Hanno ragione le conduttrici: il contratto è valido per altri quattro anni

In mancanza di disdetta, il contratto rinnovatosi successivamente all’entrata in vigore della l. n. 431/1998 deve intendersi tacitamente rinnovato per quattro anni suscettibili di rinnovo automatico.

Lo ha chiarito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 23322/12, depositata il 18 dicembre. Il caso. Nel giugno del 2003 una locatrice comunica la disdetta del contratto per la scadenza del 31 dicembre dello stesso anno e l’anno seguente inizia una causa di sfratto resistono le conduttrici affermando che, poiché il contratto si era rinnovato il 31 dicembre 1999 nella vigenza della l. n. 431/1998, la disdetta comunicata sarebbe inefficace e il contratto rinnovato fino al 2007. Le ragioni delle conduttrici sono disattese dai giudici di merito e la questione è allora posta all’attenzione della S.C. Come va interpretata la nuova norma. Con un unico motivo di ricorso, le soccombenti denunciano la falsa applicazione dell’art. 2, l. n. 431/1998, dal momento che il contratto rinnovatosi successivamente all’entrata in vigore della legge citata deve intendersi tacitamente rinnovato non per soli quattro anni, bensì per quattro anni suscettibili di rinnovo automatico, salvi i casi di diniego contemplati dalla stessa norma. Gli Ermellini affermano che la norma in oggetto va interpretata nel senso che se il contratto si rinnova tacitamente per mancanza di una disdetta nella vigenza della nuova legge, il rapporto resta assoggettato alle nuove regole laddove invece la disdetta sia intervenuta tempestivamente, anche se non sostenuta da alcuna particolare esigenza del locatore, il contratto resta soggetto alla disciplina previgente. La locazione si è rinnovata. Nel caso di specie non risulta che fosse stata data disdetta al fine di impedire la rinnovazione intervenuta il 31 dicembre 1999, il che avrebbe impedito la rinnovazione per la successiva scadenza quadriennale. Per questi motivi la Cassazione accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, dichiara che la locazione si è rinnovata fino al 31 dicembre 2007.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 14 novembre – 18 dicembre 2012, n. 23322 Presidente Petti – Relatore Amatucci Ritenuto in fatto 1.- Per un contratto di locazione a scopo abitativo non disdetto per la scadenza del 31.12.1999 di oltre otto anni successiva all'inizio del rapporto proclamato efficace fino al 31.12.2003 da sentenza passata in giudicato, la locatrice A.M.L. comunicò disdetta nel giugno del 2003 per la scadenza del 31.12.2003, poi iniziando nel 2004 una causa di sfratto per finita locazione, cui resistettero le conduttrici M. . Le quali opposero che, essendosi il contratto rinnovato il 31.12.1999 nella vigenza della legge 9.12.1998, n. 431, la disdetta o il rifiuto di rinnovo avrebbe potuto essere data solo per le ragioni di cui all'art. 3 della stessa legge, sicché quella comunicata era inefficace ed il contratto doveva intendersi rinnovato fino al 31.12.2007. 2.- Il tribunale di Benevento accolse il ricorso della locatrice con sentenza n. 912/05 e la Corte d'appello di Napoli ha respinto il gravame delle conduttrici con sentenza n. 2054 del 2006 sul rilievo che il sesto comma dell'art. 2 della l. n. 431/98 il quale stabilisce che i contratti di locazione stipulati prima dell'entrata in vigore della presente legge che si rinnovano tacitamente sono disciplinati dal comma primo del presente articolo si riferisce non già all'intera disciplina della doppia durata quadriennale, bensì attiene alla previsione della proroga per un solo ulteriore quadriennio. 3.- Avverso la sentenza ricorrono per cassazione le conduttrici M. in epigrafe indicate affidandosi ad un unico motivo, illustrato anche da memoria, cui resiste con controricorso la locatrice A. . Considerato in diritto 1.- Le ricorrenti sostengono, deducendo falsa applicazione dell'art. 2 della legge n. 431 del 1998, che l'art. 2, sesto ed ultimo comma della legge n. 431 del 1998 deve interpretarsi nel senso che il contratto rinnovatosi successivamente all'entrata in vigore della legge citata deve intendersi rinnovato tacitamente non già di soli quattro anni, bensì di quattro anni suscettibili di rinnovo automatico, salvi i casi di diniego di rinnovo del contratto contemplati dalla stessa norma . 2.- La censura è fondata alla luce dei principi enunciati da Cass. n. 17995/2007 cui adde Cass. nn. 15005/2008 e 15338/2010 , la quale ha affermato che l'art. 2, ultimo comma, della legge 431 del 1998 va interpretato nel senso che, se il contratto si rinnova tacitamente nella vigenza della nuova legge per mancanza di una disdetta che il locatore avrebbe potuto fare - ma che non ha fatto - anche in base alle vecchie regole, il rapporto resta assoggettato alla nuova disciplina laddove, invece, la disdetta sia comunque intervenuta tempestivamente, pur se non sostenuta da alcuna particolare esigenza del locatore, come consentito dall'art. 3 della legge n. 392 del 1978, il contratto resta soggetto alla disciplina previgente ai sensi dell'art. 14, ultimo comma, della legge n. 431 del 1998. Ebbene, nella specie non è affermato da alcuno che fosse stata data disdetta al fine di impedire la rinnovazione intervenuta il 31.12.1999, ad oltre un anno dall'entrata in vigore della legge n. 431 del 1998, con la conseguenza che per la successiva scadenza quadriennale la rinnovazione sarebbe stata impedita, ex art. 2, primo comma, della legge, solo per le ragioni dallo stesso comma indicate in riferimento all'art. 3 . Così non essendo stato, alla data del 31.12.3003 la locazione si rinnovò de iure sino al 31.12.2007. 3.- La sentenza va dunque cassata con decisione nel merito nel senso indicato, ai sensi dell'art. 384 c.p.c L'incertezza che ha connotato la problematica sino alla menzionata sentenza di questa Corte induce a ravvisare giusti motivi per compensare tra le parti le spese sia dei due gradi di merito che di quello di cassazione. P.Q.M. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, in accoglimento dell'appello, dichiara che la locazione si è rinnovata sino alla data del 31.12.2007 e compensa tra le parti le spese dell'intero processo.