Requisito essenziale della vendita immobiliare è l'individuazione del cespite o l'indicazione dei criteri per individuarlo

Nella vendita immobiliare, l'individuazione dell'oggetto o la definizione dei criteri per la sua determinazione deve avvenire a pena di nullità con atto scritto, consistendo nella concretizzazione di un elemento essenziale del negozio, non potendo avere rilievo i dati di interpretazione che non facciano riferimento al testo scritto dell'accordo, quali quelli desumibili dal comportamento successivo dei contraenti in fase di esecuzione dello stesso.

E' illecito l'accordo privato con cui si attribuisce un diritto di prelazione all'assegnazione di immobili destinati ad edilizia popolare. E’ quanto affermato dalla Corte di Cassazione, nella sentenza n. 26988 del 2 dicembre 2013. Il caso . Una parte dei suoli interessati da una lottizzazione destinata a costruzioni di edilizia popolare erano di proprietà privata. Il proprietario, in accordo con la società che avrebbe dovuto realizzare le opere edilizie, al fine di velocizzare la procedura amministrativa, cedeva il suolo al comune e stipulava contestuale accordo con la società costruttrice in ragione del quale la seconda avrebbe dovuto trasferire in proprietà due alloggi o il solo valore monetario a favore del primo. Successivamente, la società veniva ceduta ad altra compagine societaria che si impegnava a rispettare tutti gli accordi assunti dalla ceduta. L'originario proprietario del suolo, terminata la costruzione, chiedeva bonariamente che fosse rispettato l'accordo, dunque, trasferita in suo favore la proprietà di due alloggi ma otteneva secco rifiuto, pertanto conveniva in giudizio la società costruttrice affinché fosse condannata al trasferimento della proprietà e, in subordine, chiedeva che la parte convenuta fosse dichiarata inadempiente e condannata a versare la somma equivalente al valore di mercato dei due alloggi. Il Tribunale rigettava la domanda, rilevando che non era stato individuato e provato l'accordo volto al trasferimento dei due alloggi e, in ogni caso, l'attore non possedeva i requisiti necessari per l'assegnazione di alloggi popolari. Con le medesime argomentazioni, il giudice di merito, escludeva l'inadempimento della parte convenuta e, per effetto diretto, escludeva l'obbligo di indennizzo. La Corte d'Appello confermava la sentenza di prime cure, chiariva che l'originario accordo si caratterizzava per la mancata determinazione e/o determinabilità dei contenuti, nonché, per la mancata individuazione dei beni immobili, rilevava che l'attore era privo dei requisiti personali indispensabili all'assegnazione degli alloggi di edilizia popolare, osservava che l'attore, a fronte della cessione, aveva già ottenuto dal comune anche una remunerazione. La corte precisava che l'assegnazione degli alloggi di edilizia popolare doveva avvenire secondo i requisiti e le procedure previste dalla legge e che nessun accordo privato poteva eludere detti vincoli. La corte territoriale, con le argomentazioni appena richiamate, riteneva totalmente infondata la pretesa formulata da parte attrice e condannava la stessa al pagamento delle spese di lite. Parte attrice ha proposto ricorso per cassazione. L'assegnazione degli alloggi di edilizia popolare. Deve avvenire secondo quanto disposto dalla legge di settore, pertanto si deve escludere che un atto di autonomia privata possa eludere dette norme e costituire privilegi a favore di soggetti privati nell'assegnazione dei cespiti. In caso contrario si finirebbe per sovvertire la ratio della norma che, senza dubbio, è quello di garantire il diritto all'abitazione a coloro che possiedono i requisiti di necessità indicati dalla legge. Vendita immobiliare ed individuazione dell'oggetto. La S.C. ha osservato che l'accordo originario cui parte attrice rimandava si caratterizzava per essere indeterminato. Più precisamente le parti non avevano fisicamente individuato i beni e neanche i criteri per procedere alla loro individuazione. Sul punto, hanno segnalato i giudici di legittimità, nella vendita immobiliare, l'individuazione dell'oggetto o la definizione dei criteri per la sua determinazione, deve avvenire a pena di nullità con atto scritto, consistendo nella concretizzazione di un elemento essenziale del negozio, non potendo avere rilievo i dati di interpretazione che non facciano riferimento al testo scritto dell'accordo, quali quelli desumibili dal comportamento successivo dei contraenti in fase di esecuzione dello stesso Cass. n. 9232/1992 . L'obbligazione alternativa. Disciplina l'ipotesi in cui il debitore si libera eseguendo alternativamente una delle obbligazioni originariamente individuate, così come scelta in accordo tra le parti. Nel caso in commento, non ricorre tale ipotesi, atteso che assegnazione del cespite e indennizzo in danaro non potevano essere in posizione di alternatività essendo la prima impossibile sin da principio. Concludendo. In definitiva, osserva la S.C., le pretese di parte attrice sono infondate atteso che l'atto originario oltre a non riferirsi ad oggetto bene immobile determinato o determinabile, non poteva riconoscere un diritto di assegnazione di immobile di edilizia popolare che è potere attribuito esclusivamente alla legge. Tali due valutazioni escludono qualsiasi inadempimento della società costruttrice, quindi, è corretta la scelta operata dalla corte territoriale di lasciare esente da responsabilità la società costruttrice convenuta. Per tutte queste ragioni la S.C. ha confermato la sentenza impugnata e condannato parte attrice-soccombente al pagamento delle spese relative al doppio grado di giudizio.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 8 ottobre - 2 dicembre 2013, n. 26988 Presidente Goldoni – Relatore Proto Svolgimento del processo Con citazione del 5/7/1990 B.A. nonchè Ro. e Ba.Gi. convenivano in giudizio la società Capital Costruzioni S.p.A. per chiederne la condanna al trasferimento della proprietà di appartamenti realizzati da Capital Costruzioni su parte del mappale 90 e sul mappale 356 del Foglio 46 della sezione di Burano del Comune di Venezia, come sarebbero stati identificati da loro stessi in corso di causa, oltre al rimborso delle spese e, in subordine, la condanna al pagamento di una somma pari al valore venale degli immobili non trasferiti come identificati quantitativamente e qualitativamente nella convenzione del 5/3/1990. A sostegno delle loro pretese gli attori assumevano di essere divenuti proprietari, quali eredi di Ba.Ma. di un fondo di mq. 1380 nel Comune di Venezia, da destinare ad accesso ad un'area compresa nel Piano per l'edilizia economica e popolare. che la società Edilenzo era interessata all'assegnazione dell'area sulla quale edificare in attuazione del PEEP e per tale ragione la stessa aveva concluso il 5/3/1990 con Ba.Ma. un accordo con il quale il Ba. si era impegnato a cedere in via bonaria al Comune il proprio lotto di terreno al fine di facilitare l'attuazione del piano di zona e la società Edilenzo si era impegnata a cedergli gratuitamente due appartamenti definiti di pezzatura media, di circa 70 mq. lordi fra quelli che avrebbe costruito una volta divenuta assegnataria dell'area che successivamente, il 20/6/1995, la società Edilenzo stipulava con Capital Costruzioni una convenzione con la quale quest'ultima, ove si fosse resa definitivamente assegnataria dell'area entro un certo termine, si impegnava a rimborsare le spese sostenute da Edilenzo e a onorare gli impegni assunti con la convenzione stipulata con il Ba. i cui eredi il 24/3/1995 avevano dato esecuzione agli accordi trasferendo volontariamente il fondo al Comune di Venezia e ricevendone la relativa indennità che con la citazione si dichiaravano disposti a versare alla convenuta - che l'area disponibile era assegnata per il 45% a Capital Costruzioni e per il 40% a Capital Alessandra partecipata dai medesimi soci anche la società Capital Alessandra aveva sottoscritto la convenzione del 20/6/1995. Gli attori, ritenendo avverate le condizioni previste dall'iniziale accordo, ne chiedevano l'esecuzione nei confronti di Capital Costruzioni e, dopo il suo rifiuto di adempiere, la convenivano in giudizio. La convenuta, costituendosi, eccepiva, tra l'altro, la nullità delle convenzioni per la mancata individuazione dei beni, neppure individuabili. Con sentenza del 12/9/2002 il Tribunale di Venezia rigettava le domande attrici sia con riferimento alla mancanza degli elementi essenziali per l'individuazione dell'oggetto del contratto definitivo, sia con riferimento alla mancata prova, da parte degli attori, del possesso dei requisiti richiesti dalla normativa speciale per rendersi assegnatari di alloggi di edilizia economica e popolare, argomento utilizzato anche per escludere il diritto degli attori al controvalore degli immobili che non potevano essere trasferiti, stante la non imputabilità dell'inadempimento. Gli attori proponevano appello al quale resisteva la società convenuta che proponeva appello incidentale per ottenere anche la condanna, a suo favore, delle spese del primo grado. La Corte di Appello di Venezia, con sentenza in data 11/4/2007, rigettava l'appello principale e accoglieva l'appello incidentale. La Corte di Appello preliminarmente rilevava l'inammissibilità della domanda di ingiustificato arricchimento trattandosi di domanda nuova solo accennata, per la prima volta, nella parte espositiva della citazione in appello e neppure formulata nelle conclusioni osservava altresì che la domanda era priva dei presupposti di legge perchè il rigetto delle domande attoree derivava dalla nullità della convenzione, perchè Capital non aveva conseguito alcun arricchimento e perchè i Ba., per il trasferimento volontario del bene al Comune avevano ricevuto il compenso. Per il resto, la Corte territoriale confermava il rigetto della domanda di sentenza costitutiva del trasferimento delle due unità immobiliari ritenendo, in via principale la nullità della convenzione per indeterminatezza e indeterminabilità dell'oggetto, non rimediabile neppure con la possibilità di scelta dei beni riconosciuta al Ba. in quanto generica e inidonea ad attribuire alla convenzione i requisiti che la rendessero azionabile ai sensi dell'art. 2932 c.c. la Corte di Appello osservava inoltre che la scelta non era stata neppure compiuta così che in ogni caso sarebbe stata impossibile l'esecuzione in forma specifica dell'accordo. Era confermato anche il rigetto della domanda subordinata di pagamento del controvalore dei due immobili perchè la liquidazione era resa impossibile dall'impossibile identificazione dei beni pretesi e dalla quantificazione del loro valore la Corte di Appello osservava inoltre che l'iniziale domanda subordinata degli attori aveva come presupposto l'inadempimento o l'impossibilità di adempiere di Capital Costruzioni all'obbligazione di trasferimento, tanto che nella loro prospettazione, dall'impossibilità di adempiere non sarebbe derivata la liberazione della convenuta, ma la condanna al pagamento di somme a loro favore il presupposto per l'accoglimento della domanda subordinata non sussisteva mancando l'imputabilità a Capital dell'inadempimento o dell'impossibilità di adempiere e la domanda così come formulata non poteva essere considerata come domanda di ingiustificato arricchimento, mancandone tutti i presupposti. Nonostante queste rationes decidendi, la Corte di Appello riteneva di esaminare anche il motivo di appello relativo alla ritenuta mancata prova, da parte degli attori, dei requisiti necessari per rendersi assegnatari di alloggi realizzati in area compresa nel PEEP e osservava che la stessa L. n. 865 del 1971, richiamata nella convenzione dedotta in giudizio, all'art. 35, comma 11, richiedeva specifici requisiti così che il preliminare di vendita di un alloggio in detta area doveva ritenersi nullo ex art. 1418 c.c., ove il promissario acquirente fosse privo dei requisiti richiesti e in particolare del requisito reddituale, che comunque avrebbe dovuto essere provato dagli attori nel momento in cui chiedevano l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di trasferimento di beni assoggettati a vincoli il de cuius Ba.Ma., ai sensi della L. n. 865 del 1971, art. 35, u.c., in ogni caso, poteva rendersi assegnatario di un solo alloggio di edilizia economica e popolare e non di due. La Corte territoriale osservava ancora che la promittente Capital Costruzioni non aveva nessun obbligo di verificare il requisito del promissario perchè la stessa non era parte della convenzione stipulata con Edilenzo nè il promissario aveva subito alcun danno risarcibile dal mancato conseguimento di un vantaggio illecito e dipendente da un vincolo che, in quanto derivante dalla legge, doveva essere conosciuto. Gli attori non avevano diritto ad alcuna prestazione in denaro alternativa ad una prestazione che sarebbe stata illecita, rendendo illecito l'intero accordo. B.A. e Ba.Gi. ricorrono con cinque motivi e depositano memoria. La società Capital Costruzioni resiste con controricorso e propone ricorso incidentale subordinato, con sette motivi, al quale hanno resistito con controricorso i ricorrenti deposita memoria. Ba.Ro. è rimasta intimata. Motivi della decisione 1. Con il primo motivo i ricorrenti deducono il vizio di motivazione per travisamento del fatto sostenendo - che sarebbe stata ritenuta la contrarietà a norme imperative dell'accordo sulla base di un divieto di alienazione non più esistente perchè abrogato dalla L. n. 179 del 1992, art. 23 e, quindi, data la libera commerciabilità i sarebbe venuta meno la ratio della presunzione di illegittimità della pattuizione - che di conseguenza le due convenzioni non sarebbero illegittime che non si applicherebbero alla fattispecie i requisiti soggettivi di cui alla L. n. 865 del 1971, art. 35, per rendersi acquirenti degli alloggi di cui al PEEP e che gli attori avrebbero potuto vantare un titolo di prelazione connesso alla preferenza accordata ai proprietari espropriati. 1.1 Il motivo è infondato in quanto indirizza le sue censure su parti della motivazione della sentenza impugnata come quella relativa alla ritenuta nullità del negozio nel suo complesso, sviluppata alle pagine 25 e 26 della sentenza, ma preceduta dall'affermazione che l'argomento era esposto per completezza espositiva che non assumono alcuna rilevanza in relazione alle seguenti decisive argomentazioni gli immobili non potevano essere trasferiti al preteso promissario in quanto i beni oggetto della promessa di vendita non erano individuati e non erano neppure individuabili pagg. 19 e 20 della sentenza - di conseguenza era incerta la somma della quale era chiesto il riconoscimento in via subordinata, dato che la sua liquidazione dipendeva dall'impossibile identificazione dei beni pretesi pag. 19 della sentenza la convenzione di cui si discute in giudizio richiamava le condizioni e i vincoli della normativa concernente le aree PEEP e pertanto gli assegnatari dovevano possedere i requisiti richiesti dalla vigente legislazione erano richiamati, a pagina 21 della sentenza, la L. n. 865 del 1971, art. 35, comma 11 e la L. n. 179 del 1992 e L. n. 457 del 1978 per un evidente errore materiale era indicato, per questa legge l'anno 1998 invece che l'anno 1978 così che gli attori, per ottenere il trasferimento, avrebbero dovuto dimostrare di esserne in possesso pag. 21 della sentenza - pertanto non era imputabile a Capital Costruzioni nè l'inadempimento nè l'impossibilità di adempiere, così che andava egualmente rigettata la domanda subordinata di pagamento del valore venale degli immobili pagina 22 della sentenza . Con riferimento all'esistenza di requisiti reddituali necessari per rendersi assegnatari di alloggi di edilizia economica popolare, basti richiamare, per confermare la perdurante vigenza di requisiti necessari per rendersi assegnatari degli alloggi di edilizia economica popolare, la L. n. 457 del 1978, art. 46, che, dopo avere stabilito, al secondo comma che le imprese di costruzione e i loro consorzi possono effettuare l'alienazione degli alloggi costruiti sulle aree di cui al precedente comma o la costituzione su di essi di diritti reali di godimento, anche in deroga al quindicesimo comma della L. 22 ottobre 1971, n. 865, art. 35, trasferendosi all'avente causa dal l'impresa di costruzione gli obblighi derivanti dall'applicazione del medesimo comma . P.Q.M. La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il ricorso principale e dichiara assorbito il ricorso incidentale. Condanna spese B.A., Ba.Gi. a pagare alla società Capitale Costruzioni S.p.A. le spese di questo giudizio di cassazione che liquida in Euro 10.500 per compensi oltre Euro 200,00 per esborsi.