L’acquirente di un esercizio commerciale non può chiedere un risarcimento ai venditori per la mancanza del NOP nel contratto se, dopo i lavori di ristrutturazione, è comunque necessario rinnovare la certificazione antincendi manca il danno.
Se nella vendita di un bene, finalizzata all’esercizio di attività commerciale, manca la certificazione antincendi, gli acquirenti non hanno diritto tout-court ad un risarcimento dei danni devono dimostrare la sussistenza del danno lamentato. In concreto può accadere che dal mancato rilascio della certificazione non derivi un danno se, come nel caso in esame, tale certificazione deve essere rinnovata dopo i lavori di ristrutturazione dei locali. E’ questo il principio espresso dalla Corte di Cassazione, nella sentenza n. 1225 del 27 gennaio scorso. Il fatto. Dopo avere acquistato il capitale sociale di una s.r.l., e aver ricevuto dai vecchi proprietari la garanzia che la società fosse in possesso di tutte le licenze ed autorizzazioni necessarie per l’esercizio di un’attività commerciale, gli acquirenti scoprivano, invece, che mancava il nulla osta provvisorio per la prevenzione incendi e, per questo motivo, chiedevano la condanna dei venditori al risarcimento dei danni subiti. La domanda veniva rigettata, in primo e secondo grado, e gli acquirenti proponevano ricorso per cassazione. Vizi della cosa venduta o mancanza di qualità promesse? La Corte d’appello premette che, in relazione al mancato rilascio della certificazione antincendio, non è configurabile la garanzia per vizi della cosa venduta, ex art. 1490 c.c., bensì la mancanza di qualità promesse, ex art. 1497 c.c. Gli acquirenti, invece, sostengono che trova applicazione il primo dei due articoli citati, poiché tra le parti è stata pattuita la cessione della società commerciale, di cui le licenze costituiscono elemento essenziale. Non ha importanza la richiesta di risarcimento è infondata, se il danno non c’è. Il concreto inquadramento della fattispecie, tuttavia, non appare risolutivo ai fini della decisione, come sottolinea la S.C., peraltro confermando le conclusioni della Corte territoriale. Ed infatti, gli attori hanno agito per ottenere il risarcimento dei danni, nell’ambito della responsabilità contrattuale, e tale pretesa appare infondata se, come è stato osservato, manca un danno concreto. Il certificato era comunque da rinnovare dopo la ristrutturazione dei locali. La sentenza impugnata, infatti, ha accertato l’insussistenza di un danno in concreto, derivante dalla mancanza della certificazione antincendi, poiché tale certificazione avrebbe dovuto in ogni caso essere rinnovata, a seguito dei lavoro di ristrutturazione del locale, effettuati dagli acquirenti dopo la compravendita. E’ questa la ratio decidendi fondamentale della pronuncia, che non è stata contestata dagli acquirenti nel ricorso e sopravvive, quindi, alle censure formulate, tutte da rigettare.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 16 dicembre 2011 – 27 gennaio 2012, n. 1225 Presidente Triola – Relatore Matera Svolgimento del processo G.L., A.F. ed A.S. convenivano dinanzi al Tribunale di Roma V.L. e P.G. , assumendo di avere acquistato da questi ultimi, con atto del 28-12-1992, l'85% del capitale sociale della Solfizi s.r.l Gli attori deducevano che i convenuti avevano garantito che la predetta società era in possesso di tutte le licenze ed autorizzazioni necessarie per la conduzione di un esercizio commerciale in omissis e che successivamente era invece emerso il mancato rilascio del nulla osta provvisorio per la prevenzione incendi dal Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco. Ciò posto, gli istanti chiedevano la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni subiti. Con sentenza del 14-2-2001 il Tribunale adito rigettava la domanda. La Corte di Appello di Roma, con sentenza depositata il 14-7-2005, rigettava il gravame proposto dagli attori avverso la predetta decisione. In motivazione, la Corte territoriale, nel premettere che, in relazione alla mancanza della certificazione antincendio, non era configurabile la garanzia per vizi della cosa venduta ex art. 1490 c.c., ma eventualmente la diversa ipotesi di garanzia ex art. 1497 c.c. per mancanza di qualità promesse, rilevava che, in ogni caso, 4 era decisivo considerare che la certificazione antincendio di cui gli appellanti lamentavano il mancato rilascio avrebbe dovuto essere comunque rinnovata, a seguito dei lavori di ristrutturazione del locale, effettuati subito dopo la cessione delle quote di partecipazione societaria e che, pertanto, sotto il dirimente profilo della insussistenza del concreto danno, l'appello non poteva trovare accoglimento. Per la cassazione di tale sentenza ricorrono G.L., A.F. ed A.S. , sulla base di un unico motivo. Il V. resiste con controricorso, mentre la P. non ha svolto attività difensive. In prossimità dell'udienza i ricorrenti hanno depositato una memoria. Motivi della decisione Con l'unico motivo, articolato in due ordini di censure, i ricorrenti denunciano la violazione e falsa applicazione degli artt. 1490, 1494 e 1497 c.c., nonché l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione. Sotto il primo profilo, deducono che, con scrittura privata sottoscritta contestualmente all'atto di acquisto delle quote sociali della Solfiti, tra le parti era stata pattuita anche la cessione dell'azienda commerciale di cui le licenze ed autorizzazioni costituivano elemento essenziale. Sostengono, pertanto, che, contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte di Appello, la fattispecie avrebbe dovuto essere inquadrata nella previsione di cui all’art. 1490 c.c. garanzia per i vizi della cosa venduta e non in quella dell'art. 1497 c.c. mancanza di qualità . In ogni caso, fanno presente di aver proposto una mera azione risarcitoria, inquadrabile nel paradigma dell'art. 1494 c.c. e riconducibile alla normale responsabilità contrattuale, con conseguente presunzione di colpa a carico dei venditori. Sotto il secondo profilo, nel ricostruire la cronologia dei fatti, sostengono che il mancato rilascio del NOP è dipeso dalle modificazioni strutturali dell'immobile eseguite dai cedenti prima della cessione. Rilevano che la Corte di Appello, nonostante le deduzioni svolte dagli appellanti con l'atto di gravame, ha omesso di motivare sulle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio, da cui era emersa l'irregolarità amministrativa dell'immobile e l'addebitabilità all'operato dei cedenti del mancato rilascio del NOP. Rileva la Corte che nella prima parte del motivo vengono prospettate violazioni di legge del tutto irrilevanti ai fini della decisione, la cui ratio , a prescindere dal ritenuto inquadramento della fattispecie nella previsione di cui all'art. 1497 c.c., e non in quella si cui all'art. 1490 c.c., è da ravvisare nell'accertata insussistenza di un concreto danno derivante agli attori dal mancato rilascio della certificazione antincendio il tutto supportato dal rilievo secondo cui tale certificazione avrebbe dovuto comunque essere rinnovata a seguito dei lavori di ristrutturazione del locale, effettuati dagli acquirenti subito dopo la cessione delle quote di partecipazione sociale. Nella seconda parte del motivo, attraverso la formale denuncia di vizi di motivazione, i ricorrenti si limitano, in buona sostanza, a ripercorrere la cronologia dei fatti ed a chiedere una rinnovata valutazione delle risultanze istruttorie, al fine di comprovare l’addebitabilità ai convenuti del mancato rilascio della certificazione antincendio. In tal modo, peraltro, viene sollecitato a questa Corte un riesame del merito della vicenda, estraneo alla natura e alle finalità del giudizio di cassazione. Ma, al di là di tale notazione, si osserva che ancora una volta le doglianze mosse non si confrontano con l'effettiva ratio decidendi . I ricorrenti, infatti, non hanno proposto alcuna specifica censura in ordine alla ritenuta insussistenza di danni eziologicamente ricollegabili al mancato rilascio della certificazione antincendio ai convenuti non hanno contestato, in punto di diritto, l'affermazione secondo cui gli attori, a seguito dei lavori di ristrutturazione del locale dagli stessi eseguiti subito dopo la cessione delle quote di partecipazione societaria, avrebbero dovuto munirsi di una nuova certificazione antincendio non hanno, infine, evocato concreti elementi, trascurati dai giudici di appello, idonei a dimostrare che essi avevano richiesto siffatta certificazione e non l'avevano ottenuta per fatto addebitabile alla precedente condotta dei resistenti. Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese sostenute dai resistenti nel presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese, che liquida in Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali.