La Cassazione fa il punto sulla redazione delle tabelle millesimali

Ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva che gli elementi estrinseci, nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, in quanto

consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile. Lo ha sancito la Corte di Cassazione con ordinanza n. 21043/17 depositata l’11 settembre. Il caso. Nell’ambito di una controversia relativa alla domanda di revisione delle tabelle millesimali, alcuni condomini ricorrono per cassazione avverso la decisione della Corte territoriale che, nel valutare la sussistenza o meno di un variazione nella quota di loro pertinenza, ha imposto al perito di non valutare, ai fini della determinazione dei valori di piano con riguardo alle unità immobiliari interessate dalle trasformazione, i vani esterni alle proiezioni verticali del fabbricato ed alcune pertinenze. Redazione delle tabelle millesimali. Innanzitutto, la Cassazione afferma che il giudice investito della domanda di revisione delle tabelle millesimali di un condominio deve computare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi che incidono sul valore effettivo di esse deve, dunque, prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva sia gli elementi estrinseci, nonché le eventuali pertinenze. Nella fattispecie, i Giudici d’Appello non si sono attenuti a tale principio, pertanto, la S.C. accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia ad un’altra sezione della Corte territoriale.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 13 giugno – 11 settembre 2017, n. 21043 Presidente Mazzacane – Relatore Cortesi Fatti di causa Rilevato che con citazione notificata il 15.6.1999 P.M.F. , condomino del fabbricato sito a omissis , domandò la revisione delle tabelle millesimali del condominio poiché successivamente alla relativa approvazione erano state trasformate alcune unità immobiliari che le avevano rese non più rispondenti allo stato dei luoghi dedusse, in particolare, che alcuni locali del pianterreno, già destinati a deposito e di proprietà della condomina D.G. , erano stati fusi in un’unica unità immobiliare a destinazione abitativa, ed analoghe trasformazioni avevano interessato altre unità, di proprietà dei condomini S.S. e D.M.L. dopo la costituzione in giudizio dei condomini controinteressati e di altri condomini, disposta dapprima l’integrazione nei confronti dei restanti alcuni dei quali rimasti contumaci , il tribunale respinse la domanda compensando le spese P.M.F. appellò la sentenza proposero appello incidentale i condomini S.S. , D.M.L. e G. , i quali chiesero l’elaborazione di nuove tabelle millesimali previa esclusione del computo delle superfici convenzionali di alcune pertinenze si costituirono inoltre aderendo all’appello principale i condomini B.E. ed L.R.A. , mentre il condomino P.F.D. chiese il rigetto di ogni gravame svolto un supplemento di istruttoria, la Corte d’Appello di Napoli, in parziale riforma della sentenza impugnata, dispose la modifica delle tabelle condominiali limitatamente a quella generale di proprietà ed a quella di riparto delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale in conformità all’elaborato depositato dal consulente tecnico nominato in sede di appello, da ritenersi parte integrante della sentenza i giudici di appello ritennero in particolare che ricorresse il presupposto di cui all’art. 69 disp. att. cod. civ. per la revisione, essendo intervenuta una variazione di consistenza e mutamento di destinazione d’uso dell’unità immobiliare di proprietà di D.G. , nel senso specificamente accertato dalla disposta consulenza integrativa escluse invece che analoga variazione fosse intervenuta in relazione alla proprietà di S.S. e D.M.L. avverso tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione P.M.F. e F.D. sulla base di due motivi gli intimati B.E. ed L.R.A. hanno depositato controricorso in adesione i restanti intimati non hanno svolto attività difensiva Ragioni della decisione Considerato che con il primo motivo i ricorrenti denunziano violazione dell’art. 68 disp. att. cod. civ., anche in relazione agli artt. 817, 818, 1123, 1124, 1126 e 1136 cod. civ., dolendosi del fatto che la corte d’appello, nel valutare la sussistenza o meno di variazioni nella quota di pertinenza dei condomini, ha imposto al consulente nominato di non valutare ai fini della determinazione dei valori di piano con riguardo alle unità immobiliari interessate dalle trasformazioni i vani esterni alle proiezioni verticali del fabbricato ed alcune pertinenze, ed in particolare il ripostiglio ed il bagno facenti parte dell’unità di proprietà D.G. ed il terrazzo a livello, i giardini e le aree di rispetto, la tettoia e l’area scoperta facenti parte dell’unità di proprietà di S.S. e D.M.L. , questi ultimi elementi in quanto esterni al perimetro condominiale con il secondo motivo lamentano poi un difetto di motivazione sulla medesima circostanza, assumendo che la corte territoriale avrebbe completamente omesso di considerare i rilievi pure svolti dall’ausiliario sul medesimo punto i motivi, che possono essere esaminati congiuntamente in quanto inerenti alla medesima questione, sono fondati questa Corte ha infatti più volte affermato cfr. Cass. 25.9.2013, n. 21950 Cass. 1.7.2004, n. 12018 che il giudice investito della domanda di revisione delle tabelle millesimali deve computare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi superficie, altezza di piano, luminosità, esposizione che incidono sul valore effettivo di esse pertanto, ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, il valore di ogni piano o porzione di piano va determinato prendendo in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva quali l’estensione che gli elementi estrinseci quali l’esposizione , nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive tra le quali la richiamata Cass. n. 12018/2004 menziona i giardini in proprietà esclusiva di singoli condomini , in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile a tale principio non si è uniformata la sentenza impugnata, che con richiamo al supplemento di consulenza tecnica esperita, e senza tener conto delle diverse allegazioni svolte da alcune parti al riguardo, ha escluso dal computo dei valori delle unità immobiliari oggetto di indagine le pertinenze che fuoriescono dalle proiezioni del perimetro dell’edificio condominiale il ricorso deve pertanto essere accolto e la sentenza cassata con il rinvio della causa anche per le spese di questo giudizio ad altra sezione della Corte d’Appello di Napoli, la quale si pronuncerà in conformità del seguente principio ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva che gli elementi estrinseci, nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile . P.Q.M. la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte d’Appello di Napoli, la quale provvederà anche sulle spese del presente giudizio.