Il regolamento di condominio può traslare il debito all'acquirente?

Il regolamento di condominio può imporre all'acquirente di versare gli oneri condominiali spettanti al precedente condòmino e rimasti impagati? Rispondere al quesito potrebbe non essere semplice come potrebbe apparire a prima vista. Si tratta di stabilire se gli oneri condominiali siano qualificabili o meno come una obbligazione propter rem. E non finisce qui! Si applica l'art. 1104, comma 3, c.c. o l'art. 63 delle Disposizioni di attuazione? Il giudizio di merito è altalenante ma la Cassazione pone paletti ben precisi.

Il caso in esame. L'acquirente di un appartamento impugna le delibere assembleari con cui il condomìnio aveva provveduto ad addebitargli le morosità del precedente proprietario. Tali delibere trovavano il proprio fondamento in un apposita clausola del regolamento condominiale contrattuale che poneva espressamente a carico del subentrante gli oneri maturati in capo al precedente condòmino. Il giudice di merito. Il Tribunale ritiene nulla la clausola regolamentare e, conseguentemente, le delibere assembleari impugnate. La Corte d'appello ribalta il verdetto ed accoglie la tesi del condomìnio. La Corte territoriale qualifica gli oneri condominiali come una obbligazione propter rem e, quindi, perfettamente trasmissibile al successivo proprietario dell'immobile. Ritiene inderogabile l'art. 63, comma 4, disp. att Il verdetto della Cassazione. La seconda sezione civile della Cassazione, con la sentenza del 12 aprile 2019 n. 10346 dichiara la nullità del verbale assembleare impugnato. Secondo Piazza Cavour la Corte territoriale avrebbe male interpretato l'art. 63, comma 4, disp. att. che prevede la solidarietà passiva tra condòmino uscente e subentrante relativamente agli oneri condominiali rimasti impagati. La norma, infatti, dispone Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente . La Corte territoriale, quindi, avrebbe erroneamente superato il limite temporale imposto dall'art. 63 disp. att Tale norma, secondo la Cassazione, deve essere interpretata nel senso che l'acquirente risponde in solido col precedente condòmino, ma limitatamente agli oneri condominiali relativi al biennio gestionale precedente. La qualifica di condominio sorge solo a seguito dell'acquisto. La Cassazione sottolinea che il regolamento di condominio vincola solo ed esclusivamente i condòmini e non i terzi. Precisa che l'acquirente dell'immobile acquista la qualità di condòmino solo a seguito della stipula dell'atto di acquisto. Di conseguenza, prima d'acquisto, il regolamento condominiale non può avere alcun effetto nei confronti del nuovo acquirente. Ciò premesso, la Cassazione ritiene che, prima dell'acquisto dell'immobile, non sia possibile far valere nei confronti del condòmino subentrante le clausole contenute nel regolamento di condominio. Non si tratta di una obbligazione propter rem. Il limite temporale contenuto dall'art. 63, comma 4, disp. att. potrebbe essere superato considerando il debito verso il condomìnio derivante dal mancato pagamento degli oneri condominiali come una obbligazione propter rem . Si tratterebbe, in altre parole, di considerare il debito collegato alla titolarità del diritto reale cd. accessorietà il che permetterebbe di individuare il debitore per relationem . La norma civilistica prevede, invece, il principio di ambulatorietà passiva per cui l'obbligazione si trasla da un soggetto precedente proprietario ad un altro acquirente ma limitatamente ad un periodo di tempo ben determinato. Non si applica l'art. 1104 c.c La Cassazione precisa un altro punto controverso della questione. L'art. 1104, comma 3, c.c. prevede che Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati . Tale norma, che non prevede limiti temporali, peraltro, trova applicazione solo nell'ambito della comunione e non è applicabile in materia di condominio ove, come abbiamo visto, trova applicazione l'art. 63, comma 4, disp. att. che pone il limite temporale del biennio gestionale .

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 26 ottobre 2018 – 12 aprile 2019, n. 10346 Presidente D’Ascola – Relatore Oricchio Fatti di causa B.E. adiva il Tribunale di Torino chiedendo la declaratoria di nullità delle delibere, di cui in atti, adottate dall’assemblea del Condominio di omissis di quella Città. Il B. , divenuto nell’ambito di procedura esecutiva promossa dal suddetto Condominio nei confronti di P.A. proprietario di una unità immobiliare dello stabile condominiale, lamentava l’errato addebito ad esso stesso di oneri condominiali maturati per la morosità del precedente proprietario già esecutato. Esponeva, poi, che andava ritenuto illegittimo l’art. 11 del Regolamento del convenuto Condominio norma che poneva a carico del nuovo proprietario anche i debiti per contributi condominiali maturati da precedente condomino in quanto in violazione del disposto di cui agli artt. 72 e 63 disp. att. c.c Costituitosi il contraddittorio il Condominio resisteva alla domanda del B. . Il Tribunale di Torino, con sentenza 15/16 gennaio 2013 riteneva la nullità della succitata clausola regolamentare e dichiarava la nullità della delibera impugnata. Interponeva appello il Condominio chiedendo la riforma della decisione di primo grado. Resisteva al gravame, di cui chiedeva il rigetto, il B. . La Corte di Appello di Torino, con sentenza n. 1427/2014, in riforma dell’impugnata decisione del Tribunale di prima istanza, accoglieva l’appello del condominio e rigettava la domanda proposta dalla parte appellata. Per quanto rileva decisivamente in questa sede, la Corte piemontese citando proprio precedente affermava il principio per cui l’accollo al condomino avente causa degli oneri condominiali inadempiuti, di cui all’art. 63 disp. att. c.c., è norma inderogabile ex art. 72 disp. att. c.c., nel senso che alcuna disposizione contrattuale o regolamentare può esonerare il condomino avente causa dall’obbligo suddetto nel limite minimo dei contributi omessi per l’anno in corso e quello precedente, mentre è riconducibile all’autonomia del regolamento condominiale di natura contrattuale di disporre a carico dell’acquirente condomino l’accollo di debiti maturati, costituenti obligationes propter rem , dal condomino dante causa in esercizi precedenti . Per la cassazione della suddetta decisione della Corte distrettuale ricorre il B. con atto fondato su due ordini di motivi e resistito con controricorso dal Condominio. Ragioni della decisione 1. Con il primo motivo del ricorso si censura il vizio di violazione, falsa ed errata applicazione di norme di legge in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5. In particolare si lamenta la violazione dell’art. 63 disp. cit., deducendosi l’erroneità, in diritto, della gravata decisione fondata su una non condivisa ed illogica interpretazione della medesima norma il tutto, secondo parte ricorrente, in base ad una modifica della volontà della legge, effettuata in via interpretativa, in palese contrasto col chiaro disposto normativo ex art. 63 cit., non abbisognevole affatto di tale tipo di interpretazione. Così riassunto il motivo del ricorso in esame, deve osservarsi quanto segue. Il motivo, per la parte relativa alla invocata violazione dell’art. 360 c.p.c., n. 3, è fondato nel senso di seguito specificato. Il decisum della Corte distrettuale si fonda come già accennato in narrativa sulla ricostruzione della portata della disposizione dell’art. 63 disp. att. c.c., comma 4 come, da ultimo modificato ex L. n. 220 del 2012 . Alla stregua di tale ricostruzione operata dal Giudice di appello, in riforma di quella svolta dal Tribunale di prime cure, si tende all’affermazione di un principio, invero innovativo, per cui il limite temporale biennale per il pagamento dei contributi condominiali pregressi da parte del condomino subentrate a precedente condomino moroso costituirebbe un limite inderogabile ma solo nel limite e non nel massimo. Si ipotizza, quindi, la possibilità di deroga per affermare la possibile responsabilità del nuovo condomino anche per le morosità condominiali arretrate oltre il biennio precedente all’acquisto dell’unità immobiliare condominiale. L’affermazione della impugnata sentenza non può essere condivisa sotto un duplice profilo. Innanzitutto la stessa, con un’interpretazione additiva ed estensiva rispetto alla chiara volontà della norma de qua, amplia oltremodo i margini temporali retroattivi della responsabilità solidale dell’acquirente di una proprietà condominiale. Così facendo la decisione oggi gravata innanzi a questa Corte finisce per creare, con l’artificioso ricorso ed il riferimento all’autonomia regolamentare condominiale ed alle obligationes propter rem, una estensione non prevista dalla legge del particolare tipo di responsabilità solidale del nuovo condomino. Quest’ultimo, giova ricordare, è comunque estraneo prima dell’acquisto al regolamento condominiale, la cui autonomia non può mai esercitarsi contro una ben precisa inderogabilità voluta dalla citata norma di attuazione del c.c. anche all’evidente fine di non alimentare incertezze sui limiti della responsabilità de qua in concreto oltremodo ostativi alla circolazione dei beni che è bene ancorare a certezza del diritto e non ad incertezze interpretative . In secondo luogo ed ancor più decisivamente va osservato quanto segue. Tutto il ragionamento su cui è fondato il dictum della Corte piemontese poggia su una ricostruzione della parziale inderogabilità solo nel minimo del predetto limite ex art. 63 cit., in via interpretativa e sul un fondante presupposto espressamente affermato il regolamento condominiale di natura contrattuale può disporre a carico dell’acquirente condomino l’accollo di debiti maturati, costituenti obligationes propter rem , da parte del condomino dante causa in esercizio precedenti all’acquisto. L’Assunto è, quindi, fondato sulla possibilità di configurare i predetti debiti come obligationes propter rem. Sennonché aspetto questo, decisivo, ma eluso dalla valutazione della Corte a quo la predetta configurabilità dei medesimi debiti come è del tutto ed univocamente esclusa dalla giurisprudenza di questa Corte. Giova, all’uopo, rammentare i principi già affermati da questa Corte per cui, in tema di condominio negli edifici, la responsabilità solidale dell’acquirente di una porzione di proprietà esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal condomino venditore è limitata al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’art. 63 disp. att. c.c., già comma 2, e non già l’art. 1104 c.c., atteso che, ai sensi dell’art. 1139 c.c., le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina Cass. 27 febbraio 2012, n. 2979 . Il motivo, nel senso innanzi precisato, deve, quindi, ritenersi fondato e va accolto. 2. Con il secondo motivo del ricorso si deduce, in modo analogo al primo motivo, ma sotto altro profilo il vizio di violazione, falsa ed errata applicazione di norme di legge. Il motivo deve ritenersi assorbito per effetto dell’accoglimento del precedente motivo. 3. Il ricorso, in relazione al motivo accolto e per le esposte ragioni, va dunque accolto, con conseguente cassazione dell’impugnata sentenza e rimessione al Giudice del rinvio, in dispositivo indicato, che provvederà alla definizione del giudizio osservando il principio innanzi esposto. P.Q.M. La Corte accoglie il primo motivo del ricorso, assorbito il secondo, cassa in relazione al motivo accolto l’impugnatsentenza e rinvia, anche per le spese, ad altra Sezione della Corte di Appello di Torino.