, sopraindicata rata trimestrale di canone. Restano ferme le ulteriori statuizioni della sentenza impugnata, con esclusione di quella sulle spese. Il giudice del rinvio regolerà anche quelle del giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte di Cassazione rigetta il primo ed il secondo motivo di ricorso ed accoglie il terzo, cassa in relazione e rinvia, anche per le spese, alla Corte d'appello di Brescia in diversa composizione.