Aver pagato in ritardo e parzialmente il canone di locazione per lungo tempo, fino a giungere al mancato pagamento dell’importo pari a circa dieci mensilità del canone, è prova del mancato adempimento per lungo tempo dell’obbligazione primaria del conduttore, che è quella di pagare regolarmente il canone nella misura pattuita.
Lo ha affermato la Corte di Cassazione nella sentenza n. 21156, depositata il 17 settembre 2013. Locatore stanco di essere tollerante. Il proprietario di un immobile dato in locazione ad uso bar aveva intimato alla conduttrice lo sfratto per morosità in relazione alla mancata corresponsione di canoni. L’intimata aveva versato la somma prima dell’udienza di prima comparizione, ma la Corte d’Appello aveva comunque dichiarato risolto per morosità il contratto di locazione. Contro questa decisione, la conduttrice ha presentato ricorso in Cassazione. A suo dire, i giudici territoriali, erroneamente avrebbero ritenuto la gravità dell’inadempimento senza considerare che il conduttore non aveva mai sospeso il pagamento del canone, che la morosità era stata sanata e che per tutta la durata del rapporto il locatore aveva tollerato irregolarità nel pagamento. Il pagamento dei canoni è prestazione essenziale. Per la Suprema Corte il ricorso è infondato, in quanto la ricorrente, in sostanza, ha censurato l’accertamento di merito sulla gravità dell’adempimento. Infatti, la Corte territoriale aveva ritenuto l’inadempimento obiettivamente grave, avendo la conduttrice accumulato una morosità complessiva di oltre 15.000 €, che, confrontata con il canone mensile circa 1.500€ , era giunta a superare dieci mensilità di canone. Gli Ermellini hanno affermato che pur non essendoci mai stata una totale interruzione nella corresponsione dei canoni, ciò non può rendere di scarsa importanza un inadempimento di tale entità. Secondo Piazza Cavour, la valutazione di merito si è attenuta ai principi della giurisprudenza di legittimità, secondo cui la non scarsa importanza dell’inadempimento deve ritenersi implicita ove l’inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto. Infine, il S.C. ha chiarito che la tolleranza nel tempo del locatore non prova che sia intervenuto un accordo tra le parti sulla possibilità di pagare il canone in misura ridotta e in ritardo né la circostanza che la morosità sia stata sanata prima dell’udienza di comparizione incide sulla valutazione della gravità, poiché questa deve effettuarsi rispetto al momento in cui il locatore è costretto ad adire il giudice per ottenere il pagamento.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 18 giugno - 17 settembre 2013, n. 21156 Presidente Russo – Relatore Armano Svolgimento del processo C.B. , proprietario di un immobile condotto in locazione ad uso bar dalla s.n.c. Luna, per un canone locativo mensile di Euro 1.544,72, intimava alla conduttrice lo sfratto per morosità in relazione alla mancata corresponsione di canoni per l'ammontare complessivo di Euro 15 561,68. L'intimata versava la predetta somma prima dell'udienza di prima comparizione. Il Tribunale di Genova rigettava la domanda di risoluzione per grave inadempimento della convenuta e dichiarava interamente compensate fra le parti le spese di lite. La Corte di Appello di Genova, con sentenza depositata il 17-10-2006, a modifica della decisione di primo grado,ha dichiarato risolto per morosità il contratto di locazione. Propone ricorso la società Luna con un motivo. Resiste C.B. e propone ricorso incidentale condizionato. Motivi della decisione 1. Con l'unico motivo si denunzia violazione dell'art. 1455 c.c. e vizio di motivazione ex art. 360 n. 3 e 5 c.p.c La ricorrente deduce che la Corte di merito erroneamente ha ritenuto la gravità dell'inadempimento senza considerare che il conduttore non aveva mai sospeso il pagamento del canone, che la morosità era stata sanata prima dell'udienza di comparizione, che per tutta la durata del rapporto il locatore aveva tollerato irregolarità nel pagamento. 2. Il motivo è infondato. Il ricorrente denunzia la violazione di legge,ma in sostanza censura l'accertamento della Corte di merito sulla gravità dell'adempimento. Infatti neanche nel quesito di diritto sono indicate specifiche violazioni dell'art. 1455 c.c., ma l'intera formulazione è attinente alla valutazione di merito della Corte che ha ritenuto grave l'inadempimento. 3. La Corte di Appello ha ritenuto che l'inadempimento doveva ritenersi obiettivamente grave, avendo la conduttrice pacificamente accumulato una morosità complessiva di Euro 15.561,68, e conseguendo il giudizio di gravità sia al valore assoluto del coacervo dei canoni non versati, sia al loro raffronto con l'ammontare dell'ultimo canone mensile Euro 1544,72 che avrebbe dovuto essere all'epoca corrisposto parametro significativo per valutare l'entità dell'inadempienza , raffronto dal quale emerge che l'ammontare complessivo della morosità era giunta a superare dieci mensilità di canone. È pur vero,che non vi fu mai una totale interruzione nella corresponsione dei canoni, ma ad opinione della Corte ciò non può rendere di scarsa importanza un inadempimento di tale entità, trattandosi di circostanza al contrario evidenziante che detto inadempimento si protrasse per un periodo ben superiore a dieci mesi, avendo la conduttrice perseverato per lungo tempo nel corrispondere canoni inferiori al dovuto. 4. Si osserva che la Corte di merito in tale valutazione,logica e non contraddittoria, si è attenuta ai principi affermati dalla giurisprudenza dei legittimità secondo cui in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell'inadempimento - riservata al giudice di merito - deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti. Sentenza n. 24460 del 18/11/2005. 5. Infatti l'aver pagato in ritardo e parzialmente il canone di locazione per lungo tempo, fino a giungere al mancato pagamento dell'importo di Euro 15.561,68, pari a circa dieci mensilità del canone, è prova del mancato adempimento per lungo tempo dell'obbligazione primaria del conduttore, che è quella di pagare regolarmente il canone nella misura pattuita. 6. La circostanza che il locatore abbia tollerato nel tempo tale inadempienza non prova che sia intervenuto un accordo fra le parti sulla possibilità di pagare il canone in ritardo ed in misura ridotta. La circostanza che dopo la notifica dell'atto di intimazione per morosità la conduttrice abbia pagato tutti i canoni dovuti non incide sulla valutazione della gravità dell'inadempimento che deve effettuarsi rispetto al momento in cui il locatore è costretto ad adire il giudice per ottenere il pagamento. Il ricorso incidentale è assorbito. Le spese del giudizio seguono la soccombenza. P.Q.M. La Corte,riuniti i ricorsi, rigetta il principale e dichiara assorbito l'incidentale condizionato. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali liquidate in Euro 2.200,00 di cui Euro 200,00 per spese, oltre accessori come per legge.