Per affermare la condominialità del sottotetto servono prove concrete

Al fine di comprendere se il sottotetto abbia natura condominiale è necessario svolgere un’indagine in concreto volta alla verifica che le caratteristiche strutturali e funzionali dell’immobile siano tali da consentire un uso prevalente in funzione della generalità dei condomini, e non solo dei proprietari degli appartamenti siti all’ultimo piano.

Così la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 9383/20, depositata il 21 maggio. Alcuni condomini convenivano in giudizio il proprietario dell’appartamento sito all’ultimo piano del condominio reo di avere, a detta loro, appropriato una parte del sottotetto illegittimamente. Il convenuto aveva, in effetti, adibito parte del sottotetto a locale di sgombero del proprio appartamento , collocandovi una caldaia, il collettore dell’impianto di riscaldamento, il motore del condizionatore ed altri impianti privati. A tal fine gli attori domandavano al giudice di condannare il convenuto al ripristino dello stato dei luoghi del sottotetto dello stabile condominiale. Le opere del convenuto, infatti, secondo la prospettazione attorea avevano comportato la violazione dell’ art. 1117 c.c., che afferma che il sottotetto deve presumersi comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., nei casi in cui il vano sovrasti, come nella specie, più appartamenti e sia destinato a servizi comuni e dell’ art . 1102 c.c. nella parte in cui specifica che Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso . Il Tribunale in prime cure e la Corte d’Appello successivamente, condannavano il convenuto al ripristino dei locali occupati, sanzionandone l’illegittima appropriazione. Alla luce della duplice soccombenza il condomino adiva la Corte di Cassazione domandando l’annullamento della decisione d’appello. Egli, in buona sostanza, Contestava la valutazione della Corte d’Appello del succitato articolo 1117 c.c., nella parte in cui detto giudice non avrebbe fatto corretta applicazione delle norme di legge. In particolare, a detta del ricorrente, la Corte d’Appello non aveva applicato il principio in ragione del quale il sottotetto, se non stabilito esplicitamente dal titolo, deve essere considerato una parte comune solamente se – per sue caratteristiche strutturali e funzionali – risulta concretamente e oggettivamente destinato all’uso del condominio . Contrariamente, il sottotetto deve essere considerato parte di pertinenza dell’appartamento dell’ultimo piano nel caso esso svolga la sola funzione di isolare dall’esterno l’unità abitativa in oggetto. In accoglimento di tale motivo di ricorso la Cassazione sanciva l’ error in procedendo della Corte d’Appello, nella parte in cui non aveva correttamente valutato le prove offerte dalle parti. Nel caso in oggetto, difatti, il sottotetto svolgeva come unica funzione in favore del condominio quella di consentire il passaggio di un cavo televisivo . Tale elemento non era di per sé considerato sufficiente per dichiarare la funzione prevalentemente condominiale del bene e quindi la sentenza di appello doveva essere cassata. Sottolineava infatti la Cassazione come per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché , quando il sottotetto sia oggettivamente destinato anche solo potenzialmente all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117 comma 1 c.c. viceversa, allorché il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato di pertinenza di tale appartamento tratto da sent. Cit., si veda altresì Cass. Sez. II, 30 marzo 2016, n. 6143 . In considerazione di quanto espresso, la Cassazione accoglieva il ricorso proposto e annullava la decisione impugnata, rinviando il giudizio ad altra sezione della Corte d’Appello.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 30 ottobre 2019 – 21 maggio 2020, n. 9383 Presidente Manna – Relatore Grasso Fatto e diritto Ritenuto che la vicenda al vaglio, per quel che qui ancora residua d'utilità, può sintetizzarsi nei termini seguenti, G.V. venne condannato dal locale Tribunale, accolta la domanda dei condomini S.G., D.M.M., V.V., Z.A., M.T. e C.G., al ripristino di una piccola porzione del sottotetto dello stabile condominiale, corrispondente ad una frazione superficiaria del proprio appartamento collocato all'ultimo piano, che il convenuto aveva adibito a locale tecnico, accessorio del proprio immobile, collocandovi una caldaia, il collettore dell'impianto di riscaldamento e il motore del condizionatore la Corte d'appello di Venezia, adita dal G., rigettò l'impugnazione - questi gli snodi argomentativi decisivi della sentenza d'appello a andava negata la proprietà esclusiva del sottotetto sovrastante l'appartamento del G. in quanto il sottotetto deve presumersi comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., nei casi in cui il vano sovrasti, come nella specie, più appartamenti e sia destinato a servizi comuni b la destinazione del sottotetto al soddisfacimento di necessità comuni a tutti i condomini era attestata, anzitutto, dal materiale fotografico, che riproduceva la botola di accesso dal vano scale nonchè il cavo dell'antenna televisiva condominiale c il CTU aveva accertato che il G. aveva creato un locale tecnico accessibile direttamente dall'appartamento di costui, con conseguente esclusione degli altri condomini, in spregio alla norma di cui all'art. 1102 c.c. d dalla prova testimoniale era emerso che il sottotetto aveva svolto la funzione isolante per tutto indistintamente l'edificio ritenuto che avverso la sentenza d'appello ricorre G.V. sulla base di due motivi e che la controparte è rimasta intimata ritenuto che con il primo motivo il ricorrente denunzia l'omesso esame di un fatto controverso e decisivo, in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 5, assumendo che - il locale ricavato da esso ricorrente, siccome accertato dal CTU corrispondeva alla proiezione su una parte di un vano del proprio dell'appartamento - il tetto era del tipo a nido d'ape , praticabile, ma non agibile e i varchi, per attraversarlo erano stati effettuati in epoca successiva alla costruzione dell'edificio - il G. non si era impossessato del sottotetto, al quale si accedeva attraverso una botola, utilizzato per l'impianto dell'antenna televisiva, ma della sola frazione di esso sovrastante la propria unità abitativa, non utilizzabile dagli altri condomini - anni dopo la costruzione era stata collocata una lana di vetro su buona parte della superficie del sottotetto a fini d'isolamento e fino ad allora il teste escusso Ing. Sa. aveva dichiarato che il passaggio era possibile per buona parte del sottotetto, almeno fino al punto in cui lo consentiva l'altezza della volta - la controparte avrebbe dovuto dimostrare l'asserito uso condominiale ritenuto che con il secondo motivo viene addotta violazione dell'art. 1117 c.c., in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3, sulla base di quanto segue - la Corte locale non aveva fatto applicazione del principio enunciato dalla Cassazione, secondo il quale il sottotetto, se non diversamente stabilito dal titolo, deve considerarsi comune nel solo caso in cui, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti concretamente e oggettivamente destinato all'uso comune per contro, esso devesi reputare pertinenza dell'appartamento, di cui costituisce proiezione, nel caso in cui assolva alla esclusiva funzione di isolare l'unità abitativa considerato che la fondatezza del secondo motivo ne impone vaglio prioritario che il motivo in discorso merita di essere accolto per le convergenti ragioni di cui appresso - la Corte locale non si è attenuta al principio più volte enunciato da questa Corte, secondo il quale la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato anche solo potenzialmente all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, tramite la creazione di una camera d'aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo Sez. 2, n. 17249 del 12/08/2011, Rv. 619027 con l'ulteriore precisazione che per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicchè, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato anche solo potenzialmente all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c., comma 1 viceversa, allorchè il sottotetto assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità l'appartamento dell'ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento Sez. 2, n. 6143 del 30/03/2016, Rv. 639396 - dalla laconica e ingiustificatamente apodittica motivazione, comunque erronea in punto di asserzione in diritto, non si comprende quali accertamenti abbiano convinto il Giudice a reputare che quella frazione di sottotetto invero assai piccola, 15 mq. fosse destinata all'uso comune, nel senso sopra specificato - non supplisce il difetto di sussunzione il mero riferimento a non meglio specificate foto, nè l'affermata presenza di una botola d'accesso nel vano scala e di un cavo televisivo - il fatto che il sottotetto svolga funzioni isolanti per tutto l'edificio non dimostra affatto lo specifico uso condominiale, ma, anzi, al contrario, conferma che esso riveste prevalente funzione di coibentazione dei singoli appartamenti posti all'ultimo piano - manca, in definitiva, ogni compiuto accertamento in fatto sulla base del quale potersi affermare che le originarie caratteristiche strutturali dell'edificio fossero tali da doversi concludere per la destinazione dell'intiero sottotetto quindi, anche della frazione sovrastante l'appartamento del ricorrente a servizi comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., comma 1, n. 2, non potendosi affermare raggiunta una tale prova attraverso il nudo riferimento all'esistenza di una botola d'accesso dal vano scala e di un cavo televisivo considerato che, pertanto, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio, perchè il Giudice del rinvio riesamini la vicenda alla luce del principio di diritto sopra riportato, nonchè dell'ulteriore specificazione seguente lo spurio richiamo a una botola d'accesso dal vano scala e a un cavo televisivo, non dimostra che il sottotetto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali sia destinato all'uso comune, senza previamente aver verificato la consistenza strutturale originaria del sottotetto e, nel caso di accertata originaria destinazione all'uso comune, se essa concerna l'intiera superficie dello stesso e, comunque, se la stessa sia tale da assumere carattere di oggettiva prevalenza sulla tipica funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità l'appartamento dell'ultimo piano considerato che in ragione di quanto esposto il primo motivo resta assorbito considerato che appare opportuno rimettere al Giudice del rinvio il regolamento delle spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. accoglie il secondo motivo e dichiara assorbito il primo, cassa la sentenza impugnata in relazione all'accolto motivo e rinvia alla Corte d'appello di Venezia, altra sezione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità.