La mancanza del certificato di agibilità del locale affittato ad uso commerciale non costituisce inadempimento del locatore

In un contratto di locazione ad uso diverso dall’abitativo spetta al locatario verificare la sussistenza delle necessarie certificazioni tecniche e amministrative per svolgere l’attività preposta. È escluso che il conduttore possa considerare il locatore responsabile per la mancanza del certificato di agibilità dei locali, a meno che questa pattuizione non fosse stata espressamente prevista nel contratto d’affitto.

Il caso. Una società commerciale conveniva in giudizio il proprietario del locale ove essa svolgeva la sua attività, istando per la risoluzione del contratto di locazione a causa della mancata consegna del certificato di agibilità dei locali. I locali, inoltre, risultavano non utilizzabili per la presenza di danni dovuti all’umidità e seri problemi di infiltrazioni che avevano cagionato il crollo di parte del soffitto del seminterrato. Il locatore non svolgeva alcuna difesa, rimanendo contumace nel giudizio. Il Tribunale competente rigettava la domanda attorea affermando come fosse onere del conduttore domandare il certificato di agibilità dei locali, trattandosi tale documento di certificazione amministrativa. Quanto ai vizi dell’immobile lamentati dalla parte attrice, il Giudice rigettava la domanda in quanto non sorretta da adeguata base probatoria. La società soccombente impugnava la prima decisione in sede di appello. In particolare, detta parte lamentava come spettasse al locatore ottenere il certificato di agibilità, come la sentenza di prime cure non avesse correttamente valutato la perizia sui danni da infiltrazione subiti dall’immobile oggetto di causa, ritenendoli a torto riferibili ad altro locale e, da ultimo, come il primo giudice non avesse valutato la documentazione fotografica allegata a dimostrazione del cattivo stato dell’immobile. La Corte d’Appello, all’esito del giudizio, rigettava la domanda della parte attrice confermando la valutazione del primo giudice in merito all’ incombenza sul conduttore dell’onere di ottenere il certificato di agibilità. In merito ai vizi dell’immobile, poi, questi non erano considerati addebitabili al locatore, ma dovuti alla tecnica di costruzione dell’immobile e comunque ritenuti conosciuti o conoscibili dal conduttore, che avrebbe dovuto notarli al momento della presa in consegna del bene. Con l’ordinanza numero 9670 del 26 maggio 2020 la Cassazione fa luce sulla questione. A seguito della duplice soccombenza nei gradi di merito, la società conduttrice portava le proprie doglianze al giudice di legittimità. A tal fine, detta parte depositava ricorso in Cassazione incentrato su due motivi di diritto. In prima battuta la ricorrente contestava come nel contratto di locazione vi fosse chiara indicazione del buono stato dell’immobile locato e chiara implicazione che i locali fossero a norma. L’errore nel quale sarebbe incorso il Giudice d’Appello, quindi, sarebbe stato quello di non considerare come l’art. 24 d.P.R. n. 380/2001 ponesse l’onere di chiedere il permesso di costruire al soggetto che aveva presentato la SCIA o la DIA, e non al conduttore dei locali in seguito affittati. La seconda doglianza, invece, riguardava la mancata applicazione dell’art 1578 c.c. alla fattispecie oggetto di causa. Tale norma afferma infatti che Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna . Secondo la ricorrente, sarebbe spettato al locatore fornire dei locali immuni da vizi e la presenza degli stessi avrebbe consentito di per sé di domandare la risoluzione del contratto di locazione. Avrebbe quindi errato la Corte d’Appello nel non applicare tale norma. Con l’ordinanza numero 9670 del 26 maggio 2020 la III Sezione della Corte di Cassazione rigettava interamente il ricorso proposto. Dal punto di vista del mancato ottenimento del certificato di agibilità, infatti, la Corte sottolineava la correttezza del principio di diritto applicato dai Giudici di merito l’onere di procurarsi tale documento, considerabile a tutti gli effetti una certificazione amministrativa, sarebbe spettato al solo conduttore. Secondo la giurisprudenza, difatti nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato, per cui, escluso che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò anche quando il diniego dell’autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato così Cass. n. 1735/2011 . Correttamente, quindi, la Corte d’Appello non aveva considerato inadempiente il proprietario dell’immobile. Quanto al secondo motivo, concernente la presunta mancata valutazione della presenza dei danni nel locale da parte della Corte d’Appello, la Cassazione ribadiva come la valutazione sulla gravità dell’inadempimento delle parti dovesse essere oggetto di valutazione da parte del giudice di merito, essendo tale argomentazione non giudicabile dal giudice di legittimità. Aggiungeva, poi, la Corte, che se il conduttore aveva riconosciuto e accettato i vizi, allora tale parte non poteva invocare la sussistenza di anomalie nell’immobile locato per ottenere la rescissione del contratto. In considerazione di tali valutazioni di diritto, la Cassazione dichiarava il ricorso inammissibile.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, ordinanza 4 dicembre 2019 – 26 maggio 2020, n. 9670 Presidente Armano – Relatore Gorgoni Rilevato che Lavanderia Verde Acqua di G.A. & amp c. S.A.S., ricorre per la cassazione della sentenza n. 2425/2017 della Corte d’Appello di Palermo, articolando due motivi. Nessuna attività difensiva risulta svolta dalla società resistente. Lavanderia Verde Acqua espone in fatto di aver citato in giudizio, dinanzi al Tribunale di Marsala, PM Immobiliare S.r.L., rimasta contumace, per ottenere la risoluzione del contratto di locazione per uso diverso stipulato con essa il 21 marzo 2012, perché non era mai stato consegnato il certificato di agibilità e perché i locali locati risultavano inutilizzabili per la presenza di consistenti problemi di umidità che avevano determinato il crollo di una parte del tetto del seminterrato con distacco di alcune pignatte dei tralicci di cemento armato. Il Tribunale adito rigettava la domanda di risoluzione, ritenendo che la agibilità fosse una autorizzazione amministrativa che avrebbe dovuto essere richiesta dal conduttore, in quanto necessaria allo svolgimento della sua attività, e quanto ai vizi lamentati, asseritamente accertati da una consulenza affidata all’architetto C. , li riteneva non provati perché la consulenza si riferiva ad altro locale. In sede di gravame la Società soccombente chiedeva la riforma della sentenza di prime cure, perché a l’ottenimento del certificato di agibilità era un onere gravante sul locatore b erroneamente la sentenza di prime cure aveva ritenuto che la consulenza dell’architetto si riferisse ad altro immobile c i vizi lamentati erano comunque dimostrati dalle foto allegate che il giudice si era rifiutato di esaminare nonché dall’accertamento tecnico preventivo, espletato prima della instaurazione dell’appello, depositato in allegato all’atto di impugnazione richiesto dalla PM Immobiliare al fine di verificare lo stato dei luoghi. La Corte d’Appello di Palermo, con la sentenza oggetto dell’odierna impugnazione, riteneva che il certificato di agibilità rientrasse tra i titoli autorizzativi connessi all’esercizio dell’attività che era onere del conduttore richiedere, a meno che il locatore non avesse assunto specificamente l’obbligo di ottenere i titoli abilitativi necessari allo svolgimento dell’attività del conduttore. I vizi, emergenti dall’accertamento tecnico preventivo, erano ritenuti non addebitabili al locatore, ma alla tecnica di costruzione dell’immobile e comunque erano ritenuti conosciuti o conoscibili dal conduttore al tempo della presa in consegna dell’immobile. Di conseguenza, rigettava l’appello. Considerato che 1. Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per violazione o falsa applicazione di norme di diritto e nello specifico del D.P.R. n. 380 del 2001, art. 24 e dell’art. 1578 c.c Secondo la ricorrente, l’art. 6 del contratto di locazione, a mente del quale il locatore dichiarava che i beni locati erano in regola con tutte le normative di legge, avendo chiesto regolare autorizzazione in condono edilizio, implicava che il locatore avesse inteso garantire che l’immobile locato era a norma. Considerando che il D.P.R. n. 380 del 2001, art. 24, pone l’onere di chiedere il permesso di costruire al soggetto che ha presentato la Scia o la Dia, ai suoi successori ed aventi causa, la Corte d’appello ponendo il relativo onere a carico del conduttore sarebbe incorsa in un errore. Inoltre, ai sensi dell’art. 1578 c.c., se al momento della consegna il bene locato presenta vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto a meno che si tratti di vizi conosciuti o facilmente conoscibili, pertanto, posto che il contratto indicava la specifica destinazione dell’immobile ad uso artigianale e nessuna disposizione menzionava la mancanza del certificato di agibilità, la Corte d’appello avrebbe erroneamente rigettato la domanda di risoluzione. 2. Con il secondo motivo la ricorrente censura la sentenza gravata per violazione e falsa applicazione di norme di diritto e nello specifico dell’art. 1575 c.c. obblighi del locatore e dell’art. 1578 c.c. vizi della cosa locata , ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3. La tesi argomentativa dalla società ricorrente è che, dovendo il locatore garantire ex lege che la cosa locata fosse idonea all’uso pattuito, la sentenza avrebbe errato nel ritenere che i vizi fossero conosciuti o conoscibili al momento della consegna dell’immobile, perché i vizi erano stati denunciati solo nel 2014, due anni dopo la stipula del contratto, quindi nel 2012 i locali erano immuni da vizi e difetti, perciò il giudice avrebbe dovuto presumere che i vizi non esistessero o non fossero percepibili al momento della conclusione del contratto. 3. I motivi sono inammissibili, perché si pongono in contrasto con una giurisprudenza consolidata, a mente della quale Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato, per cui, escluso che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand’anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato Cass. 25/01/2011, n. 1735 . Nel caso di specie, peraltro, non è stato neppure dedotto che la certificazione non sia stata rilasciata per le caratteristiche proprie del bene locato, atteso che la società ricorrente ha lamentato solo il fatto che il certificato di agibilità non le fosse stato consegnato dal locatore. La statuizione del giudice a quo che ha ritenuto irrilevante che il conduttore non avesse ricevuto dal locatore la prescriziont amministrativo-urbanistica per l’esercizio dell’attività da svolgere nell’immobile locato, escludendo la configurazione della responsabilità del locatore ex art. 1575 c.c., atteso che mancava una specifica pattuizione contrattuale di garanzia al riguardo, è conforme alla giurisprudenza di questa Corte regolatrice. Va ribadito, infatti, che la destinazione particolare dell’immobile locato, pure indicata nel contratto, con connesse necessità che esso sia dotato di specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione , non essendo sufficienti la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso nè l’attestazione del riconoscimento della idoneità dell’immobile da parte del conduttore Cass. 8/06/2007 n. 13395 . Dalla pattuizione numero sei del contratto di locazione, riportata dalla società ricorrente, al fine di rispettare il principio di autosufficienza, non si evince affatto che il locatore si fosse impegnato a conseguire il certificato di agibilità ed a consegnarlo al conduttore, perciò nessun appunto può essere mosso al ragionamento della sentenza impugnata. 5. Quanto al secondo motivo, va ricordato in primo luogo che la gravità dell’inadempimento va valutata, insindacabilmente, dal giudice del merito, e la relativa statuizione, se sorretta da una motivazione congrua e immune da vizi logici e giuridici, non è soggetta allo scrutinio di legittimità. Ebbene, nel caso di specie la Corte d’Appello si è attenuta ai suddetti principi, poiché,con un accertamento che non è stato scalfito efficacemente dal costrutto difensivo della società ricorrente, ha ritenuto che il tipo di danni lamentati fosse facilmente rilevabili nel momento in cui aveva preso in consegna il bene. È pacifico in giurisprudenza che l’accertamento dell’apparenza e riconoscibilità dei vizi della cosa locata costituisce un apprezzamento di fatto, come tale sottratto a sindacato in sede di legittimità e che allorquando il conduttore, all’atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto Cass. 20/05/2015 n. 10282 Cass. 14/03/2017, n. 6495 . Le censure della ricorrente non sono in grado di incrinare il ragionamento della Corte distrettuale. Infatti, si limita a rilevare di aver denunciato i vizi due anni dopo che il contratto era stato stipulato e l’immobile era stato ricevuto, ma nessun argomento è stato speso per confutare che i vizi non fossero riconoscibili con l’uso dell’ordinaria diligenza. 6. Ne consegue che il ricorso deve essere dichiarato inammissibile. 7. Nulla deve essere liquidato per le spese non avendo la società resistente svolto attività difensiva in questa sede. 7. Si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali di cui al D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, introdotto dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17. P.Q.M. La Corte dichiara inammissibile il ricorso. Nulla liquida per le spese, non avendo svolto la società resistente attività difensiva. Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.