E' legittimo aprire un cancello sulla strada comune sopprimendo un posto auto condominiale utilizzato o comunque ipoteticamente utilizzabile a turno dai condomini? Ipoteticamente potremmo avere due tesi contrapposte, a prima vista entrambe fondate.
Secondo una prima interpretazione, potremmo ipotizzare che l'apertura del cancello costituisce un uso diverso - e per certi versi più intenso – della strada di accesso comune conseguentemente l'opera sarebbe del tutto legittima. Di contro, potremmo affermare che l'opera, alla fin fine, viene realizzata esclusivamente per dare maggiore utilità ad un singolo condomino e costituisce una ingiusta riduzione delle facoltà di utilizzo della cosa comune ovvero del posto auto da parte dei tutti gli altri condomini. Il nodo gordiano viene sottoposto al giudizio della Cassazione. Il caso in esame. Ancora una volta la lite scoppia a causa della cronica carenza dei posti auto. Il conflitto nasce all’interno di un complesso immobiliare “a ville”. Il proprietario di una villetta decide di realizzare, accanto al preesistente l’accesso pedonale, un nuovo accesso carraio, a servizio della proprietà privata di uso esclusivo, aprendo un varco che si diparte dalla strada privata interna comune all'intero complesso. I vicini, a questo punto, si lagnano di tali nuove opere in quanto l’apertura dell’accesso avrebbe comportato una modifica dell’aspetto estetico e morfologico del complesso residenziale. A sostegno delle proprie argomentazioni, evidenziavano che, secondo una specifica clausola regolamentare, “è fatto divieto agli assegnatari di modificare in qualunque modo l’estetica esterna degli edifici di rispettiva proprietà”. Come se non bastasse, l’apertura dell’accesso avrebbe comportato, per ovvi motivi, la soppressione di un posto auto. Ciliegina sulla torta, viene contestato l’aggravio della servitù di accesso pedonale a carico della strada interna ed a favore della singola unità immobiliare. Sulla violazione del decoro architettonico. La seconda Sezione civile della Corte di Cassazione, con l'ordinanza numero 24718 del 19 marzo 2019, resa pubblica mediante deposito in cancelleria solo il successivo 3 ottobre, ricorda le regole del gioco “costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, quella che ne alteri le linee architettoniche e quella comunque che si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio”. In relazione al caso in esame, Piazza Cavour sottolinea che la valutazione sulla ipotetica lesione al decoro architettonico del complesso a causa dell'apertura di un nuovo cancello, rientra nelle valutazioni di merito, insindacabili in sede di legittimità. Rileva in proposito che, secondo la Corte Territoriale, la realizzazione del cancello finito sotto la scure, non era in grado di modificare l'estetica dello stabile. Sotto questo primo profilo, quindi, respinge il ricorso. Sull'interpretazione degli accordi contrattuali. I vicini si lagnano perché ritengono che gli atti di vendita vietino la possibilità, per i singoli condòmini, di modificare le recinzioni dei singoli lotti mediante l'apertura di nuovi cancelli e, men che meno, dei passi carrabili. Da dove traggono questa considerazione? Il punto di partenza è costituito da una clausola contenuta nei contratti di vendita si presume predisposti in maniera standardizzata dal costruttore-venditore in cui, descrivendo il bene oggetto del contratto, si precisa che “l'unità immobiliare confina perimetralmente a sud con il mappale e con la strada privata al mappale da cui pure si accede”. Anche questo motivo viene respinto. La clausola in esame, secondo la Cassazione, non può essere interpretata come un divieto di modificare la recinzione di confine attraverso l'apposizione di un nuovo cancello ovvero mediante l'apertura di un nuovo passo carraio. Legittima l'apertura del nuovo accesso. Arrivando al nocciolo della questione, la Cassazione rileva, in via preliminare, che il comproprietario di una stradella comune, posta al servizio dei singoli lotti di proprietà esclusiva di ciascun comproprietario, è legittimato all'apertura di un cancello carrabile che consenta l'accesso alla propria autorimessa. L'apertura del passo carraio, in sostanza, non è un'opera capace di modificare la natura della strada comune di accesso ai singoli lotti. Il principio cui attenersi. Sempre in via di principio, la Cassazione pone i propri paletti ritenendo che l'apertura dell'accesso carraio è legittima a due concomitanti condizioni a l'apertura non deve modificare la natura della strada comune b non deve impedire agli altri condòmini di “fare pari uso del bene comune”. Sotto questo profilo sarebbe vietata, per esempio, la trasformazione della strada comune a tutti i comproprietari, in una strada di accesso alla proprietà del singolo condomino. Sarebbe anche vietata l'apertura che, modificando la viabilità interna, vieti agli altri condòmini di utilizzare la stradina interna per raggiungere la proprietà individuale appartenente a ciascun comproprietario. Ritorniamo al caso in esame. Fatte queste premesse, la Corte di Cassazione, con la decisione in commento, ritiene il ricorso fondato nella misura in cui si possa ritenere che l'apertura del nuovo cancello d'accesso alla proprietà comune abbia modificato la possibilità di disporre dei posti auto a servizio turnario dei singoli comproprietari. Occorre tenere presente, sotto questo profilo, che l'apertura - da parte del singolo condomino - di un cancello carrabile per permettere l'accesso alla propria autorimessa, influisce negativamente sulla possibilità - sia pure eventuale - da parte degli altri comproprietari, di parcheggiare una autovettura in prossimità dell'accesso. Cerchiamo di chiarire il concetto è evidente che, se apro un cancello, occuperò un certo spazio fisico che impedirà ai vicini di parcheggiare perché, così facendo, ostruirebbero l'accesso alla proprietà privata. Per questo motivo, la Cassazione ha accolto il ricorso sottoponendo nuovamente la questione alla Corte d'appello competente per territorio. Una questione da approfondire. Non si può fare a meno di sottolineare come, nel caso in esame, non viene affrontato quello che potrebbe essere un elemento decisivo della questione. Non è dato sapere se, effettivamente, era possibile il parcheggio delle vetture lungo la strada interna e se vi era un vincolo urbanistico di destinazione. Detto in altre parole, non sappiamo qual è la larghezza della strada e se il parcheggio sia consentito. E' del tutto evidente che il nuovo varco potrebbe superare il vaglio di legittimità a pieni voti ove si dimostrasse l'esistenza di un divieto di parcheggio perché, per esempio, la strada non è sufficientemente ampia o per disposizioni regolamentari . D'altro canto, non sappiamo neanche se la strada è stata oggetto di un vincolo di destinazione a parcheggio come standard urbanistico. In tal caso la riduzione della capacità di “parcamento” sarebbe vietata a meno che non si voglia ipotizzare la costituzione di un nuovo vincolo.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 14 marzo – 3 ottobre 2019, numero 24718 Presidente Gorjan – Relatore Abete Motivi in fatto ed in diritto Con atto notificato in data 21.5.2007 A.G. e Am.Ma.Cr. citavano a comparire dinanzi al tribunale di Monza, sezione distaccata di Desio, V.G. e S.G Esponevano che erano comproprietari di una villetta inserita in un più vasto complesso residenziale, denominato omissis , ubicato nel Comune di Carate Brianza e comprendente numerose altre unità immobiliari similari. Esponevano che i convenuti si accingevano, come da denuncia di inizio attività, senza aver preventivamente acquisito l’assenso degli altri comproprietari, a dar corso all’esecuzione di nuove opere, ovvero - per quel che rileva in questa sede - alla realizzazione di un accesso carraio, in precedenza inesistente, aggiuntivo ed ulteriore rispetto al preesistente accesso pedonale, dall’unità immobiliare di loro esclusiva proprietà alla strada condominiale privata, interna al complesso residenziale, denominata . Esponevano che l’apertura ex novo dell’accesso carraio comportava modifica dell’aspetto estetico e morfologico del complesso residenziale, soppressione del posto - auto esistente lungo la strada condominiale, in corrispondenza del realizzando accesso, aggravio della preesistente servitù di accesso pedonale. Chiedevano - per quel che rileva in questa sede - accertarsi e darsi atto dell’insussistenza di qualsivoglia servitù di passo carraio a carico della strada condominiale interna denominata ed a favore dell’unità immobiliare di proprietà esclusiva dei convenuti, in subordine accertarsi e darsi atto che la realizzazione importava violazione degli articolo 1102 e 1120 c.c. e/o degli articolo 1067 e 1069 c.c., in ogni caso con condanna dei convenuti al ripristino dello status quo ante. Resistevano V.G. e S.G Con sentenza numero 412/2009 l’adito tribunale accertava l’illegittimità - per quel che rileva in questa sede - delle opere finalizzate alla realizzazione dell’accesso carraio siccome in violazione della disposizione regolamentare numero 5 dei patti speciali è fatto divieto agli assegnatari di modificare in qualunque modo l’estetica esterna degli edifici di rispettiva proprietà . Proponevano appello A.G. e Am.Ma.Cr Si dolevano per la mancata declaratoria dell’illegittimità del passo carraio siccome altresì in violazione degli articolo 1102 e 1120 c.c. ed, in ogni caso, siccome aggravamento di servitù ai sensi dell’articolo 1067 c.c Resistevano V.G. e S.G. proponevano appello incidentale. A seguito del decesso di Am.Ma.Cr. si costituivano A.G. , in proprio e quale erede di Am.Ma.Cr. , Anumero Gu. e C. , quali eredi di Am.Ma.Cr Con sentenza numero 4394 dei 20.5/16.11.2015 la corte d’appello di Milano - tra l’altro - rigettava il gravame principale, accoglieva il gravame incidentale e condannava gli appellanti principali alle spese del grado. Reputava la corte che era da escludere l’illegittimità delle opere volte alla realizzazione dell’accesso carraio. Reputava segnatamente che con la realizzazione dell’accesso carraio gli originari convenuti ambivano a trarre dalla strada comune interna una maggiore utilità, senza alterarne la destinazione, senza menomare il diritto degli altri condomini di farne parimenti uso e senza arrecare a costoro alcun pregiudizio. Avverso tale sentenza A.G. , A.G. e A.C. hanno proposto ricorso ne hanno chiesto sulla scorta di due motivi la cassazione con ogni susseguente statuizione anche in ordine alle spese di lite. V.G. e S.G. hanno depositato controricorso hanno chiesto dichiararsi inammissibile o rigettarsi l’avverso ricorso con il favore delle spese del giudizio di legittimità. I ricorrenti hanno depositato memoria. Con il primo motivo i ricorrenti denunciano ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, numero 3 e numero 5, la violazione e falsa applicazione dell’articolo 5 dei c.d. patti speciali e degli atti di compravendita, con susseguente violazione degli articolo 1120 e 1372 e ss. c.c Deducono che l’apertura del passo carraio per cui la controversia perdura, significa innanzitutto ingiustamente sopprimere un posto auto che a rotazione i condomini utilizzano . , altresì . indurre anche altri 4 condomini ad aprirlo sopprimendo altri parcheggi privati ora utilizzati da tutti i condomini così ricorso, pag. 13 . Deducono ulteriormente che una volta dimostrato che l’apertura del passo carraio sopprime il posto auto condominiale da sempre esistente in quel preciso punto fisico, è già dimostrato come si produca una ingiusta riduzione delle facoltà di utilizzo della cosa comune a carico degli altri condomini così ricorso, pag. 14 . Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, numero 3, la violazione e falsa applicazione degli articolo 1102, 1120 e 1067 c.c Deducono che ha errato la corte di merito ad escludere che l’apertura ex novo dell’accesso carraio comporti alterazione della destinazione della strada comune ed impedimento all’utilizzo della stessa strada da parte degli altri condomini. Deducono in particolare che l’accesso carraio da realizzare ex novo si apre sul piazzale comune destinato anche alla sosta dei veicoli di tutti i condomini, piazzale dunque che - in dipendenza dell’apertura dell’accesso - verrebbe sottratto alla sua destinazione. Deducono inoltre che l’apertura dell’accesso carraio comporta, da un canto, la soppressione di un posto - auto in assenza di qualsivoglia delibera condominiale di assenso così ricorso, pag. 18 comporta, d’altro canto, la creazione di una servitù dapprima inesistente ovvero l’aggravio illegittimo e la trasformazione della precedente servitù pedonale. Deducono a tal ultimo riguardo che le controparti non possono ambire all’utilizzo della via condominiale interna in forza di un titolo differente da quello acquisito in sede di rogito notarile che la realizzazione del contestato nuovo accesso carraio non può che essere qualificata quale innovazione preclusa dal . articolo 1067 c.c. poiché aggrava irrimediabilmente la situazione del . fondo servente così ricorso, pag. 22 . I motivi di ricorso sono strettamente connessi se ne giustifica perciò la disamina contestuale in ogni caso gli esperiti mezzi sono fondati e meritevoli di accoglimento nei limiti che seguono. Questa Corte spiega, sì, che costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, quella che ne alteri le linee architettoniche e quella comunque che si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio nondimeno soggiunge che la relativa valutazione spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi di motivazione cfr. Cass. 11.5.2011, numero 10350 Cass. 7.3.1988, numero 2313 . Negli enunciati termini l’affermazione della corte distrettuale, secondo cui anche a voler considerare una protratta e rigida applicabilità della clausola numero 5 dei “patti speciali” , non può dichiararsi che la realizzazione di un cancello possa modificare o alterare la complessiva estetica dello stabile, nè snaturare le caratteristiche del luogo, stante la marginalità del tipo di intervento implicato così sentenza d’appello, pag. 17 , risulta in toto ineccepibile ed assolutamente congrua e esaustiva, viepiù nel solco della previsione dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, numero 5 che i ricorrenti espressamente richiamano nella rubrica e nel corpo - cfr. pag. 11 - del primo mezzo di impugnazione ed alla luce dell’insegnamento numero 8053 del 7.4.2014 delle sezioni unite di questa Corte. In parte qua è da escludere, da un lato, che taluna delle figure di anomalia motivazionale destinate ad acquisire significato alla stregua della summenzionata pronuncia delle sezioni unite possa scorgersi in relazione alle motivazioni cui la corte milanese ha ancorato il suo dictum. In parte qua è da ritenere, dall’altro, che la corte milanese non ha omesso la disamina circa il fatto decisivo, ovvero circa la supposta alterazione del decoro architettonico. Non meritano seguito alcuno pertanto le prospettazioni dei ricorrenti, secondo cui si è dato credito ad una erronea affermazione avversaria . relativa all’avvenuta formazione di nuovi passi carrai sulla strada privata interna . che in verità non è mai stata violata in precedenza così ricorso, pag. 11 e secondo cui i resistenti violano i patti condominiali laddove pretendano di modificare l’estetica esteriore . , altresì snaturando la tipologia dell’originaria recinzione esistente e dell’aspetto dell’unità immobiliare così ricorso pag. 15 . Ovviamente l’interpretazione del contratto e degli atti di autonomia privata costituisce attività riservata al giudice di merito ed è censurabile in sede di legittimità soltanto per violazione dei criteri legali di ermeneutica contrattuale ovvero per vizi di motivazione cfr. Cass. 22.2.2007, numero 4178, e Cass. 2.5.2006, numero 10131 . Ed in pari tempo nè la censura ex numero 3 nè la censura articolo 360 c.p.c., comma 1, ex numero 5 possono risolversi in una critica del risultato interpretativo raggiunto dal giudice, che si traduca nella mera contrapposizione di una differente interpretazione sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni plausibili , non è consentito - alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito - dolersi in sede di legittimità del fatto che sia stata privilegiata l’altra cfr. Cass. 22.2.2007, numero 4178, e Cass. 2.5.2006, numero 10131 . Su tale scorta le affermazioni della corte territoriale, alla cui stregua l’ atto notarile di compravendita . si limita a disporre che l’unità immobiliare confina perimetralmente “a sud con il mappale 94 e con la strada privata al mappale 89 da cui pure si accede” così sentenza d’appello, pagg. 16 - 17 ed alla cui stregua nel corpo dei cosiddetti patti speciali , debitamente trascritti, non si rinviene alcun specifico riferimento o divieto alla possibilità di aprire un accesso carraio da parte dei proprietari delle villette così sentenza d’appello, pag. 17 , analogamente sono da reputare in toto ineccepibili sul piano della correttezza giuridica ed assolutamente congrue e esaustive sul piano logico - formale. D’altra parte è innegabile che la deduzione dei ricorrenti, secondo cui la conclusione cui è pervenuta la corte lombarda stravolge la volontà negoziale piuttosto che correttamente interpretarla così ricorso, pag. 13 , si risolve nella mera prefigurazione della maggiore plausibilità dell’antitetica interpretazione. Nel quadro delle surriferite risultanze e del titolo e dei patti speciali il proposito di V.G. e di S.G. , alla data del controricorso sol preannunciato si ribadisce tuttavia come ad oggi il suddetto passo carraio non sia stato assolutamente realizzato così controricorso, pag. 8 , di aprire, in aggiunta all’accesso pedonale, un accesso carraio dall’unità immobiliare di loro proprietà esclusiva alla strada condominiale interna XXXXXX , non può che esser vagliato alla luce del disposto dell’articolo 1102 c.c., comma 1. Or dunque in siffatta proiezione è fuor di dubbio che questa Corte ha opinato nel senso che il comproprietario di una stradella comune, posta al servizio dei singoli fondi appartenenti in proprietà esclusiva a ciascun partecipante alla comunione, può legittimamente aprirvi l’accesso ad un locale costruito sul proprio suolo e destinato ad autorimessa, ai sensi dell’articolo 1102 c.c. cfr. Cass. 5.6.1978, numero 2814. Cfr. anche Cass. 1.8.2001, numero 10453 in tal ultima occasione questa Corte ebbe a confermare la sentenza di merito, secondo la quale la realizzazione di un passo carraio tra un fondo di proprietà esclusiva e la strada comune costituiva un uso consentito al condomino, in quanto non snaturava la funzione cui la strada era destinata, nè impediva l’uso della stessa da parte dell’altro comproprietario . E tuttavia è parimenti indubitabile che questo Giudice del diritto non solo nell’occasione di cui alla pronuncia numero 2814/1978 ebbe a soggiungere che l’apertura dell’accesso dalla proprietà esclusiva alla proprietà comune è legittima, qualora non ne derivi un mutamento dell’originaria destinazione della stradella comune nè un impedimento per gli altri condomini di farne pari uso, ma ha modo di spiegare, in linea di principio e reiteratamente, che, in tema di condominio, è conforme a legge, ai sensi dell’articolo 1102 c.c., sia l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l’uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno cfr. Cass. 12.3.2007, numero 5753 Cass. 19.1.2006, numero 972 Cass. 1.8.2001, numero 10453 Cass. 16.4.2018, numero 9278 . Nei termini enunciati è da reputare, nel caso de quo, che sussiste la denunciata falsa applicazione dell’articolo 1102 c.c. cfr. Cass. 24.10.2007, numero 22348, secondo cui il vizio di falsa applicazione di norma di diritto, ex articolo 360 c.p.c., numero 3, ricorre o non ricorre, a prescindere dalla motivazione posta dal giudice a fondamento della decisione, allorché la norma non sia stata applicata quando doveva esserlo, allorché sia stata applicata quando non doveva esserlo, allorché sia stata male applicata . Difatti i ricorrenti hanno condivisibilmente rimarcato, evidentemente nella prospettiva dell’uso potenziale che gli altri condomini potranno far della strada condominiale interna denominata ed a riscontro del minor uso potenziale cui costoro potranno attendere, con susseguente inevitabile alterazione dell’equilibrio allo stato esistente tra gli interessi dei comproprietari tutti, che l’apertura del nuovo accesso comporterebbe la materiale impossibilità di sostare su quella parte di piazzale così ricorso, pag. 18 che vi sarebbero due accessi, uno pedonale ed uno carraio di fianco che - di fatto - occuperebbero tutto il fronte della recinzione così impedendo la possibilità - sinora sempre praticata - di parcheggiare le automobili nei posti auto privati a disposizione dei condomini, con ingiusta riduzione dei diritti di tutti gli altri condomini solo per favorire un ampliamento della sfera giuridica dei resistenti così ricorso, pag. 18 . Ben vero a nulla rileva che il parcheggio dei veicoli è allo stato consentito unicamente sub specie di sosta temporanea cfr. controricorso, pag. 15 . Al cospetto dei surriferiti condivisibili rilievi la corte d’appello si è limitata ad affermare sic et simpliciter, così malamente applicando alla fattispecie l’articolo 1102 c.c., che, se ad oggi i condomini hanno la facoltà di parcheggiare provvisoriamente le proprie autovetture sulla strada condominiale . il passo carraio che altro non è che un cancelletto pedonale prolungato non arrecherebbe alcun aggravio di manovra degli altri condomini così sentenza d’appello, pag. 20 . Ovviamente - si evidenzia da ultimo - la falsa applicazione dell’articolo 1102 c.c., comma 1, assorbe e rende vana ogni valutazione in ordine alla dedotta violazione e falsa applicazione dell’articolo 1067 c.c. in tema tuttavia cfr. Cass. ord. 16.5.2019, numero 13213 in tale occasione questa Corte ha confermato la pronuncia della corte d’appello ed ha ritenuto che la corte di merito si era attenuta al principio di diritto nell’affermare che il passaggio su strada comune che venga effettuato da un comunista per accedere - si badi - ad altro fondo a lui appartenente, non incluso tra quelli cui la collettività dei compartecipi aveva destinato la strada, configuri un godimento vietato, risolvendosi nella modifica della destinazione della strada comune e nell’esercizio di una illegittima servitù a danno del bene collettivo . In accoglimento del ricorso e nei limiti in precedenza esplicitati la sentenza della corte d’appello di Milano numero 4394 dei 20.5/16.11.2015 va cassata con rinvio ad altra sezione della stessa corte anche ai fini della regolamentazione delle spese del presente giudizio di legittimità. All’enunciazione - in ossequio alla previsione dell’articolo 384 c.p.c., comma 1 - del principio di diritto - al quale ci si dovrà uniformare in sede di rinvio - può farsi luogo per relationem, nei termini espressi dalle massime desunte dagli insegnamenti di questa Corte numero 5753/2007 e numero 972/2006 prima citati. Il ricorso è da accogliere. Non sussistono i presupposti perché, ai sensi del D.P.R. numero 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, i ricorrenti siano tenuti a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione a norma del comma 1 bis dell’articolo 13 D.P.R. cit P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso cassa - nei limiti di cui in motivazione - la sentenza della corte d’appello di Milano numero 4394 dei 20.5/16.11.2015 rinvia ad altra sezione della stessa corte anche per la regolamentazione delle spese del presente giudizio di legittimità.