Debiti e crediti dell’amministratore verso il condominio: rilevanza della contabilità condominiale

Il Tribunale di Milano, con sentenza n. 3280 del 21 marzo 2017, si è espresso in materia di debiti e crediti dell’amministratore del condominio verso lo stesso. In detta pronuncia è parso chiaro che – al fine di quantificare i rapporti dare/avere tra lo stabile e il suo amministratore - non si può solamente analizzare la documentazione bancaria, ma anzi è necessario svolgere un’analisi completa della contabilità condominiale per gli esercizi in questione.

Il caso. Un condominio agiva in giudizio avverso il proprio ex amministratore domandando la restituzione di alcune somme da questi sottratte dal conto corrente condominiale. A tal fine il palazzo, con il nuovo amministratore, notificavano decreto ingiuntivo al vecchio amministratore domandando la restituzione di € 163.701,90. L’amministratore proponeva opposizione a detto decreto ingiuntivo, non negando ma anzi rivendicando di avere preso le suddette somme, ma motivando tali esborsi come restituzioni di capitali a suo tempo prestati al condominio per corrispondere spese straordinarie. L’amministratore attore, inoltre, affermava che dette somme, in parte, erano servite a saldare i propri compensi, mai ricevuti sino a quel momento. Documentazione. Al fine di depositare la propria decisione il Giudice prendeva atto di alcuni fatti del giudizio. In prima battuta ella riportava come l’amministratore non avesse mai negato di avere prelevato le somme in questione dal conto corrente condominiale. Egli, infatti, aveva riconosciuto tale circostanza e aveva spiegato di avere prelevato le somme a titolo di rimborso spese per costi condominiali da lui anzitempo sostenuti. In buona sostanza, quindi, risultava agli atti come l’amministratore avesse percepito dette somme e le avesse incassate sul proprio conto corrente, motivando i prelievi come un rimborso. Inoltre l’attore opponente aveva fornito in giudizio prova degli esborsi effettuati nel corso degli anni per il condominio, corrisposti con fondi propri. Altra circostanza portata all’attenzione del giudice era quella della mancata prova che i prelievi avessero causato un dissesto economico al condominio. A parere del Decidente, quindi, era provato documentalmente che vi fosse una gestione non corretta della contabilità condominiale specie alla luce delle stringenti norme introdotte dalla l. n. 220/2012 e che vi fosse una commistione continua tra la contabilità del condominio e quella privata dell’amministratore . Tuttavia, analizzava il Giudice, la contabilità condominiale non poteva essere correttamente e completamente ricostruita, stante l’assenza della documentazione contabile e bancaria di supporto. In conclusione, quindi, il Tribunale accoglieva la richiesta dell’amministratore di condominio e revocava il decreto ingiuntivo opposto sulla base dei seguenti motivi. Al fine di provare il credito del condominio verso l’amministratore non è sufficiente la dimostrazione dei prelievi sul conto corrente condominiale, essendo a tal fine necessaria una analisi completa della contabilità condominiale nel suo insieme. Solo un raffronto tra le somme corrisposte dai condomini e i debiti del condominio verso i fornitori è possibile accertare l’eventuale sussistenza di un credito di una parte nei confronti dell’altra.

Tribunale di Milano, sez. XIII Civile, sentenza 20 dicembre 2016 – 21 marzo 2017, numero 3280 Giudice Spinnler Motivi in fatto ed in diritto della decisione omissis già amministratore del condominio di omissis ha proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo numero omissis /2015 con il quale il Tribunale di Milano, su ricorso del condominio, ha ingiunto il pagamento della somma di Euro 163.701,90, oltre interessi e spese giudiziali, corrispondente alla somma prelevata dall'opponente dal conto corrente condominiale tra giugno 2008 e dicembre 2009. Il condominio ha resistito. Negata la sospensione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto e respinte tutte le richieste istruttorie, all'udienza del 20.12.2016 la causa è stata trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica. Ha negato l'opponente di essere debitore nei confronti del condominio, allegando che le somme richieste con il decreto ingiuntivo non sarebbero altro che rimborsi per anticipazioni sostenute direttamente dall'amministratore per spese condominiali. In via riconvenzionale ha chiesto l'accertamento dei controcrediti nei confronti del condominio , con compensazione degli stessi con i crediti del condominio e condanna del condominio al saldo o, in subordine, con limitazione della condanna alla somma effettivamente dovuta. Il condominio ha resistito. Risultano provati i prelievi operati dall'opponente sul conto corrente condominiale corrispondenti, per il periodo intercorso tra il giugno 2008 ed il dicembre 2009 , alla somma di Euro 163.701,90. Tale prelievi sono stati realizzati mediante assegni tratti sul conto corrente condominiale in favore dell'opponente, come da documentazione versata in atti dal condominio opposto. L'amministratore non ha negato di avere prelevato dal conto corrente condominiale le somme riportate nel decreto ingiuntivo opposto né ha eccepito che tali prelievi fossero destinati al pagamento di debiti del condominio , eccependo invece di avere incassato le somme in parola a titolo di rimborso di spese per servizi resi in favore del condominio ma sostenute direttamente dall'amministratore. Quindi risulta provato che il ricorrente ha prelevato dal conto corrente condominiale le somme portate dal decreto ingiuntivo opposto e che non le ha destinate al pagamento di spese condominiali. Allo stesso tempo l'opponente ha offerto prova documentale di avere versato nel corso degli anni somme importanti sul conto corrente condominiale, tratte dai propri conti correnti, circostanza quest'ultima non contestata dal condominio opposto, documentando tali versamenti con la produzione dell'estratto del conto corrente del condominio e con la produzione di copia degli assegni con riferimento al periodo intercorso tra il 2008 ed il 2013 si precisa che va ammessa la produzione documentale effettuata con la memoria 183 VI comma numero 3 c.p.comma , ricorrendo i presupposti di cui all'art. 153 ultimo comma c.p.c, trattandosi di documenti di cui l'opponente è entrato in possesso successivamente allo scadere dei termini per il deposito della memoria ex art. 183 VI comma numero 2 c.p.comma . Più precisamente, con l'atto di citazione in opposizione l'opponente ha prodotto l'estratto del conto corrente del condominio con riferimento al periodo intercorso tra il 1.1.2010 ed il 8.1.2014 e solo sedici assegni versati dall'amministratore sull'anzidetto conto corrente condominiale nell'anno 2010 per l'importo complessivo di Euro 37.749,12 cfr assegni prodotti sub. allegato 10 . Avuto riguardo all'entità dei versamenti rispetto al credito portato dal decreto ingiuntivo opposto ed alla loro riferibilità ad un periodo temporale diverso da quello coperto dal decreto, è stata negata la sospensione della provvisoria esecuzione del decreto. Le somme versate sul conto corrente condominiale sono pari rispettivamente, ad Euro 101.557,50 per il 2008, Euro 169.900,00 per il 2009, Euro 152.249,12 per il 2010, Euro 120.900,00 per il 2011, Euro 77.200,00 per il 2012 ed Euro 90.400,00 per il 2013 cfr riepilogo versamenti sub. docomma 30 . Il condominio opposto non ha contestato che le somme indicate siano stata versate sul conto corrente condominiale con assegni tratti su conti correnti personali dell'amministratore. L'amministratore non ha mai preteso il rimborso delle somme versate sul conto corrente condominiale , così come il condominio, peraltro amministrato dallo stesso opponente, non ha mai chiesto il rimborso delle somme prelevate dall'amministratore sul conto corrente condominiale. Solo a seguito della nomina del nuovo amministratore omissis in sostituzione del ricorrente, nel giugno 2014, il condominio ha chiesto con ricorso depositato il 22.9.2015 il decreto ingiuntivo per i prelievi operati dall'amministratore uscente tra il 2008 ed il 2009 per la somma di Euro 163.701,90. Il condominio non ha dato prova che ' i prelievi operati dall'opponente sul conto corrente condominiale, oggetto del decreto ingiuntivo opposto, abbiano determinato un'esposizione debitoria del condominio nei confronti dei fornitori. Posto che, essendo stati i prelievi operati tra giugno 2008 e dicembre 2009 per la somma di Euro 163.701,90 , l'unico debito documentato è quello nei confronti del fornitore Siram per l'ammontare di Euro 130.713,18, maturato tra il 2011 per la somma di Euro 24.112,88 ed il 2014. Debito che dunque non costituisce diretta conseguenza degli ammanchi oggetto del decreto ingiuntivo opposto e che comunque, in assenza di documentazione contabile attestante le somme versate dai condomini sul conto corrente condominiale e le spese sostenute dal condominio, non vale a dimostrare che l'anzidetta esposizione debitoria sia riferibile ai prelievi indebitamente operati dall'amministratore sul conto corrente condominiale. Tanto meno il condominio ha prodotto documentazione ulteriore rispetto a quella versata a sostegno del ricorso per decreto ingiuntivo. Più precisamente, pur in assenza della documentazione relativa alla gestione in capo all'opponente, non trasmessa dall'amministratore uscente cfr consegna documenti al nuovo amministratore sub. 21 e 22 dell'opponente lettera in data 2.2.2016 dalla quale si evince la cessione dell'attività dall'opponente allo omissis opponente e denuncia querela presentata dall'opponente nei confronti del omissis in data 21.4.2016 sub. docomma 25 , il condominio avrebbe potuto produrre lo stato patrimoniale ed i bilanci condominiali approvati successivamente alla nomina del nuovo amministratore e la verifica contabile che avrebbe evidenziato l'ammanco oggetto della pretesa azionata in via monitoria, così da dimostrare debiti, perdite , omessi pagamenti, ammanchi contabili o finanziari o la costituzione di fondi per porre rimedio all'esposizione debitoria determinata dai prelievi operati dall'amministratore uscente, nonché richieste di pagamenti o diffide stragiudiziali di fornitori del condominio. Dunque, sotto il profilo probatorio, risulta certamente dimostrato che vi era una gestione non corretta della contabilità condominiale da parte dell'opponente, con commistione continua tra la contabilità del condominio e quella privata dell'amministratore e con continui passaggi di denaro dai conti correnti dell'uno a quelli dell'altro, contabilità che, tuttavia, non può essere più ricostruita, in assenza della documentazione contabile e bancaria di supporto. Allo stesso tempo entrambe le parti hanno dato prova dell'esistenza di posizioni creditorie reciproche, che si elidono, superando i versamenti operati dall'amministratore sul conto corrente condominiale i prelevamenti effettuati sullo stesso conto , con riferimento sia al periodo compreso tra il 2008 ed il 2013 , che a quello cui si riferisce il decreto ingiuntivo opposto. Tuttavia l'assenza di documentazione contabile del condominio – stato patrimoniale, rendiconto di gestione, lista movimenti bancari, estratti conto , verifiche contabili - con riferimento al periodo intercorso tra il 2008 ed il 2013 periodo più ampio di quello coperto dal decreto ingiuntivo e con riferimento al quale l'opponente ha fornito documentazione attestate le somme versate sul conto corrente condominiale - documentazione oggetto di richiesta di esibizione ex art. 210/211 c.p.comma formulata dall'opponente e 0 negata dal giudice per avere il condominio opposto affermato di non esserne in possesso, per non averne ottenuto la consegna da parte dell'amministratore uscente - non permette di verificare la correttezza dei conteggi esposti dalle parti e tanto meno consente di ritenere assolto l'onere probatorio con riferimento alle reciproche pretese creditorie. Infatti, così come non è sufficiente a fondare la pretesa creditoria dell'amministratore nei confronti del condominio la sola prova dei versamenti effettuati sul conto corrente condominiale, così non basta a dimostrare il credito del condominio nei confronti dell'amministratore la dimostrazione dei prelievi operati sul conto corrente condominiale. In entrambi i casi l'accertamento dell'esistenza dei rispettivi crediti non può prescindere dall'esame della contabilità condominiale, posto che solo da essa e precisamente da un confronto tra le somme corrisposte dai condomini ed i debiti del condominio nei confronti dei fornitori è possibile verificare se sussista un credito di una parte nei confronti dell'altra. L'opponente ha riconosciuto la sostanziale equivalenza tra versamenti e prelievi operati nel corso della gestione fino all'anno 2009 cfr p. 14 della conclusionale . Con riferimento al periodo successivo con decorrenza dalla gestione 2010/2011 - a partire dalla quale l'opponente ha cominciato ad avvalersi della collaborazione del omissis che successivamente sarebbe diventato amministratore di fatto del condominio - e fino al termine del mandato ha allegato e dimostrato che i versamenti avevano superato i rimborsi via via incassati, tuttavia ha contenuto la pretesa creditoria al valore del decreto ingiuntivo opposto, così da azzerare il credito del condominio cfr p. 14 della comparsa conclusionale , con ciò riconoscendo l'equivalenza dei versamenti e dei prelievi operati sul conto corrente condominiale, coerentemente con l'assenza di pretese di pagamento anteriori a quelle svolte nel presente giudizio. Il condominio opposto ha contestato l'irrilevanza, con riferimento al credito azionato con il decreto ingiuntivo opposto, dei versamenti operati sul conto corrente condominiale con riferimento al periodo successivo. Tuttavia, avendo l'opponente formulato domanda riconvenzionale diretta all'accertamento del credito in parola anche con riferimento al periodo successivo a quello coperto dal decreto , chiedendo la compensazione tra i rispettivi crediti , non possono essere ignorati i versamenti successivi al dicembre 2009. In conclusione, avuto riguardo ai crediti reciproci ed alla rinuncia da parte dell'opponente a pretese creditorie ulteriori rispetto al credito portato dal decreto ingiuntivo, deve revocarsi il decreto ingiuntivo opposto e rigettarsi ogni ulteriore domanda. Le spese del giudizio vanno poste a carico del condominio opposto in applicazione del principio della soccombenza. P.Q.M. Il Tribunale, in funzione di giudice unico, così provvede revoca il decreto ingiuntivo opposto numero omissis /2015, emesso il 17.12/31.12,2015 respinge ogni altra domanda condanna il condominio opposto a rifondere all'opponente le spese del giudizio, che liquida in Euro 10.000,00 per compensi ed Euro 420,00 per spese, oltre al rimborso forfettario per spese generali ed agli accessori di legge.