Distanze tra edifici: essenziale lo stato dei luoghi

La materia delle distanze tra costruzioni si trova a cavallo tra il diritto civile ed amministrativo. Essa, infatti, è disciplinata dagli artt. 873 e seguenti c.c., dai regolamenti edilizi locali che, eventualmente, possono prevedere distanze maggiori rispetto a quelle civilistiche , dalla gloriosa Legge urbanistica n. 1150/1942 nonché dal d.m. n. 1444/1968.

Questa sovrapposizione di norme rende la materia di difficile interpretazione. Anche le Regioni hanno cercato di intervenire sulla materia, ma sono state frenate dalla Corte Costituzionale ordinanza numero 173/2011 che ha ribadito la competenza del Legislatore statale e la inderogabilità delle norme. Sta di fatto che disciplinare le distanze - e soprattutto provvedere allo loro misurazione - non è sempre agevole come potrebbe apparire a prima vista. Mai come in questo caso il punto di partenza è rappresentato dall'esame accurato dello stato dei luoghi per stabilire chi abbia edificato per primo, se esistono pareti finestrate, se sono presenti luci o vedute ed una serie di ulteriori ammennicoli. Ovviamente, in via preliminare, occorre stabilire se siamo in presenza di una costruzione in senso tecnico. Nel caso in esame, a quanto pare, il Giudice di merito è scivolato sulla classica buccia di banana omettendo di approfondire lo stato dei luoghi. Il caso in esame. Un condominio cita in giudizio il vicino chiedendo la demolizione delle opere realizzate in violazione delle distanze legali. A finire sotto la lente, in particolare, è la realizzazione di una autorimessa non totalmente interrata che, a detta dell'attore, sarebbe stata realizzata violando la disciplina civilistica in materia di distanze prevista dagli artt. 873 e segg. c.c. nonché le distanze previste dalle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore. Tribunale e Corte d'Appello si muovono a senso unico e, salomonicamente, sentenziano la demolizione delle opere respingendo la domanda relativa al risarcimento del danno. Il vicino non si arrende e propone ricorso in Cassazione la Seconda Sezione Civile, con l'ordinanza numero 18500 del 20 febbraio 2020 resa pubblica mediante deposito in cancelleria il successivo 4 settembre, rimescola le carte e rimette la questione alla Corte d'Appello per i necessari approfondimenti. Il confinante si duole della sentenza d'appello che troverebbe il proprio fondamento esclusivamente sulla relazione del C.T.U Tale relazione tecnica, peraltro, conterrebbe un errore di fondo il consulente tecnico avrebbe misurato le distanze prendendo come punto di riferimento il piano campagna” del condomìnio attore mentre avrebbe dovuto prendere come riferimento il terreno della società convenuta sul quale insisteva il manufatto incriminato. Per la soluzione della vicenda il punto di partenza è rappresentato dall'esame dello stato dei luoghi. Il convenuto fa notare che i due suoli confinanti ovvero il proprio e quello dell'attore si trovano a livelli diversi in particolare il fondo del convenuto sporgeva, rispetto al piano di campagna del condomìnio attore, di m. 0,78 e di m. 0,53 dalla giacitura del terreno. A questo punto occorre inserire una parentesi di ordine tecnico-costruttivo. La giacitura del terreno” indica l'inclinazione del suolo rispetto al piano orizzontale sulla base di questo parametro, i terreni si possono classificare in due modi terreni piani e terreni inclinati. Il terreno viene definito piano” quando presenta una superficie uniformemente orizzontale che non supera una pendenza dello 0,5%. Quando questo parametro viene superato, il terreno viene considerato inclinato”. Nel caso in esame, a quanto pare, ci troviamo di fronte ad un terreno inclinato. Quando il muro di contenimento è costruzione. Quando i suoli limitrofi si trovano a livelli diversi, occorre stabilire se il dislivello è naturale ovvero è opera dell'uomo. Quando il dislivello è di origine naturale, il muro di contenimento non viene considerato una vera e propria costruzione” in senso tecnico, in quanto esso assolve essenzialmente alla funzione di evitare lo smottamento del terreno dal fondo a monte, verso quello a valle. Viceversa, quando il dislivello è opera dell'uomo, sia il terrapieno che il muro di contenimento vengono considerati entrambi come costruzioni” Cass. 16925/2003 numero 121/2010 numero 12239/2002 numero 8393/2000 numero 4804/2000 numero 4511/97 . Il principio da applicare. La Cassazione accoglie la tesi del ricorrente quando i suoli confinanti si trovano come nel caso in esame su quote” diverse, deve ritenersi costruzione qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell'opera stessa . Cass. numero 4277/2011 numero 2173/2019 . L'errore del giudice di merito. Secondo la Cassazione, il giudice di merito è caduto in errore in quanto, pur misurando le diverse quote piano strada, piano campagna dell'attore piano campagna del convenuto giacitura del terreno rispetto ai fondi confinati e rispetto alla strada non ha stabilito in base a quale di essa andava misurato il manufatto realizzato dal convenuto. È stato trascurato anche un altro elemento essenziale premesso che la disciplina delle distanze si applica solo alle costruzioni intese in senso tecnico come manufatti fuori terra , occorre stabilire se, nel caso in esame, si tratti di un manufatto interrato che, come tale, non può essere considerato come costruzione e, quindi, non soggetta alla normativa ovvero debba essere considerato come una vera e propria costruzione fuori terra. La proprietà del muro quando i fondi sono su quote diverse. Siamo in presenza di fondi posti su quote diverse. In questo caso, il proprietario del fondo superiore è proprietario del muro di confine a condizione che il salto di quota sia di origine naturale viceversa, se il salto di quota è determinato da opere dell'uomo, sarà chi ha effettuato tali opere a farsi carico della realizzazione delle relative opere di contenimento. Sotto questo profilo, quindi, occorre stabilire, nel caso in esame, l'origine del salto di quota tra i due fondi confinati. Sulla base di questi presupposti, la Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha rinviato la causa alla Corte d'Appello per approfondire i dettagli relativi allo stato dei luoghi e decidere di conseguenza.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 20 febbraio - 4 settembre 2020, n. 18500 Presidente Oricchio - Relatore Oliva Fatti di causa Con atto di citazione notificato il 22.2.2001 il Condominio omissis conveniva in giudizio SO.ZE.CO. S.r.l. innanzi il Tribunale di Reggio Calabria per sentirla condannare alla demolizione delle opere eseguite in violazione della distanza minima dal confine ed al risarcimento del danno correlato. Deduceva parte attrice che la società convenuta aveva realizzato sul proprio terreno una autorimessa non totalmente interrata, in violazione della distanza dal confine tra i fondi prevista dalle N.T.A. dello strumento urbanistico locale. Si costituiva la società convenuta resistendo alla domanda. Con sentenza n. 768/2004 il Tribunale di Reggio Calabria accoglieva la domanda ordinando alla SO.ZE.CO. S.r.l. la demolizione del fabbricato eseguito in violazione delle distanze, rigettando invece quella di risarcimento. Interponeva appello avverso detta decisione SO.ZE.CO. S.r.l. e si costituiva in seconda istanza il Condominio per resistere al gravame. Con la sentenza impugnata, n. 437/2014, la Corte di Appello di Reggio Calabria rigettava l'impugnazione. Propone ricorso per la cassazione di detta decisione SO.ZE.CO. S.r.l. affidandosi ad un unico motivo. Il Condominio omissis , intimato, non ha svolto attività difensiva nel presente giudizio di legittimità. La parte ricorrente ha depositato memoria in prossimità dell'adunanza camerale. Ragioni della decisione Con l'unico motivo di ricorso la società ricorrente lamenta la violazione ed errata applicazione degli artt. 873 e segg. e delle N.T.A. del Comune di Reggio Calabria in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3, perchè la Corte di Appello avrebbe deciso in conformità con le risultanze della C.T.U. esperita in corso di causa, la quale tuttavia a sua volta aveva erroneamente preso come riferimento il piano di campagna del fondo di proprietà del Condominio omissis , anzichè quello del terreno della società ricorrente, sul quale insiste il manufatto. La doglianza è fondata. Risulta infatti dalla sentenza impugnata che i fondi rispettivamente di proprietà della SO.ZE.CO. S.r.l. e del Condominio omissis si trovano a due differenti livelli. Per effetto di tale dislivello, il garage realizzato dalla società odierna ricorrente sporge, rispetto al piano di calpestio del fondo del Condominio, di m. 0,78 e di m. 0,53 dalla giacitura del terreno, lato sud est, adiacente alla proprietà di essa attrice cfr. pagg. 2 e 3 della sentenza impugnata . Partendo da tale premessa in fatto, la Corte territoriale avrebbe dovuto applicare il principio secondo cui Ai fini dell'osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite dagli artt. 873 c.c. e segg. e delle norme dei regolamenti locali integrativi della disciplina codicistica, deve ritenersi costruzione qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente, e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell'opera stessa, dai suoi caratteri e dalla sua destinazione Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4277 del 22/02/2011, Rv. 617015 conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21173 del 08/08/2019, Rv. 655195 . Di conseguenza occorreva indagare se il manufatto realizzato da SO.ZE.CO. S.r.l. fosse completamente interrato rispetto al terreno sul quale esso insiste, poichè in quel caso esso non soggiace alla normativa in tema di distanze, non potendo lo stesso essere considerato costruzione in assenza di elevazione dal suolo. Al contempo la Corte territoriale avrebbe dovuto verificare se il dislivello tra i due fondi avesse origine naturale o artificiale, applicando il principio - affermato in tema di muro di contenimento, ma applicabile anche al caso di specie - per cui In caso di fondi a dislivello non può considerarsi costruzione ai fini e per gli effetti dell'art. 873 c.c., il muro di contenimento realizzato per evitare smottamento o frane. Nel caso invece di dislivello derivante dall'opera dell'uomo devono considerarsi costruzioni in senso tecnico-giuridico il terrapieno ed il relativo muro di contenimento che lo abbiano prodotto o che abbiano accentuato quello già esistente per la natura dei luoghi Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4511 del 21/05/1997, Rv.504571 conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4824 del 14/04/2000, Rv. 535691 Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8393 del 20/06/2000, Rv. 537839 Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12239 del 19/08/2002, Rv. 556950 Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16925 del 11/11/2003, Rv. 568052 Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1217 del 22/01/2010, Rv. 611224 . Al contrario, la Corte reggina ha condotto una disamina fondata su presupposti non condivisibili, dando rilievo in continuità a quanto ritenuto dal Tribunale al fatto che la società odierna ricorrente non avesse dimostrato che il Condominio aveva eseguito sbancamenti atti a modificare lo stato naturale dei luoghi ed alla circostanza che nel progetto originario presentato da SO.ZE.CO. S.r.l. il garage era previsto totalmente interrato e che con successiva variante ne era stata elevata l'altezza interna da 3 metri a 3,75 metri elevazione che avrebbe dovuto essere compensata con un abbassamento della quota inferiore del manufatto che però, nei fatti, non vi era stata, di talchè il solaio di copertura risultava sollevato rispetto alla sede stradale, in violazione di quanto previsto nella predetta variante. In tal modo la Corte calabrese ha finito per confondere diversi piani di valutazione, inferendo in sostanza la natura non totalmente interrata del garage non già da una verifica effettiva sul manufatto, bensì dalla sua esecuzione in difformità da quanto previsto dagli elaborati progettuali presentati all'Autorità competente. Inoltre ha dapprima affermato la natura totalmente interrata del manufatto rispetto al terreno della società odierna ricorrente, poi ravvisato una elevazione di 0,78 metri dal piano di calpestio del cortile del Condominio e di 0,53 metri dalla giacitura del terreno confinante con quello di SO.ZE.CO. S.r.l. sul lato sud-est, ed infine valorizzato una elevazione del manufatto stesso rispetto alla strada. Così operando la Corte territoriale ha preso come riferimento quattro diversi livelli rispettivamente, il piano del terreno della società ricorrente, quello del cortile condominiale, quello della giacitura del terreno confinante sul lato sud-est, ed infine quello della strada senza chiarire quale di essi, in definitiva, fosse quello in base al quale doveva essere eseguita la misurazione per verificare se il garage fosse, o meno, completamente interrato. Ne è derivata una motivazione oggettivamente perplessa e contrastante con i principi affermati da questa Corte, come in precedenza richiamati. Inoltre, va tenuto conto che La fattispecie prevista dall'art. 887 c.c. a norma del quale nei fondi a dislivello negli abitati il proprietario del fondo superiore deve sopportare per intero le spese di costruzione e di manutenzione del muro di sostegno dalle fondamenta fino all'altezza del proprio suolo presuppone che il dislivello tra i due fondi sia di origine naturale. Se il dislivello, invece, è stato causato dal proprietario del fondo inferiore, rendendo indispensabile la costruzione di un muro di sostegno, l'obbligo della relativa conservazione incombe su quest'ultimo Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4031 del 21/02/2007, Rv. 598215 Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 8522 del 29/04/2016, Rv. 639516 . Infatti La presunzione di proprietà prevista dall'art. 887 c.c., presuppone che il dislivello fra i due fondi confinanti abbia un'origine naturale Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3674 del 14/04/1999, Rv. 525336 . In tale ultima ipotesi, peraltro, il muro che assolve alla duplice funzione di sostegno del terreno superiore con la parte bassa e di divisione tra i due immobili con la parte alta si presume di proprietà esclusiva del titolare del fondo superiore, dalle fondamenta sino al livello del piano di campagna di tale fondo, e di proprietà comune tra i titolari dei terreni finitimi, nella parte sovrastante il detto livello Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 29108 del 11/11/2019, Rv. 656239 . Da tanto consegue l'accoglimento del ricorso, la cassazione della sentenza impugnata ed il rinvio della causa alla Corte di Appello di Reggio Calabria, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità. Il giudice del rinvio avrà cura di conformarsi ai precedenti indicati in motivazione e di apprezzare, ai fini della sussistenza dell'obbligo di rispetto delle distanze dal confine tra i fondi, la natura totalmente interrata, o meno, del garage realizzato da SO.ZE.CO. S.r.l., prendendo a riferimento la quota effettiva del terreno, tenendo conto dell'esistenza del dislivello esistente tra i fondi e della sua origine, naturale o artificiale, valorizzando in tale ultimo caso anche il soggetto che lo avesse causato. P.Q.M. la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Reggio Calabria, in differente composizione.