La delibera condominiale non può costituire l’unico parametro interpretativo del regolamento sottoscritto dai condomini

Nell’interpretazione del regolamento condominiale, data la sua natura contrattuale, l’interprete ha il dovere di utilizzare i canoni ermeneutici del codice civile e leggere le clausole nel loro complesso, senza limitarsi alle singole disposizioni o cercare di ricostruire la volontà e l’intenzione delle parti contraenti.

Lo ha chiarito la Cassazione con ordinanza n. 9957/20 depositata il 27 maggio. Il condominio citava in giudizio i condomini per ottenere la declaratoria di illegittimità dei lavori da questi eseguiti nel tentativo di recupero del sottotetto a fini abitativi, trattandosi di innovazioni vietate ex art. 1120 c.c. per alterazione del decoro architettonico . I convenuti resistevano alla domanda e chiedevano il risarcimento dei danni per il rifiuto illegittimo all’esecuzione dei lavori da parte del condominio. La Corte d’Appello confermava la sentenza di primo grado che aveva rigettato sia la domanda principale, sia la domanda riconvenzionale e affermava l’ inammissibilità della violazione dell’art. 8 del regolamento condominiale , relativo al divieto di modifiche all’aspetto esterno dell’edificio, poiché, dedotta per la prima volta in appello, rappresentava una diversa pretesa da quella dedotta nel giudizio di primo grado. Inoltre, la Corte territoriale, facendo riferimento alla delibera condominiale con cui i condomini avevano autorizzato l’intervento sul sottotetto purché conforme al disegno architettonico, riteneva inammissibile l’interpretazione del regolamento secondo la quale le opere comuni dell’edificio dovevano considerarsi vietate. Proposto ricorso per cassazione da parte del condominio, i Giudici di legittimità rilevano che, avendo il regolamento condominiale natura contrattuale , il giudice, nell’interpretarlo, deve utilizzare i canoni ermeneutici del codice civile e leggere le clausole nel loro complesso, evitando di limitarsi alle singole disposizioni o di provare a ricostruire la volontà e l’intenzione delle parti contraenti. Ed infatti, l’ art. 1362 c.c. , laddove prescrive all’ interprete di indagare quale sia la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole, intende ribadire che qualora la lettera della convenzione , per le espressioni usate, riveli con chiarezza ed univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non è ammissibile . Nella fattispecie, la Corte d’Appello ha interpretato l’art. 8 del regolamento condominiale non sulla base dei criteri dettati dal codice civile ovvero tenendo conto del dato letterale della contratto e delle sue clausole , ma sulla base di una delibera successiva , con la quale i condomini nulla obiettavano in relazione al progetto di recupero del sottotetto per fini abitativi. Tale delibera, secondo la Cassazione , non può costituire l’unico parametro interpretativo per l’individuazione della volontà delle parti espressa nel regolamento e, tantomeno, può ritenersi idonea a modificarlo in quanto attinente ad innovazioni relative al decoro architettonico. Per tali motivi, la Corte ritenendo tale profilo di ricorso fondato lo accoglie e cassa la sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 9 ottobre 2019 – 27 maggio 2020, n. 9957 Presidente Manna – Relatore Giannccari Fatti di causa Il giudizio trae origine dalla domanda, proposta innanzi al Tribunale di Milano, dal Condominio omissis nei confronti dei condomini F.G. , F.V. e P.M.L. , con la quale chiedevano dichiararsi l’illegittimità dei lavori eseguiti dai convenuti, consistenti nel recupero, ai fini abitativi del sottotetto, trattandosi di innovazioni vietate ai sensi dell’art. 1120 c.c., perché alteravano il decoro architettonico. Si instaurava il contraddittorio con la costituzione dei convenuti, che resistevano alla domanda e chiedevano il risarcimento dei danni derivante dall’illegittimo rifiuto del condominio all’esecuzione dei lavori. La Corte d’appello di Milano, con sentenza pubblicata il 19 gennaio 2015, confermava la sentenza di primo grado, che aveva rigettato la domanda principale e la domanda riconvenzionale. La corte distrettuale riteneva inammissibile, perché dedotta per la prima volta in appello, la violazione dell’art. 8 del regolamento condominiale, che vieta qualunque modifica dell’aspetto esterno dell’edificio, in quanto in primo grado era stata lamentata la violazione dell’art. 1120 c.c., con riferimento alle innovazioni che alterano il decoro architettonico. Secondo la corte di merito, si trattava di diverse pretese, in quanto l’art. 8 del regolamento condominiale vieta qualunque opera riguardante le parti comuni dell’edificio mentre l’art. 1120 c.c., richiede l’ulteriore requisito dell’alterazione al decoro architettonico. Per l’interpretazione del regolamento condominiale, la corte di merito faceva riferimento alla Delib. Condominiale 25 febbraio 2003, con la quale era stato autorizzato l’intervento sul sottotetto purché conforme al disegno architettonico della facciata e purché non vi fosse un pregiudizio per la statica dell’edificio. Detta interpretazione, in assenza di specifica contestazione, era coperta dal giudicato, sicché era inammissibile un’interpretazione del regolamento condominiale, in forza della quale sarebbero vietate tutte le opere interessanti le parti comuni dell’edificio . Per la cassazione della sentenza d’appello ha proposto ricorso il Condominio sulla base di tre motivi. Hanno resistito con controricorso ed hanno proposto ricorso incidentale F.G. , F.V. e P.M.L. sulla base di due motivi, al quale ha resistito con controricorso il Condominio omissis . Ragioni della decisione Con il primo motivo di ricorso si deduce la violazione dell’art. 345 c.p.c., in relazione all’art. 8 del regolamento condominiale e dell’art. 1120 c.c., in quanto la violazione del regolamento condominiale sarebbe già stata dedotta in citazione e non costituirebbe, pertanto, una domanda nuova, introdotta per la prima volta in appello. Il motivo è infondato, ma la motivazione deve essere corretta, ai sensi dell’art. 384 c.p.c Il divieto stabilito nel regolamento condominiale - di innovazioni che modifichino la statica o alterino le caratteristiche architettoniche ed estetiche del fabbricato - è riproduttivo dell’art. 1120 c.c., che vieta le innovazioni che possano arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. Sia l’art. 8 del regolamento di condominio che l’art. 1120 c.c., vietano gli interventi che implichino alterazioni di parti comuni dell’edificio tali da pregiudicare i diritti di uso e godimento degli altri condomini nonché il decoro architettonico dell’edificio, inteso come estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture architettoniche che connotano il fabbricato e che gli imprimono una determinata, armonica fisionomia. Questa Corte ha affermato, con orientamento consolidato al quale il collegio intende dare continuità, che costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio Cassazione civile sez. II, 28/06/2018, n. 17102 . L’alterazione di tale decoro è integrata, quindi, da qualunque intervento che alteri in modo visibile e significativo la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono all’edificio una sua propria specifica identità Cass. 1076/05 e Cass. 14455/09 . Ne consegue che, attesa la sostanziale identità della domanda basata sulla lesione del decoro architettonico o sull’art. 8 del regolamento condominiale, sia in relazione all’art. 1120 c.c., il motivo dedotto non è decisivo perché basato sui medesimi presupposti fattuali. Con il secondo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa interpretazione dell’art. 1362 c.c., in relazione al regolamento condominiale ed agli artt. 1120, 1137, 1138, 1350, 1372 e 2909 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., commi 2 e 3, per avere la corte distrettuale interpretato il regolamento condominiale, facendo riferimento alla volontà dei condomini manifestata nella Delib. 25 febbraio 2003, con la quale i medesimi nulla obiettavano in ordine al progetto di modifica delle parti comuni la corte di merito non avrebbe tenuto conto che, trattandosi di regolamento di natura contrattuale, non avrebbe potuto essere modificato a semplice maggioranza, ma con il consenso unanime dei condomini, in quando incidente sul decoro architettonico. Contestava, inoltre, che si fosse formato il giudicato per assenza di opposizione alla citata Delib. condominiale in quanto l’oggetto della Delib. era limitato al riconoscimento della legittimità degli interventi purché conformi al regolamento condominiale. Il motivo è fondato sotto diversi profili. È incontestato che il regolamento del Condominio omissis abbia natura contrattuale e che la domanda dal medesimo proposta fosse diretta alla declaratoria di illegittimità dei lavori eseguiti dai convenuti, consistenti nel recupero, ai fini abitativi, del sottotetto, perché lesivi del decoro architettonico. Nell’interpretare il regolamento contrattuale, il giudice deve utilizzare i canoni ermeneutici previsti dal codice civile e quindi leggere le clausole complessivamente e non limitarsi alla singola disposizione art. 1363 c.c. e cercare di ricostruire la volontà e l’intenzione delle parti contraenti art. 1362 c.c. Cassazione civile sez. VI, 03/05/2018, n. 10478 . L’art. 1362 c.c., allorché nel comma 1, prescrive all’interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole, non svaluta l’elemento letterale del contratto ma, al contrario, intende ribadire che, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni usate, riveli con chiarezza ed univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non è ammissibile Cassazione civile sez. II, 22/08/2019, n. 21576. La corte di merito ha interpretato l’art. 8 del regolamento contrattuale e, in particolare della volontà delle parti, non sulla base dei citati criteri ermeneutici, ovvero tenendo conto del dato letterale e delle altre clausole contrattuali, ma sulla base del comportamento successivo, costituito dal contenuto della Delib. 22 maggio 2003, nella quale il condominio nulla obiettava in relazione al progetto di realizzazione del recupero dell’abitabilità dei sottotetti, secondo il progetto presentato. Tale Delib., che non risulta essere stata adottata all’unanimità, non poteva costituire l’unico parametro interpretativo per l’individuazione della volontà dei condomini espressa nel regolamento contrattuale, nè era idonea a modificarlo perché attinente ad innovazioni incidenti sul decoro architettonico. In tale ipotesi, infatti, esula dai poteri istituzionali dell’assemblea dei condomini la facoltà di deliberare o consentire opere lesive del decoro dello edificio condominiale, alla stregua dell’art. 1138 c.c., comma 4 Cassazione civile sez. VI, 18/11/2019, n. 29924 . Ne consegue che l’interpretazione del regolamento contrattuale, erroneamente basato, sulla Delib. Condominiale 22 maggio 2003, non poteva avere autorità di giudicato. La sentenza va, pertanto cassata, e, rinviata, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte di Appello di Milano, che, sulla base dei principi enunciati, accerterà se i lavori compiuti dai convenuti siano lesivi dell’art. 8 del Regolamento condominiale. Va dichiarato assorbito il terzo motivo di ricorso, con il quale è dedotta la violazione e falsa applicazione dell’art. 92 c.p.c., comma 2. Va dichiarato assorbito anche il ricorso incidentale, con cui si deduce l’omesso esame dei fatti allegati dai convenuti per dimostrare la temerarietà dell’azione promossa dal condominio, la violazione dell’art. 115 c.p.c. e la violazione del D.M. n. 55 del 2014. P.Q.M. Accoglie il secondo motivo del ricorso principale, rigetta il primo, dichiara assorbito il terzo motivo del ricorso principale ed il ricorso incidentale cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d’appello di Milano.