Se il bene immobile non è in grado di perseguire gli interessi originariamente individuati dalle parti, il contratto può essere risolto per inadempimento., che deve essere valutato ricostruendo le intenzioni delle parti e l'essenzialità dalle stesse attribuita alle rispettive obbligazioni.
Inoltre, in tema di prova per presunzione, è sufficiente che il fatto ignoto che si intende provare sia desunto da fatti noti e in ragione di essi considerato verosimile ed altamente probabile non essendo necessario che il fatto ignoto sia la certa ed unica conseguenza dei fatti noti provati. Ad affermarlo è la Corte di Cassazione, nella sentenza n. 22898 dell’8 ottobre 2013. Il caso. Una società stipulava con una persona fisica un contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di un appartamento e di un lastrico solare cui, però, non seguiva il contratto definitivo di vendita. La compagine societaria conveniva in giudizio il promissario acquirente affinché ex art. 2932 c.c. fosse condannato a stipulare il contratto. Il convenuto si costituiva in giudizio, con domanda riconvenzionale, chiedeva la risoluzione del contratto per inadempimento del promissario venditore e, in via subordinata, la rideterminazione del prezzo in ragione dei versamenti parziali effettuati e non indicati dalla venditrice, nonché, la condanna di parte attrice al risarcimento dei danni derivanti sia dalle precarie condizioni strutturali del cespite che, più in generale, dall'inadempimento. Il tribunale condannava parte convenuta alla stipula del definitivo, riconosceva un indennizzo per difetti strutturali, infine, individuava l'importo da versare in favore della parte venditrice non tenendo conto dei versamenti che parte convenuta affermava di aver effettuato. La corte d'appello riformava la decisione assunta dal giudice di prime cure, dichiarava risolto il contratto preliminare per la parte riferita ad uno dei due cespiti in quanto sostanzialmente differente da quello promesso in origine , riconosceva i pagamenti parziali effettuati dall'acquirente. Parte attrice, soccombente in appello, proponeva ricorso per cassazione. Vendita di cosa diversa da quella promessa. Parte ricorrente sosteneva che la corte territoriale aveva rilevato la diversità del lastrico solare promesso rispetto a quello effettivamente esistente in ragione delle prove testimoniali assunte e non, come invece avrebbe dovuto, in ragione delle pattuizioni contrattuali. La S.C. ha osservato che la diversità del bene esistente rispetto a quello promesso deve essere individuata interpretando la volontà dei contraenti e non - soltanto - mediante l'individuazione di specifiche clausole negoziali. L'inadempimento di un obbligo, proseguono i giudici di legittimità, e la sua rilevanza, sono circostanze che devono essere valutate in ragione della essenzialità o non essenzialità attribuita dai contraenti ad una data obbligazione. La corte territoriale, correttamente, ha ricostruito l'intenzione dei contraenti nel momento in cui avevano stipulato il preliminare e sulla base di tale valutazione ha desunto la sostanziale diversità tra il lastrico solare promesso ed il lastrico solare effettivo in dettaglio il lastrico solare promesso risultava strutturalmente collegato all'appartamento sottostante di cui costituiva, in fatto, una pertinenza, di contro, il lastrico effettivo risultava essere inadeguatamente collegato e sostanzialmente separato dal vano inferiore, quindi, inidoneo a perseguire il fine originario . Prova dei pagamenti e riduzione del debito mediante semplici presunzioni. La Corte territoriale statuiva che il prezzo originario era stato effettivamente versato in ragione di diversi acconti, alcuni dei quali regolati in contanti. La S.C. ha osservato che anche la prova del pagamento del debito può essere fornita mediante prova testimoniale ex art. 2726 c.c., anche oltre il limite simbolico dei 2,58 euro individuati dall'art. 2721 c.c. Cass. n. 5884/1993 . Detta ammissione è subordinata ad una valutazione delle qualità delle parti, la natura del contratto ed ogni altra circostanza. Tuttavia, l'omessa esistenza di tali elementi non può essere rilevata d'ufficio ma solo ad eccezione di parte e, nel caso in commento, nulla è stato eccepito. Inoltre, chiarisce ancora la S.C., in tema di prova per presunzione, è sufficiente che il fatto ignoto che si intende provare sia desunto da fatti noti e in ragione di essi considerato verosimile ed altamente probabile non essendo necessario che il fatto ignoto sia la certa ed unica conseguenza dei fatti noti provati. Infine, la valutazione di tutti gli elementi spetta al giudice di merito che deve correttamente motivare la relativa decisione e non anche alla Cassazione che è giudice di legittimità. Non si può provare il pagamento in ragione di una semplice scrittura di conto corrente. In ragione di quanto appena argomentato, la S.C. ha escluso che una semplice scrittura di conto corrente da cui si desuma un indescritto prelievo di denaro, effettuato in data prossima alla scadenza di pagamento, possa essere sufficiente a provare per presunzione che dette somme siano state utilizzate per estinguere un certo debito. Chiarisce la Corte che il rapporto tra fatto noto e fatto ignoto deve essere verosimile ed accertabile secondo le regole di esperienza. Infatti, non occorre che tra il fatto noto e quello ignoto sussista un legame di assoluta ed esclusiva necessità causale, essendo sufficiente che il fatto da provare sia desumibile dal fatto noto come conseguenza ragionevolmente possibile, secondo un criterio di normalità, cioè che il rapporto di dipendenza logica tra il fatto noto e quello ignoto sia accertato alla stregua di canoni di probabilità, con riferimento ad una connessione possibile e verosimile di accadimenti, la cui sequenza e ricorrenza possano verificarsi secondo regole di esperienza Cass. 1993/2007 . Per tutte queste ragioni, la S.C. ha cassato la sentenza rinviandola ad altra corte territoriale.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 11 luglio - 8 ottobre 2013, n. 22898 Presidente Migliucci – Relatore Proto Svolgimento del processo Con citazione del 21/2/2002 Home Commerciale s.r.l. conveniva in giudizio F.N. e il di lei figlio P.L. per chiedere sentenza costitutiva del trasferimento di due immobili oggetto di due diversi contratti preliminari il primo, stipulato il 27/4/1998 con il P. quale soggetto fittiziamente interposto alla F. , effettiva acquirente, riguardava un lastrico solare al settimo piano di un palazzo nel quale era ubicato, al sesto piano, anche l'appartamento che era oggetto del secondo preliminare stipulato l'11/1/1999 con la F. , in sostituzione di precedente contratto del 26/5/1998 avente il medesimo oggetto, ma stipulato con P.L. . La sola F. si costituiva in giudizio e riconosceva di essere la promissaria acquirente per entrambi i contratti, contestava il saldo della somma richiesta per l'appartamento del sesto piano, asserendo di avere già corrisposto lire 336.000.00, dichiarava di non essersi mai opposta al trasferimento dell'appartamento, previa determinazione dell'importo ancora dovuto tenuto conto dei vizi dell'immobile. La convenuta proponeva domanda riconvenzionale chiedendo - la risoluzione, per inadempimento, del contratto avente ad oggetto il lastrico solare o, in subordine la riduzione del prezzo, per la mancata realizzazione di un idoneo collegamento con l'appartamento del piano sottostante, in funzione del quale era stato acquistato il lastrico - il risarcimento dei danni per il ritardo nella consegna dell'immobile corredato da certificato di agibilità e abitabilità, ritardo che aveva determinato la perdita del contratto di agenzia, non avendo tempestivamente potuto adibire l'immobile a ufficio - il risarcimento del danno causato da infiltrazioni di acque meteoriche provenienti dal foro di collegamento tra l'appartamento e il soprastante lastrico. Con memoria ex art. 183 comma 5 c.p.c. la convenuta chiedeva, in via riconvenzionale, anche il risarcimento per la perdita di un contributo provinciale a causa della mancata stipula del contratto. Con sentenza del 26/7/2006 il Tribunale di Bolzano accoglieva le domande ex art. 2932 c.c. della società attrice che, tuttavia, condannava al pagamento la somma risarcitoria di lire 6.500.000 per i danni da infiltrazioni di acqua con riferimento al prezzo di acquisto dell'appartamento, pattuito nell'importo di lire 400.000.000 oltre iva al 4%, il primo giudice riteneva pagata sulla base di quietanze, la somma di lire 150.000.000 iva compresa, mentre non riconosceva pagamenti per lire 100.000.000 che la convenuta affermava essere pagati con due assegni rispettivamente di lire 70.000.000 e lire 30.000.000 e un ulteriore pagamento di lire 80.000.000 in contanti. La F. proponeva appello avente ad oggetto - la determinazione del residuo prezzo da pagare per l'appartamento - il risarcimento danni da ritardata consegna - il mancato accoglimento di pretese creditorie - il mancato accoglimento della riconvenzionale di risoluzione del contratto preliminare riguardante il lastrico solare. La società appellata si costituiva, chiedeva il rigetto dell'appello e, con appello incidentale, tenuto conto del persistente rifiuto della promissaria acquirente di acquistare l'appartamento e il lastrico, chiedeva non più l'adempimento, ma la risoluzione dei due contratti per inadempimento oltre al risarcimento danni conseguente all'occupazione dei due immobili, oltre interessi legali. La Corte di Appello di Trento, sezione distaccata di Bolzano, con sentenza del 20/6/2008 in parziale riforma della sentenza appellata, dichiarava risolto il contratto avente ad oggetto il lastrico solare, mentre non accoglieva l'appello incidentale della società, diretto alla risoluzione per inadempimento del contratto relativo all'appartamento, confermando pertanto la sentenza nella parte in cui aveva trasferito la proprietà dell'appartamento del sesto piano, ma riformandola quanto al pagamento del prezzo, che la Corte di Appello riteneva già integralmente pagato osservando che doveva essere riconosciuta, come pagamento - la somma di lire 70.000.000 risultante da un assegno di pari importo trattenuto in garanzia, che la società promettente aveva restituito, pagamento che, secondo la Corte distrettuale, risultava confermato dallo smobilizzo di alcuni titoli venditrice aveva ricevuto dal marito della convenuta e che al marito la società aveva restituito aveva restituito la somma di lire 80.000.000 in quanto risultava prelevata in data prossima alla scadenza contrattualmente prevista per il saldo. La Corte distrettuale, fermo restando il riconoscimento del danno da infiltrazioni, rigettava le richieste della promissaria acquirente, per le altre poste pretesamente a credito in quanto il danno da ritardata abitabilità dell'immobile e gli altri crediti non avevano formato oggetto di domanda riconvenzionale, ma erano stati fatti valere tardivamente. Con riferimento al contratto preliminare avente ad oggetto il lastrico solare, accoglieva la domanda di risoluzione proposta dalla F. rilevando che quanto promesso in vendita era difforme da quanto in concreto offerto perché con il preliminare era stata promessa una terrazza agibile dall'appartamento con scala interna, che effettivamente nelle planimetrie annesse ai preliminari figurava una scala pag. 41 della sentenza appellata mentre tale funzione era compromessa in quanto l'accesso era consentito solo da una scala retrattile collegata alla terrazza con una botola ed era constatata l'impossibilità di rendere il lastrico una terrazza esclusiva collegata all'appartamento con una scala interna lo stesso prezzo di lire 100.000.000, adeguato per la terrazza di un superattico era spropositato per un lastrico collegato all'appartamento da una scala retrattile e da una botola. La società Home Commerciale s.r.l. propone ricorso affidato a sei motivi i primi tre aventi ad oggetto la pronuncia di risoluzione per inadempimento della promittente venditrice, del contratto preliminare relativo al lastrico solare, affermandosi invece l'inadempimento della promissaria acquirente e gli ulteriori tre motivi, nell'ultimo dei quali si deduce anche l'ultrapetizione, aventi ad oggetto la determinazione del prezzo già pagato dalla promissaria acquirente e la risoluzione del preliminare per inadempimento imputabile alla promissaria acquirente. Nella F. resiste con controricorso e propone ricorso incidentale affidato a quattro motivi, i primi tre relativi al mancato accoglimento delle domande per controcrediti e il quarto relativo alla disposta compensazione delle spese processuali. La società Home Commerciale s.r.l. ha depositato memoria. P.L. è rimasto intimato. Motivi della decisione Preliminarmente devono essere riuniti, ai sensi dell'art. 335 c.p.c., il ricorso principale e quello incidentale in quanto proposti avverso la stessa sentenza. 1. Con il primo motivo la società ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1351 e 1362 e ss. c.c. e dei principi generali in materia di interpretazione dei contratti nonché la violazione e falsa applicazione degli artt. 2725 e 2729 c.c La ricorrente sostiene - che l'interpretazione letterale del contratto, criterio ermeneutico prevalente rispetto ai criteri sussidiari degli artt. da 1366 a 1371 c.c., non avrebbe potuto portare ad altra conclusione se non quella dell'inesistenza di obblighi ulteriori rispetto alla creazione di un collegamento, in effetti realizzato attraverso la scala retrattile e la botola, tra l'appartamento e il soprastante lastrico - che l'art. 1351 c.c. richiede la forma scritta per i contratti preliminari aventi ad oggetto la compravendita di immobili con la conseguenza che il contratto non può essere integrato con prove storiche o presunzioni e deduzioni e l'oggetto del contratto era chiaramente individuato nel trasferimento del lastrico non collegato in modo esclusivo al sottostante appartamento - che l'interpretazione data al contratto dalla Corte di Appello contrasta con le regole ermeneutiche e con il principio secondo il quale il contratto deve avere forma scritta. Formulando il quesito di diritto ex art. 366 bis c.p.c. ora abrogato, ma applicabile ratione temporis , la ricorrente chiede se sia conforme alle disposizioni di cui agli artt. 1351 1362, 2725 e 2729 c.c. l'interpretazione di un contratto preliminare di compravendita di un bene immobile operata in spregio delle pattuizioni contrattuali e facendo ricorso, in via di integrazione della volontà contrattuale, ad una deposizione testimoniale e a presunzioni e deduzioni semplici, ricavate dalla denominazione del complesso residenziale o dalla adeguatezza della misura del prezzo, valutata in difetto di richiamo a elementi istruttori e indagine tecnica. 2. Con il secondo motivo la società ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1453 1455 e 2697 c.c. e l'omessa insufficiente e contraddittoria motivazione, nonché l'omesso esame delle clausole contrattuali e di documenti decisivi. La ricorrente sostiene che - la promittente venditrice non ha assunto l'obbligo di vendere unitariamente un compendio immobiliare costituito da appartamento e soprastante terrazza, collegati da scala, ma ha assunto due separate obbligazioni obbligandosi a vendere prima un lastrico e poi un appartamento - che la botola e la scala retrattile erano state realizzate per un impegno assunto dopo il contratto e in precedenza non v'era assunzione di obbligazione contrattuale con riferimento al collegamento in via esclusiva tra appartamento e lastrico - che il mancato collegamento avrebbe comportato, a tutto voler concedere, una riduzione del prezzo per importo pari al costo lire 10.000.000 per realizzare il collegamento. Formulando il quesito di diritto ex art. 366 bis c.p.c. la ricorrente chiede se sia conforme alle disposizioni degli artt. 1453, 1455 e 2697 c.c. la pronuncia di risoluzione di un contratto immobiliare avente ad oggetto un lastrico solare contemplante la possibilità, per la parte promittente, di apportare varianti anche interne al fine di assicurare il rispetto della normativa urbanistica, giustificata dalla mancata realizzazione di un collegamento con l'appartamento sottostante, solo successivamente compromesso in relazione al quale non è stata assunta obbligazione e in relazione al quale la promissoria non ha formulato doglianze nelle comunicazioni prima dell'inizio del giudizio, dimostrando di non avere un interesse tale da giustificare la risoluzione. Con riferimento al vizio di motivazione, la ricorrente sostiene che la motivazione sarebbe carente sui punti decisivi costituiti dalla pretesa assunzione di un obbligo contrattuale di realizzare il collegamento esclusivo e dell'inadempimento di tale obbligazione, nonché della gravità e importanza tale da giustificare la pronuncia di risoluzione oltre che dall'omesso esame di documenti. 3. Con il terzo motivo la società ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1453 1455 e 2697 c.c La ricorrente sostiene - di avere provato la stipula di un contratto preliminare per la vendita del lastrico solare al prezzo di lire 400.000.000 rectius 100.000.000 la cifra di 400.000.000 costituisce evidente lapsus calami in quanto il prezzo del lastrico era incontestabilmente fissato in lire 100.000.000 - che la promissaria non aveva pagato neppure parzialmente il prezzo rendendosi totalmente inadempiente e rifiutandosi di stipulare il contratto definitivo. - che pertanto ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c. doveva essere pronunciata la domanda di risoluzione per inadempimento della controparte. 4. I primi tre motivi devono essere esaminati congiuntamente risolvendosi nell'unitaria censura della pronuncia di risoluzione del contratto preliminare relativo al lastrico solare variamente articolata con riferimento alle regole di ermeneutica contrattuale, alla mancanza di un accordo scritto circa la realizzazione della scala interna, al mancato pagamento del prezzo da parte della promissaria e al suo rifiuto di stipulare il contratto della decisione della Corte di Appello. 4.1 I motivi sono infondati e si risolvono in una critica delle valutazioni del giudice di appello che concernono l'esistenza, nelle planimetrie annesse ai preliminari della previsione di una scala pag. 41 della sentenza , la valutazione della testimonianza del Tinti, richiamata alla pagina 42 della sentenza, circa la caratteristica del fabbricato, denominato terrazze proprio in relazione alla proprietà esclusiva dei proprietari degli attici, dei lastrici solari collegati da scale interne, l'inidoneità della scala retrattile con botola a realizzare l'interesse contrattuale, la sproporzione del prezzo pattuito che sarebbe giustificato per un superattico e non per un lastrico solare collegato da una botola e da una scala retrattile pag. 42 della sentenza . Occorre premettere che, accogliendo la tesi della ricorrente, si dovrebbe giungere alla conclusione che la promissaria acquirente avrebbe promesso di acquistare, l'11/1/1999 in Bolzano, al prezzo di lire 100.000.000 e prima ancora di essere proprietaria di un appartamento sottostante, senza alcun collegamento con il successivo acquisto e senza neppure la previsione della realizzazione di una botola di accesso raggiungibile con una scala retrattile in quanto oggetto di benevola concessione post contrattuale un lastrico solare, di fatto privo di utilità senza il sottostante appartamento perché non era stato ancora concluso il preliminare per il sottostante appartamento , sobbarcandosi i costi della relativa manutenzione. L'interpretazione della Corte di Appello delle pattuizioni contrattuali, ricavata dall'interpretazione di entrambi i contratti e non dei contratti atomisticamente considerati, ha consentito di ricondurre a ragionevolezza l'accordo altrimenti del tutto privo di logica e per nulla corrispondente ad un interesse della promissaria acquirente. In primo luogo, la Corte di Appello ha rilevato che nelle planimetrie annesse ai preliminari una scala era prevista e il riferimento ad una scala compare anche a pagina 3 del ricorso con riferimento al preliminare avente ad oggetto il lastrico, laddove si dice che il lastrico sarebbe reso accessibile mediante un collegamento realizzato a mezzo di scala scoperta dal vano condominiale non risulta che questa scala sia stata realizzata, mentre è stata realizzata una scala retrattile collegata alla terrazza con una botola, inidonea a soddisfare le ragioni per le quali la promissaria si era impegnata all'oneroso acquisto. Ma, a prescindere da questa considerazione di carattere formale, è assorbente rilevare che la censura secondo la quale non era prevista per iscritto in contratto la realizzazione di una scala interna, con determinate caratteristiche di accessibilità, non attinge la ratio decidendi secondo la quale il bene promesso in vendita e il bene concretamente offerto non erano corrispondenti in relazione alla funzione in concreto assunta come essenziale dalle parti riconducendosi così l'inadempimento alla fattispecie della vendita di cosa diversa da quella promessa. Tale essendo la ratio decidendi , la circostanza che nel contratto non fosse specificamente prevista, per iscritto, la realizzazione di una scala interna, non rileva come inadempimento di un obbligo da ricercarsi in una specifica previsione contrattuale, ma attiene al profilo dell'interpretazione della volontà delle parti, dovendosi, appunto stabilire se le stesse avessero o meno inteso attribuire a quella funzione il carattere di funzione essenziale pertanto l'evento risolutivo non è stato collegato all'inadempimento di specifiche obbligazioni assunte con il contratto, ma alle caratteristiche funzionali della cosa promessa in vendita. Contrariamente a quanto sostenuto dalla ricorrente, la Corte di Appello ha correttamente applicato il principale canone ermeneutico nell'interpretazione dei contratti, ossia ha ricercato e individuato la comune intenzione delle parti desunta dall'evidente collegamento ancorché con una motivazione molto sintetica tra i due contratti stipulati dalle stesse parti e in tempi ravvicinatissimi , che rendevano evidente come le stesse ritenessero pacifico che tra l'appartamento dell'ultimo piano, compromesso in vendita poco tempo dopo e il lastrico solare dovesse esservi un rapporto di accessorietà tale per cui la soprastante copertura dovesse essere agevolmente fruibile dall'ultimo piano. La Corte di Appello ha poi rilevato che il bene era del tutto inidoneo a realizzare questo interesse contrattuale e che tale interesse era essenziale nell'economia del contratto. Sempre con riferimento all'accertata diversità del bene, si rivela altresì infondato l'assunto della ricorrente secondo il quale il preliminare relativo al lastrico dovesse essere interpretato indipendentemente dal successivo preliminare relativo al sottostante appartamento, essendo invece incensurabile l'apprezzamento dei giudici del merito secondo il quale sia per l'ammontare del prezzo pattuito, sia per la collocazione dell'appartamento dell'ultimo piano, immediatamente sottostante al lastrico, sia per l'identità delle parti contraenti, in tanto il lastrico veniva acquistato in quanto idoneo a garantire una migliore godibilità dell'appartamento sottostante. La Corte di Appello ha valutato come spropositato il prezzo pattuito nel 1999 per un semplice lastrico solare non idoneamente collegato all'appartamento e a fronte di questa valutazione, la ricorrente non apporta elementi di valutazione contrastanti. L'impegno alla realizzazione di una scala di accesso come conseguenza delle caratteristiche essenziali che doveva possedere il lastrico compravenduto e che invece non possedeva è stato individuato dalla Corte di Appello, con congrua motivazione anche, ma non esclusivamente, considerando le planimetrie allegate ai preliminari all'esito di una valutazione complessiva dei due contratti. Ne discende il rigetto dei primi tre motivi di ricorso. 5. Con il quarto motivo la società ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1351, 2697, 2721, 2725, 2726 e 2729 e il vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione. Il motivo riguardante il preliminare per l'appartamento dell'ultimo piano ha per oggetto l'ammontare dei pagamenti effettuati a titolo di prezzo dalla promissaria e riconosciuti dalla Corte di Appello nell'ammontare corrispondente al prezzo pattuito lire 400.000.000 , mentre erano provati solo pagamenti per lire 180.000.000 residuando così un debito di lire 220.000.000 oltre iva, ingiustamente non riconosciuto. La ricorrente sostiene che la promissaria aveva dedotto e non già provato il pagamento di sole lire lire 70.000.000 + 80.000.000 e, quindi, non dell'intero prezzo inoltre neppure i due pagamenti erano provati essendo inidonea la prova dei pagamenti la prova presuntiva e comunque non sussistendo gli elementi gravi precisi e concordanti per sostenere che la prova fosse raggiunta, ma esistendo, al contrario, presunzioni di segno opposto, tenuto conto che - non v'erano elementi di prova per sostenere che la somme prelevate dalla F. dai suoi conti fossero versate alla società - non v'era motivo di ritenere che la promittente avesse richiesto pagamenti in nero di somme che, invece, risultavano esposte in contratto - non era ragionevole ritenere che la promissaria pagasse la ragguardevole somma di lire 150.000.000 senza pretendere alcuna ricevuta - nella nota 25/1/2002 del suo avvocato aveva riconosciuto di essere ancora tenuta al saldo del residuo dovuto come da contratto preliminare - da un contratto stipulato in data 25/5/1998 con Napura s.r.l. dante causa di Home Commerciale risultava il versamento, da parte di Napura a F. , di lire 80.000.000 per la vendita di altro appartamento, dal cui contratto la F. era receduta, con obbligo di restituzione. In conformità alle deduzioni la ricorrente formula il corrispondente quesito di diritto e, con riferimento al vizio di motivazione, è chiaramente individuato il fatto controverso e le ragioni di insufficienza della motivazione. 5.1 L'art. 2729 c.c. stabilisce che le presunzioni non sono ammissibili nei casi in cui la legge esclude la prova per testimoni. L'art. 2726 cod. civ. stabilisce che le norme stabilite per la prova testimoniale si applicano anche al pagamento e alla remissione del debito e pertanto è ammessa la deroga al divieto della prova testimoniale in ordine al pagamento delle somme di denaro eccedenti il limite previsto dall'art. 2721 cod. civ. Euro 2,58 , ma la deroga è subordinata ad una concreta valutazione delle ragioni in base alle quali, nonostante l'esigenza di prudenza e di cautela che normalmente richiedono gli impegni relativi a notevoli esborsi di denaro, la parte non abbia curato di predisporre una documentazione scritta cfr. Cass. 25/5/1993 n. 5884 . Tuttavia lo stesso art. 2721 c.c., da un lato consente l'ammissione della prova oltre il limite suddetto e, dall'altro, pone una limitazione che non attiene a ragioni di ordine pubblico, ma a tutela di interessi privatistici, con la conseguenza che la limitazione probatoria non solo non è rilevabile di ufficio, ma neppure dalle parti se non dedotta in sede di ammissione della prova o, quanto meno, in sede di espletamento della stessa v. Cass. n. 3186/2006 . La società ricorrente lamenta che la Corte di Appello ha deciso sulla base della testimonianza del marito della F. , ma, l'illegittimità dell'utilizzo ai fini probatori della testimonianza, con riferimento alle norme sopra richiamate, deve escludersi per le ragioni testé enunciate, tenuto conto che la Corte di Appello non era tenuta a rilevare di ufficio l'inammissibilità della testimonianza e che non risulta che l'inammissibilità della stessa sia stata tempestivamente dedotta. Per il resto la censura attiene alla valutazione degli elementi documentali raccolti, utilizzabili ai sensi dell'art. 2721 secondo comma c.c. la cui utilizzabilità è chiaramente evincibile dalla motivazione nel riferimento al pagamento in nero , ossia senza fattura e nel riferimento alla dazione dell'assegno in garanzia e restituito . In tema di prova per presunzione, non occorrendo che i fatti sui quali la presunzione stessa fonda siano tali da far apparire l'esistenza del fatto ignoto come l'unica conseguenza possibile da quelli accertati in giudizio, è sufficiente che il fatto ignoto medesimo sia desunto, alla stregua di un canone di probabilità, e con riferimento ad una connessione di avvenimenti possibile e verosimile secondo un criterio di normalità. La valutazione della decisività degli elementi presuntivi posti a fondamento della decisione è riservata al giudice del merito e non è censurabile in sede di giudizio di legittimità, se assistita da congrua motivazione. Nella specie, non può dubitarsi che sussista una congrua motivazione per quanto attiene al pagamento della somma di lire 70.000.000, essendo fondata oltre che sulla testimonianza, dalla restituzione dell'assegno di pari importo che era stato dato in garanzia e dal riscontro costituito dalle risultanze dell'estratto conto. È invece meramente apparente e, quindi, del tutto insussistente la motivazione secondo la quale sarebbe provato presuntivamente anche l'ulteriore versamento della somma di lire 80.000.000, convincimento al quale previene la Corte di Appello sulla base della presunzione che anche il saldo avrebbe dovuto essere pagato in nero , non sostenuta da un serio elemento di verosimiglianza e dall'unico elemento costituito dalla vicinanza del prelievo rispetto alla data pattuita per il saldo. Il rapporto di dipendenza tra il fatto noto e quello ignoto deve essere accertato con riferimento ad una connessione possibile e verosimile di accadimenti la cui sequenza e ricorrenza possano verificarsi secondo le regole di esperienza Cass. 16993/2007 Cass. 18021/2009 , ma nulla di tutto ciò è rinvenibile nella motivazione secondo la quale ogni prelievo, se effettuato in data prossima ad una scadenza contrattuale, dovrebbe essere imputato al saldo di un debito, che, nella specie, neppure risulta essere un saldo infatti allo stato delle attuali risultanze processuali nei limiti in cui sono state sottoposte all'esame di questa Corte, a fronte di un prezzo di lire 400.000.000 oltre iva sarebbero state versate lire 180.000.000 + 70.000.000 250.000.000, residuando una somma ben maggiore rispetto all'importo di lire 80.000.000. La totale inconsistenza della motivazione impone l'accoglimento del motivo di ricorso in esame nei limiti sopra precisati con rinvio alla Corte di Appello di Trento, altra sezione, per la rinnovazione del giudizio di merito per tutto quanto non deciso in questa sede il giudice del rinvio dovrà altresì tenere conto del controcredito riconosciuto alla promissaria acquirente per i danni da infiltrazioni. Siccome è cassata la sentenza impugnata per la parte in cui ha dichiarato la risoluzione del preliminare relativo all'appartamento per inadempimento della società promittente venditrice, il giudice del rinvio, solo nel caso di conferma della pronuncia risolutoria, dovrà nuovamente valutare le conseguenze risarcitorie dell'eventuale inadempimento in relazione alla ragioni di credito oggetto del secondo motivo del ricorso incidentale danno da ritardo nella consegna dell'immobile e del terzo motivo del ricorso incidentale in relazione alla dedotta violazione dell'art. 183 comma quinto c.p.c. . 6. Con il quinto motivo la società ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1453 1455 e 2697 c.c. censurando il mancato accoglimento della domanda di risoluzione per inadempimento del preliminare in relazione al mancato pagamento del saldo prezzo. 6.1 Il motivo resta assorbito dall'accoglimento, per quanto di ragione, del quinto motivo, che comporta la necessità per il giudice del rinvio, di accertare l'eventuale inadempimento e la sua rilevanza. 7. Con il sesto motivo la società ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c. per ultrapetizione e il vizio di omessa insufficiente e contraddittoria motivazione sostenendo che la Corte di Appello, incorrendo nel vizio di ultrapetizione, avrebbe ritenuto interamente saldato il prezzo, pur in presenza di eccezione di pagamento limitato ad una sola parte del prezzo. 7.1 Anche questo motivo resta assorbito dalla cassazione, per quanto di ragione, della sentenza, che imporrà al giudice dei rinvio, di riesaminare, nel merito, la domanda di risoluzione per inadempimento. 8. Con il primo motivo del ricorso incidentale, subordinato all'eventuale accoglimento del sesto motivo, la ricorrente incidentale deduce la violazione dell'art. 132 c.p.c. sostenendo che la norma sarebbe violata per la mancata esplicitazione dei motivi per i quali sarebbe stata accolta la sua domanda di riduzione del prezzo, implicitamente risultante dalla ritenuta estinzione dell'obbligazione per intervenuto pagamento. 8.1 Il motivo è inammissibile in quanto non può desumersi neppure implicitamente l'accoglimento di una domanda per la riduzione del prezzo dalla mera affermazione che il prezzo è stato integralmente pagato e non è stato dedotto il vizio di omessa pronuncia. 9. Con il secondo motivo la ricorrente incidentale deduce la violazione degli artt. 1223 e 1226 c.c. e il vizio di insufficiente e contraddittoria motivazione. 10. Con il terzo motivo la ricorrente incidentale deduce la violazione e falsa applicazione dell'art. 183 comma 5 c.p.c. ante riforma. 11. I due motivi, come detto in precedenza, restano assorbiti dall'annullamento della sentenza nella parte in cui ha accertato la risoluzione per inadempimento, con la conseguenza che dovranno essere esaminati dal giudice del rinvio solo nel caso in cui sia pronunciata sentenza di risoluzione per inadempimento. 12. Con il quarto motivo la ricorrente incidentale deduce la violazione e falsa applicazione dell'art. 91 c.p.c. lamentando l'integrale compensazione delle spese del processo malgrado la sostanziale totale soccombenza della società Home Commerciale. 12.1 Anche questo motivo resta assorbito dalla cassazione della sentenza in quanto solo all'esito finale del giudizio il giudice del rinvio dovrà individuare la parte soccombente e pronunciare sulle spese dell'intero giudizio. 13. In conclusione deve essere deve essere accolto, nei limiti di cui in motivazione, il quarto motivo del ricorso principale, devono essere rigettati i primi tre motivi del ricorso principale, restando assorbiti il quinto e il sesto motivo deve essere dichiarato inammissibile il primo motivo del ricorso incidentale con assorbimento degli ulteriori tre motivi. Conseguentemente la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio alla Corte di Appello di Trento - sezione distaccata di Bolzano in diversa composizione per la rinnovazione del giudizio di merito per tutto quanto non deciso in relazione ai motivi dichiarati assorbiti e anche per le spese dell'intero giudizio. P.Q.M. La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta i primi tre motivi del ricorso principale, accoglie per quanto in motivazione il quarto motivo, dichiara assorbiti il quinto e il sesto motivo. Dichiara inammissibile il primo motivo del ricorso incidentale e dichiara assorbiti gli altri motivi dello stesso ricorso. Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte di Appello di Trento - sezione distaccata di Bolzano in diversa composizione, per la rinnovazione del giudizio di merito per tutto quanto non deciso in relazione ai motivi dichiarati assorbiti e anche per le spese dell'intero giudizio.