La costruzione in aderenza è consentita anche in caso di addizione di opera preesistente

In materia di distanze tra edifici non vi sono ragioni per negare la possibilità di costruire un manufatto in aderenza ad un fabbricato realizzato dal vicino sul confine per il sol fatto che tale manufatto costituisca addizione di uno stabile preesistente, purché la situazione lo consenta e la soluzione originaria – ossia la costruzione a distanza legale, in aderenza o in appoggio – sia legittima.

È quanto stabilito dalla II sezione Civile della Corte di Cassazione con ordinanza numero 23986/17 depositata il 12 ottobre. Il caso. Con atto di citazione la società T.C.M. s.r.l. conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Firenze, la Proinco s.r.l. oggi El-Pa s.p.a. , sostenendo che la convenuta aveva provveduto alla costruzione di una scala sul confine tra le rispettive proprietà in violazione delle norme sulle distanze legali previste dal codice civile e dal PRG, ed in spregio alla disciplina delle vedute. Veniva domandata, per tal ragione, la demolizione dell’opera nonché il risarcimento del danno. La convenuta, costituitasi, chiedeva a sua volta con domanda riconvenzionale la demolizione della scala e del vano in alluminio anodizzato realizzati dall’attrice in aderenza al muro di confine tra le due proprietà, assieme al risarcimento del danno. Il Tribunale adito, con sentenza numero 1586/2007, accoglieva la domanda attorea condannando l’El-Pa s.p.a. alla sola demolizione della scala, mentre rigettava la richiesta di risarcimento del danno nonché la domanda riconvenzionale. Differentemente, la Corte d’Appello di Firenze adita dalla soccombente, con sentenza numero 162/2012 pur confermando la condanna di quest’ultima a demolire la scala dalla stessa realizzata, accoglieva altresì la riconvenzionale rigettata in primo grado, condannando anche la T.C.M. s.r.l. a demolire la scala esterna ed il manufatto in alluminio anodizzato costruiti in aderenza al muro di confine, in quanto considerati nuova costruzione. Avverso la sentenza de qua la T.C.M. s.r.l. proponeva ricorso in Cassazione lamentando con un unico e complesso motivo la violazione e falsa applicazione dell’art. 873 analoga censura si riscontra anche nel ricorso incidentale dell’El-Pa s.p.a. , dell’art. 877 c.c., l’omessa motivazione di un fatto controverso e decisivo per il giudizio in relazione all’art. 360 numero 5 c.p.c. idem il ricorso incidentale , nonché la violazione o falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c. in relazione all’art. 360 numero 3 c.p.c In particolare la ricorrente sostiene che la corte distrettuale avrebbe errato nel ritenere la scala in aderenza una nuova costruzione o comunque successiva alla edificazione originaria dell’edificio , e che al più l’unico manufatto che potrebbe essere considerato tale sarebbe solo la lavorazione in vetro ed alluminio anodizzato realizzato in virtù di una concessione del 1991. Ciò in quanto la scala in aderenza al fabbricato era preesistente a tale concessione, nonché realizzata contemporaneamente alla edificazione del fabbricato dalla stessa T.C.M. La Corte di Cassazione con l’ordinanza in commento accoglie il solo ricorso principale, sia perché l’assunto secondo cui la scala della T.C.M. s.r.l. sarebbe una costruzione nuova risulta apodittico e non supportato da alcuna motivazione, sia perché tale statuizione risulta giuridicamente errata laddove pretende di applicare alla costruzione in aderenza un principio elaborato dalla giurisprudenza in materia di costruzione in prevenzione. Alla costruzione in aderenza non si applicano le stesse regole previste per la costruzione in prevenzione. Il codice civile delinea agli artt. 873 ss. il c.d. principio di prevenzione il quale, regolando i rapporti di vicinato, stabilisce che tra due proprietari di aree finitime, chi costruisce per primo impone all’altro di mantenere la distanza legale tra le costruzioni prevista dalla legge, risultando quindi favorito. In altri termini, il confinante preveniente condiziona la scelta del vicino che, a sua volta, voglia edificare. Al preveniente, invero, è offerta una triplice facoltà fabbricare rispettando una distanza dal confine parti alla metà di quella imposta dal codice l’art. 873 c.c. prevede una distanza minima di 3 metri tra gli edifici, quindi la costruzione avverrebbe a 1,5 metri costruire sul confine erigere lo stabile ad una distanza inferiore alla metà di quella prescritta. A fronte della scelta operata dal preveniente, il vicino che costruisce più tardi, nel primo caso dovrà fabbricare ad una distanza pari alla metà di quella prevista, in modo da rispettare il distacco legale di cui all’art. 873 c.c. nel secondo caso il prevenuto può chiedere la comunione forzosa del muro sul confine art. 874 c.c. ovvero realizzare la sua costruzione in aderenza allo stesso art. 877 co. 1 c.c. nel terzo caso, infine, il prevenuto può chiedere la comunione forzosa del muro e avanzare la propria fabbrica fino ad esso, oppure rispettare la distanza legale ovvero costruire in aderenza ex multis Cass. Civ. SSUU numero 10318/2016 . Con riferimento a quest’ultimo caso, è necessario che la nuova opera e quella preesistente siano autonome dal punto di vista strutturale tale autonomia permette di distinguere l’ipotesi de qua dalla c.d. costruzione in appoggio , e che un lato del nuovo edificio combaci perfettamente con l’edificio preesistente. Effettuata tale dovuta premessa logica, si deve sottolineare che il principio di prevenzione – riconosciuto, è bene ribadirlo, a chi per primo edifica – si esaurisce con il completamento della costruzione e non può, quindi, giovare automaticamente per un successivo manufatto, ancorché accessorio al primo Cass. 6926/01 . Quanto detto, non vale per l’edificazione in aderenza non ci sono ragioni per negare la possibilità di costruire in aderenza ad un fabbricato realizzato dal vicino sul confine per il solo fatto che il manufatto costituisca addizione di un fabbricato preesistente. È ben possibile, infatti, mutare in ogni tempo la costruzione, purché sia legittimo e la situazione lo consenta Cass. 11488/15 . La costruzione in aderenza è consentita anche in caso di addizione di opera preesistente. Gli interventi denominati addizioni” consistono in modifiche alla sagoma di un edificio esistente entro il limite del 20% del volume dello stesso in quanto se si supera il 20% avremmo la c.d. addizione volumetrica . Tali variazioni o migliorie definite addizioni funzionali” possono constare, a mero titolo esemplificativo, in interventi quali il rialzamento del sottotetto al fine di renderlo abitabile la realizzazione di servizi igienici, qualora mancanti, ovvero, come nel caso di specie, nella creazione di scale. Tali addizioni, si necessita di precisare, non determinano la creazione di nuove unità immobiliari. Ebbene, nella domanda riconvenzionale accolta in appello, e parallelamente nel ricorso incidentale, l’El-Pa s.p.a. chiedeva la demolizione della scala e del vano in alluminio anodizzato realizzati dalla T.C.M. s.r.l. in aderenza al muro di confine tra le due proprietà, senza tuttavia argomentare il motivo per il quale la scala costruita dalla T.C.M. dovesse essere considerata una costruzione nuova che dovesse rispettare, quindi, il principio di prevenzione e perciò la disciplina sulle distanze di cui all’art. 873 c.c Il motivo de quo è infondato e quindi il ricorso incidentale inammissibile, in quanto non può sostenersi l’impossibilità di costruire in aderenza ad un fabbricato realizzato dal vicino sul confine per il solo fatto che il manufatto che si va ad erigere costituisca addizione di un fabbricato preesistente è errato pretendere di applicare alla costruzione in aderenza un principio elaborato dalla giurisprudenza in materia di costruzione in prevenzione.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 16 maggio – 12 ottobre 2017, n. 23986 Presidente Bianchini – Relatore Cosentino Rilevato che con atto di citazione notificato in data 15.05.1998 la società T.C.M. s.r.l. conveniva in giudizio dinanzi al tribunale di Firenze la Proinco s.r.I., oggi incorporata dalla El-Pa s.p.a., assumendo che la convenuta aveva costruito una scala sul confine tra le rispettive proprietà in violazione delle norme sulle distanze legali previste dal codice civile e dal PRG del comune di Empoli, nonché della disciplina delle vedute, e, conseguentemente, chiedendo la demolizione dell’opera ed il risarcimento del danno che la convenuta, costituitasi, chiedeva in via riconvenzionale la demolizione della scala e del vano in allumino anodizzato realizzati dalla società attrice in aderenza al muro di confine tra le due proprietà, oltre al risarcimento dei danni che, istruita la causa mediante c.t.u., il tribunale di Firenze, con la sentenza n. 1586/2007, dichiarava l’illegittimità della scala realizzata dalla convenuta e, in accoglimento della domanda dell’attrice, condannava l’El-Pa a demolirla ma non a risarcire il danno , mentre rigettava la domanda riconvenzionale che la corte d’appello di Firenze, adita dall’El-Pa s.p.a., ha confermato la condanna di quest’ultima a demolire la scala dalla stessa realizzata, ma - accogliendo la riconvenzionale dalla stessa proposta, rigettata in primo grado - ha condannato anche la T.M.C. a demolire la scala esterna e il manufatto in alluminio nero anodizzato da quest’ultima realizzati che avverso la sentenza di secondo grado la T.C.M. ha proposto ricorso per cassazione sulla scorta di un solo motivo, censurando congiuntamente l’omessa motivazione su un fatto controverso e decisivo per il giudizio in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c. e la violazione o falsa applicazione degli art. 873 e 877 c.c., nonché dell’art. 115 cpc in relazione all’art. 360 n. 3 cpc che l’immobiliare El-Pa s.p.a. si è costituita con controricorso ed ha altresì proposto ricorso incidentale, censurando, con un solo promiscuo motivo, l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione in relazione all’art. 360 n. 5 e violazione o falsa applicazione dell’art. 873 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. che per l’adunanza di Camera di consiglio ex art. 180 bis 1 c.p.c. del 16.5.17, in cui la causa è stata decisa, hanno depositato una memoria la ricorrente ed il Procuratore Generale. Considerato che secondo la ricorrente principale la corte distrettuale, per giungere all’accoglimento della domanda riconvenzionale dell’El-Pa di demolizione della scala realizzata dalla T.C.M. in aderenza all’edificio della stessa El-Pa, avrebbe errato nel ritenere detta scala una nuova costruzione, pacifico essendo che la nuova costruzione realizzata dalla T.C.M. in base alla concessione del 1991 era solo il manufatto in vetro e alluminio, mentre la scala in aderenza al fabbricato El-Pa era preesistente al 1991 e, secondo l’argomentazione della T.C.M., era stata realizzata contemporaneamente alla edificazione del fabbricato della stessa T.C.M. che, preliminarmente, va confutato l’assunto della contro ricorrente secondo cui non sarebbe stato impugnato e sarebbe quindi passato in giudicato il capo di sentenza contenente la condanna alla demolizione del manufatto in alluminio anodizzato che, infatti, l’impugnazione di detto capo è consequenziale all’impugnazione dell’accertamento dell’illegittimità della scala vedi il secondo capoverso di pagina 8 del ricorso, ove si sottolinea che il vano in alluminio è stato realizzato all’interno della proprietà T.C.M., essendo posteriore alla scala costruita dalla stessa T.C.M. in aderenza al fabbricato El-Pa che il motivo va giudicato fondato, sia perché la statuizione secondo cui la scala della T.C.M. sarebbe una costruzione nuova comunque successiva alla edificazione originaria dell’edificio T.C.M. risulta del tutto apodittica e non supportata da alcuna motivazione, sia perché tale statuizione è giuridicamente errata laddove pretende di applicare alla costruzione in aderenza un principio elaborato da questa Corte in materia di costruzione in prevenzione che, infatti, il precedente di legittimità invocato a pag. 7 della sentenza gravata Cass. 6926/01, secondo la quale il diritto di prevenzione riconosciuto a chi per primo edifica si esaurisce con il completamento della costruzione e non può, quindi, giovare automaticamente per un successivo manufatto, ancorché accessorio al primo riguarda, appunto, l’edificazione in prevenzione a distanza dal confine inferiore alla metà della distanza di tre metri prevista tra costruzioni dall’873 c.c. e non si occupa dell’edificazione in aderenza che, per contro, non vi sono ragioni per negare la possibilità di costruire un manufatto in aderenza ad un fabbricato realizzato dal vicino sul confine per il solo fatto che tale manufatto costituisca addizione di un fabbricato preesistente non importa se realizzato prima o dopo quello del vicino per l’affermazione della possibilità di mutare in ogni tempo la soluzione costruttiva - a distanza legale, in aderenza o in appoggio - purché la situazione lo consenta e la soluzione originaria sia legittima, cfr. Cass. 11488/15 che, quindi, il ricorso principale va accolto che, per contro, il ricorso incidentale va giudicato inammissibile per l’insufficiente esposizione del fatto processuale Cass. 76/10, Cass. 18483/15 che quindi, in definitiva, la sentenza gravata va cassata in relazione al solo ricorso principale, con rinvio alla corte territoriale perché la stessa, per un verso, accerti se la realizzazione della scala della società T.C.M. sia o meno antecedente a quella del vano in alluminio anodizzato e, per altro verso, si attenga al principio che la costruzione in aderenza è consentita anche se si tratti di addizione di opera preesistente. P.Q.M . accoglie il ricorso principale, dichiara inammissibile il ricorso incidentale, cassa la sentenza gravata in relazione alla statuizione impugnata con il ricorso principale e rinvia ad altra sezione della corte d’appello di Firenze, che regolerà anche le spese del giudizio di cassazione.