Attenti al “fai da te” in Condominio

Il rimborso delle spese per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni da parte di un condomino è riconosciuto solo per le spese urgenti.

Questo il principio di diritto espresso sulla scorta di altre analoghe decisioni citate nella sentenza in oggetto dalla Cassazione con sentenza n. 25729/17, depositata il 30 ottobre 2017. Il caso. Un condomino, che esercitava una attività alberghiera all’interno di uno stabile, evidentemente per porre fine alla trascuratezza degli altri condomini poneva in essere una serie di attività di manutenzione ordinaria e straordinaria sulle parti comuni. Una volta terminato tale intervento, il condomino in questione richiedeva ed otteneva decreto ingiuntivo nei confronti del complesso immobiliare in relazione alle spese affrontate. Avverso a tale ingiunzione proponeva opposizione il Condominio, chiedendo tra l’altro, in via riconvenzionale, l’indennizzo dell’uso esclusivo delle parti comuni posto in essere dal ricorrente. Il Tribunale di Sassari, respingeva l’ opposizione ritenendo evidentemente dovuto il rimborso delle spese sostenute dal condomino avverso tale decisione l’opponente proponeva prima appello ed in seguito ricorso in cassazione. Perchè vi siano i presupposti previsti dall’art. 1134 c.c. non basta l’inerzia degli altri condomini ma occorre il requisito dell’urgenza. La Suprema Corte, nell’accogliere il reclamo, rilevava come il caso di richiesta di rimborso spese da parte di un condomino per interventi sulle parti comuni, trova la sua disciplina nell’art. 1134 c.c., in base al quale il diritto è riconosciuto soltanto per le spese urgenti e non in base al mero dato della trascuratezza degli alti condomini . Il Tribunale, in sostanza, avrebbe errato nel richiamare, nella propria decisione, la diffusa inerzia degli altri titolari di immobili compresi nel complesso immobiliare e la difficoltà di procurarsi tempestivamente il consenso e la necessaria cooperazione degli altri condomini in relazione all’adeguamento di tutti gli impianti e servizi comuni alle normative di igiene e sicurezza pubblica disciplinanti l’attività alberghiera e, comunque, al mantenimento degli spazi comuni . La Cassazione, in sostanza, ritiene che tale requisito della inerzia degli altri condomini non sia di per sé sufficiente, in carenza del requisito dell’urgenza, a motivare da parte del singolo condomino una richiesta di rimborso ex art. 1134 c.c Non è possibile farsi giustizia da se. E’ palese, in proposito, che la preoccupazione della Corte sia quella di evitare che ogni condomino si senta autorizzato a sostituirsi agli altri condomini nel porre in essere interventi a sé favorevoli e magari non approvati dalla maggioranza condominiale.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 16 febbraio – 30 ottobre 2017, n. 25729 Presidente Bianchini – Relatore Besso Marcheis Fatti di causa 1. La società M.G. ha ottenuto nei confronti di Ub. Do. un decreto di ingiunzione a pagare una somma di denaro a titolo di pagamento, pro quota, di spese che la ricorrente assumeva di aver sostenuto per la manutenzione ordinaria e straordinaria di parti e impianti comuni compresi nel complesso immobiliare denominato Condominio Eurotel Capo Caccia, al cui interno la società esercitava un'attività alberghiera. Do. ha instaurato giudizio di opposizione, chiedendo la revoca del decreto e, in via riconvenzionale, domanda di indennizzo dell'utilizzo esclusivo dei beni comuni. L'opposizione si è chiusa con il rigetto, da parte del Giudice di pace di Alghero, delle domande proposte da Do 2. Contro tale decisione Do. ha proposto appello il Tribunale di Sassari, con sentenza del 1 dicembre 2011, ha respinto l'impugnazione. 3. Do. propone ricorso in cassazione, articolato in sei motivi. La parte intimata non ha proposto difese. Parte ricorrente ha depositato memoria ex art. 378 c.p.comma Ragioni della decisione 1. Con il primo motivo è denunciata la violazione dell'articolo 1134 c.comma nonché motivazione omessa/insufficiente/ contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio il giudice d'appello avrebbe errato nel ritenere richiedibili al ricorrente spese sostenute dalla società M.G. per il suo esclusivo godimento di parti comuni e comunque nel ritenere sussistente il requisito dell'urgenza ex art. 1134. Il motivo è da ritenersi fondato, in conformità a quanto questa Corte ha già statuito, in cause sovrapponibili alla presente cfr. Cass. 20151/2013, nonché più di recente Cass. 9177/2017 . Il Tribunale ha sì ritenuto che, trattandosi di un condominio, il rimborso delle spese per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni, anticipate da uno dei condomini, trova la sua disciplina nell'art. 1134 c.c., in base al quale il diritto è riconosciuto soltanto per le spese urgenti e non in base al mero dato della trascuratezza degli altri comunisti, ma ha poi - con falsa applicazione di legge che si riflette nella contraddittorietà della motivazione - ravvisato l'urgenza in una situazione di fatto in cui tale urgenza delle spese intesa, secondo lo stesso Tribunale che si richiama alla pronuncia delle sezioni unite n. 2046/2006, come l'erogazione che non può essere differita senza danno o pericolo non è ravvisabile il Tribunale richiama infatti la diffusa inerzia degli altri titolari di immobili compressi nel complesso e la difficoltà di procurarsi tempestivamente il consenso e la necessaria cooperazione degli altri condomini , in relazione all' adeguamento di tutti gli impianti e servizi comuni alle normative di igiene e sicurezza pubblica disciplinanti l'attività alberghiera e, comunque, al mantenimento degli spazi comuni . 2. L'accoglimento del primo motivo determina l'assorbimento dei restanti cinque motivi, con i quali è denunciata violazione degli articoli 167, 345 c.p.comma 1123 c.c., nullità della sentenza per omesso esame di un motivo d'appello, motivazione omessa/insufficiente/contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio secondo motivo violazione degli articoli 345, 167 c.p.comma D.P.R. 26 ottobre 1972, motivazione omessa/insufficiente/contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio terzo motivo violazione dell'articolo 167 c.p.comma motivazione omessa/insufficiente/contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio quarto motivo motivazione omessa/insufficiente/contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio quinto motivo violazione dell'articolo 345 c.p.comma motivazione omessa insufficiente contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio sesto motivo . 3. La sentenza impugnata va quindi cassata e la causa rinviata al Tribunale di Sassari, in persona di diverso magistrato, che procederà a un nuovo esame e provvedere anche in ordine alle spese del presente giudizio. P.Q.M. La Corte accoglie il primo motivo di ricorso e dichiara assorbiti gli altri pertanto cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese, al Tribunale di Sassari, in persona di diverso giudice.