Qualora un appartamento sito in condominio sia oggetto di diritto reale di abitazione, il titolare di tale diritto è tenuto al pagamento delle sole spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio e non anche di quelle straordinarie.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con sentenza n. 9920/17 depositata il 19 aprile. Il caso. Il condomino ingiunto proponeva opposizione al decreto eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva in quanto, in forza del contratto di acquisto per notaio, egli non risultava proprietario dell’unità immobiliare bensì titolare del solo diritto di abitazione sull’immobile condominiale. Il Giudice di Pace, in parziale accoglimento dell’opposizione, condannava il condomino al pagamento di una minore somma per le spese condominiali di ordinaria amministrazione. L’ulteriore somma, dovuta titolo di manutenzione straordinaria, veniva posta a carico della proprietaria dell’immobile. Il Tribunale, ritenendo corretta la ripartizione delle spese operata dal Giudice di Pace, rigettava l’appello del condomino. Quest’ultimo propone ricorso per cassazione. Il diritto reale di abitazione e le spese condominiali. Gli Ermellini affermano che qualora un appartamento sito in condominio sia oggetto di diritto reale di abitazione , il titolare di tale diritto è tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio, applicandosi, in forza dell’art. 1026 c.c., le disposizioni dettate in tema di usufrutto dagli artt. 1004 e 1005 c.c. . Inoltre, prosegue il Collegio, la titolarità passiva del condomino è stata riconosciuta anche in forza della domanda del condominio così come emendata nel corso del giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo in sede di comparsa di risposta. Per quanto concerne, poi, il pagamento degli oneri condominiali e delle spese dovute dall’ habitator la qualità di debitore dipende dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reali sulla cosa che si configurano come obbligazioni propter rem. In tal senso, la richiesta, da parte del condominio opposto in sede di comparsa di costituzione e risposta, di un importo minore rispetto a quello ingiunto, corrispondente, come nel caso di specie, alle sole spese condominiali di manutenzione e amministrazione ordinaria, in ragione del diritto reale di abitazione e non di proprietà sull’immobile, costituisce une mera emendatio libelli , consentita dallo stesso ordinamento. Per tutti questi motivi, la Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese processuali.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 21 marzo – 19 aprile 2017, n. 9920 Presidente Bianchini – Relatore Giusti Fatti di causa 1. - Il Giudice di pace di Acquaviva delle Fonti, su ricorso del condominio omissis , con decreto del 18 novembre 2008 ingiungeva a L.V. , indicato nella richiesta monitoria come proprietario di una unità immobiliare facente parte del condominio, il pagamento immediato della somma di Euro 948,96, oltre interessi legali e spese della procedura. Notificato il decreto ingiuntivo, il debitore ingiunto proponeva opposizione, eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva in quanto, in forza del contratto di acquisto per notaio F.L.D. di omissis in data 28 gennaio 2002, egli era titolare del solo diritto di abitazione sull’immobile condominiale, il cui diritto di proprietà apparteneva, invece, ad Z.A. . 2. - Con sentenza in data 23 luglio 2009, il Giudice di pace accoglieva parzialmente l’opposizione, revocava il decreto ingiuntivo e condannava l’opponente, così come richiesto dal creditore opposto, al pagamento, in favore del condominio, della minore somma di Euro 714,75 per spese condominiali di ordinaria amministrazione, ritenendo che la ulteriore somma di Euro 234,41, essendo dovuta a titolo di manutenzione straordinaria, doveva gravare sulla proprietaria. 3. - Il Tribunale di Bari, sezione distaccata di Acquaviva delle Fonti, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 20 dicembre 2011, ha rigettato l’appello del L. e confermato la decisione impugnata, condannando l’appellante alla rifusione, in favore del condominio, delle spese del grado. 3.1. - Il Tribunale ha rilevato che gravano su chi ha il diritto di abitazione le spese di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell’immobile, mentre le spese per le riparazioni straordinarie sono a carico del nudo proprietario pertanto, ha ritenuto corretta la distinzione, operata dal Giudice di pace, con riferimento alla diversa natura degli oneri condominiali pretesi al fine di individuare il soggetto tenuto al pagamento. Il Tribunale ha altresì escluso che costituisca un radicale mutamento della domanda la deduzione, da parte del creditore opposto, che il L. era tenuto al pagamento, non in quanto proprietario ma, come titolare del diritto di abitazione sull’immobile facente parte del complesso condominiale. 4. - Per la cassazione della sentenza del Tribunale il L. ha proposto ricorso, con atto notificato il 2 febbraio 2013, sulla base di due motivi. L’intimato condominio ha resistito con controricorso. ragioni della decisione 1. - Con il primo motivo violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato nonché motivazione omessa, insufficiente ed erronea su punto decisivo della controversia riguardante la legittimazione passiva del L. ci si duole che il giudice del merito abbia obliterato la veste di proprietario in base alla quale il L. era stato considerato nel ricorso per decreto ingiuntivo e, quindi, nel provvedimento emesso dal Giudice di pace. E siccome il L. non è proprietario dell’immobile, ma titolare del diritto di abitazione, egli doveva essere considerato soggetto estraneo al giudizio, non solo per la somma pretesa a titolo di straordinaria amministrazione, ma anche per quella dovuta a titolo di manutenzione ordinaria. 1.1. - Il motivo è infondato. Qualora un appartamento sito in condominio sia oggetto di diritto reale di abitazione, il titolare del diritto di abitazione è tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio, applicandosi, in forza dell’art. 1026 cod. civ., le disposizioni dettate in tema di usufrutto dagli artt. 1004 e 1005 cod. civ., che si riflettono anche, come confermato dall’art. 67 disp. att. cod. civ., sul pagamento degli oneri condominiali, costituenti un’obbligazione propter rem cfr. Cass., Sez. II, 16 febbraio 2012, n. 2236 Cass., Sez. II, 28 agosto 2008, n. 21774 . Tanto premesso, non sono configurabili i vizi denunciati, giacché la titolarità passiva del rapporto controverso in capo al L. avente il diritto reale di abitazione su un’unità immobiliare posta nel condominio OMISSIS - è stata riconosciuta in forza della domanda del condominio, creditore opposto, come emendata nel corso del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, in sede di comparsa di costituzione e risposta. Risulta infatti per tabulas che, costituendosi in giudizio, il condominio ha precisato la propria domanda, dichiarando di voler insistere per la richiesta di condanna del L. limitatamente all’importo di Euro 714,15, corrispondente alle spese condominiali attinenti all’ordinaria amministrazione delle cose e dei servizi comuni. 2. - Il secondo motivo denuncia violazione del divieto di proporre domande diverse e nuove nel giudizio ordinario instaurato a seguito di opposizione a decreto ingiuntivo con conseguente omesso rilievo della preclusione all’esercizio della giurisdizione , nonché violazione e falsa applicazione del combinato disposto di cui agli artt. 99, 112, 342, 638 e 645 cod. proc. civ., 1026, 1004, 1005, 1117 e 1123 cod. civ. e 63 disp. att. cod. proc. civ. e motivazione omessa, erronea ed insufficiente su fatti controversi e decisivi per il giudizio. Ad avviso del ricorrente, vi sarebbe diversità tra il titolo causa petendi originariamente allegato dal condominio nel ricorso a fondamento della domanda di pagamento del complessivo importo di Euro 948,96 basato sulla qualifica di pieno proprietario del L. e, quindi, sull’implicito richiamo alla obbligazione propter rem collegata alla contitolarità del diritto di proprietà dei beni condominiali in capo al medesimo e il titolo accertato in corso di causa e considerato quale presupposto al quale ricollegare l’accoglimento parziale della domanda causa petendi individuata nell’obbligazione propter rem collegata al diritto di abitazione . Nell’ambito del motivo di impugnazione, il ricorrente articola due profili di censura. Il primo rubricato preclusione all’esercizio della giurisdizione per inosservanza del divieto di proporre domande diverse e nuove nel giudizio ordinario instaurato a seguito di opposizione a decreto ingiuntivo, in riferimento all’art. 360, n. 4, cod. proc. civ., e comunque violazione e falsa applicazione del combinato disposto di cui agli artt. 339, terzo comma, 113, secondo comma, 112, cod. proc. civ. e 24, secondo comma, 111, secondo comma Cost. e 101 cod. proc. civ. sottolinea l’ontologica diversità tra l’elemento costitutivo della causa petendi addotto ed allegato a fondamento della domanda e il titolo alla base della pronuncia di condanna emessa dal Giudice di pace all’esito del giudizio di opposizione. Il secondo rubricato violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 99, 112, 132, 342, 638, 645 cod. proc. civ., 2697, primo comma, 2709, 1026, 1004, 1005, 1117, 1123 cod. civ., 63 disp. att. cod. civ., nonché motivazione omessa, erronea ed insufficiente lamenta che la sentenza sia basata su un accertamento dei fatti e su una valutazione dei medesimi in termini giuridici chiaramente difforme e divergente rispetto ai fatti e connesse argomentazioni allegati dal condominio in sede di originario ricorso per decreto ingiuntivo . 2.1. - Il motivo è infondato, sotto tutti i profili in cui si articola. Esso muove dalla premessa che - a fronte di una richiesta, avanzata in sede monitoria dal condominio ingiungente, di condanna del L. al pagamento della somma di Euro 984,96, a titolo di spese condominiali dovute in qualità di proprietario di un’unità immobiliare posta nel complesso condominiale - costituisca un’inammissibile mutamento della causa petendi la deduzione, da parte del creditore opposto, della responsabilità del L. fondata sulla titolarità del diritto reale minore di abitazione sullo stesso immobile e per l’importo inferiore corrispondente alle sole spese condominiali di manutenzione e di ordinaria amministrazione. Ma si tratta di un presupposto evidentemente erroneo. Infatti, si ha mutatio libelli quando la parte immuti l’oggetto della pretesa ovvero quando introduca nel processo, attraverso la modificazione dei fatti giuridici posti a fondamento dell’azione, un tema di indagine e di decisione completamente nuovo, fondato su presupposti totalmente diversi da quelli prospettati nell’atto introduttivo e tale da disorientare la difesa della controparte e da alterare il regolare svolgimento del contraddittorio Cass., Sez. V, 20 luglio 2012, n. 12621 Cass., Sez. II, 28 gennaio 2015, n. 1585 . Poiché in relazione al pagamento degli oneri condominiali la qualità di debitore dipende dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa e anche le spese dovute dall’ habitator si configurano come obbligazioni propter rem cfr. Cass., Sez. II, 27 ottobre 2006, n. 23291 , costituisce mera emendatio libelli , consentita, la richiesta, precisata da parte del condominio opposto in sede di comparsa di costituzione e risposta, di un importo minore rispetto a quello ingiunto, corrispondente alle sole spese condominiali di manutenzione e di amministrazione ordinaria, con esclusione di quelle di straordinaria amministrazione, in ragione della titolarità, in capo all’obbligato, non del diritto di proprietà, come esposto nel ricorso per decreto ingiuntivo, ma del diritto reale di abitazione sulla stessa unità immobiliare, il quale rappresenta, rispetto al diritto di proprietà, una situazione derivata minore. 3. - Il ricorso è rigettato. Le spese processuali, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza. 4. - Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è rigettato, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato - Legge di stabilità 2013 , che ha aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 - della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione. P.Q.M. rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese processuali sostenute dal controricorrente, che liquida in complessivi eu-ro 1.700, di cui Euro 1.500 per compensi, oltre a spese generali nella misura del 15% e ad accessori di legge dichiara - ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012 - la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.