Le delibere assunte dall’assemblea condominiale, relativamente alla ripartizione delle spese per i lavori manutentivi dei balconi, possono essere valide o nulle a seconda del fatto che l’opera porti vantaggi all’intero condominio o meno.
Così si è espressa la Corte di Cassazione con la sentenza n. 6652/17 depositata il 15 marzo. Il caso. Una condomina proponeva impugnazione avverso la delibera assunta dall’assemblea condominiale che disponeva l’esecuzione dei lavori di rifacimento dei frontalini e dei sottobalconi dell’edificio, quali elementi statici dei balconi . Il motivo dell’impugnazione era che tali opere dovevano, in realtà, gravare a totale carico dei proprietari dei balconi stessi, tra i quali non figurava la condomina. La domanda di declaratoria di nullità della delibera, però, non veniva concessa né in primo né in secondo grado. Le decisioni valide o nulle dell’assemblea condominiale. Secondo la Corte di Cassazione, l’assemblea condominiale non può assumere valide decisioni che riguardano i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni . Per quanto poi attiene ai lavori di manutenzione dei balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, sono valide le deliberazioni assembleari che provvedono al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato mentre sono nulle quelle che dispongono il rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi , che rimangono a carico degli appartamenti che vi accedono.
Corte di Cassazione, sez. VI Civile - 2, sentenza 3 – 15 marzo 2017, n. 6652 Presidente Petitti – Relatore Scarpa Fatti di causa e ragioni della decisione M.E. propose impugnazione, davanti al Tribunale di Roma, avverso la delibera assunta dall’assemblea del Condominio di via omissis in data 16.06.2005, chiedendone la declaratoria di nullità nella parte in cui disponeva l’esecuzione dei lavori di rifacimento dei frontalini e dei sottobalconi dell’edificio, quali elementi statici dei balconi, le cui opere necessarie dovevano gravare a totale carico dei proprietari dei balconi stessi, tra cui non vi era l’istante. Il Condominio di via omissis resistette all’impugnazione, sostenendo che i lavori da effettuare inerivano all’estetica del fabbricato. Il Tribunale adito, con sentenza n. 11588/2009, depositata il 27.01.2009, respinse l’impugnazione spiegata, ritenendo che i frontalini e i sottobalconi si inserivano nel prospetto dell’edificio, avevano una chiara funzione decorativa e artistica e dovevano, quindi, essere considerati parti comuni dell’edificio medesimo, contribuendo a renderlo esteticamente gradevole. M.E. propose appello, deducendo che l’intervento deliberato dall’assemblea condominiale comprendeva anche lavori riguardanti principalmente ed essenzialmente l’impermeabilizzazione dei balconi mediante la demolizione della preesistente pavimentazione, degli stangoni e dei sottostanti massetti, opere che nulla avevano a che vedere con l’estetica e l’aspetto architettonico dell’edificio. Resistette il Condominio di via omissis , eccependo, in rito, l’inammissibilità e l’improcedibilità dell’appello e, nel merito, la sua infondatezza. Con sentenza n. 5812/2015, depositata il 21.10.2015, la Corte di Appello di Roma dichiarò inammissibile l’impugnazione, rilevando che l’appellante aveva dedotto per la prima volta in sede di gravame che i lavori disposti con la delibera condominiale contestata inerivano ad opere di impermeabilizzazione e rifacimento della pavimentazione dei balconi, richiamando espressamente l’art. 3 del capitolato d’appalto, e non solo ai lavori relativi ai frontalini e ai sottobalconi, avendo così ampliato inammissibilmente il thema decidendum . Per la cassazione della sentenza n. 5812/2015 della Corte di Appello di Roma ricorre Mesa Evelina sulla base di un unico motivo. Si difende con controricorso il Condominio di via omissis . Ritenuto che il ricorso potesse essere dichiarato manifestamente fondato, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380 bis c.p.c., in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5 , c.p.c., su proposta del relatore, il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio. Il controricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’art. 380-bis, comma 2, c.p.c Il motivo di ricorso deduce la violazione e la falsa applicazione dell’art. 345 c.p.c., per avere la Corte di merito erroneamente ritenuto che la contestazione della delibera condominiale, in ordine all’inerenza dei lavori disposti anche all’impermeabilizzazione e rifacimento dei pavimenti dei balconi, fosse fatto nuovo inammissibile, perché dedotto per la prima volta in sede di gravame, mentre in realtà già nel giudizio di prime cure era stato precisato che dovevano porsi a totale carico delle unità immobiliari dalle quali si accede ai balconi i lavori diretti a preservare e conservare l’area di calpestio. Il motivo di censura è manifestamente fondato. Invero, soltanto la richiesta, nel giudizio di appello, della declaratoria di nullità di una delibera dell’assemblea dei condomini per un motivo diverso da quello dedotto nel giudizio di primo grado, costituisce, atteso il mutamento dell’iniziale causa petendi , una domanda nuova, vietata dall’art. 345 c.p.c. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1378 del 18/02/1999 Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5101 del 20/08/1986 . Va considerato, peraltro, come pure l’eventuale deduzione soltanto in appello della nullità della deliberazione assembleare di rifacimento dei balconi con riguardo non soltanto a frontalini e sottobalconi come evidenziato in primo grado , ma altresì alla pavimentazione degli stessi, non è prospettabile come domanda nuova, vietata ex art. 345 c.p.c., trattandosi di domanda comunque evidentemente connessa alla vicenda sostanziale dedotta già in giudizio arg. da Cass. Sez. U, Sentenza n. 12310 del 15/06/2015 . Deve inoltre ritenersi che, poiché l’assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, è valida la deliberazione assembleare che provveda al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, mentre è nulla quella che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi, che rimangono a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14576 del 30/07/2004 Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6624 del 30/04/2012 Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7603 del 30/08/1994 . E alle deliberazioni prese dall’assemblea condominiale si applica il principio dettato in materia di contratti dall’art. 1421 c.c., secondo cui è comunque attribuito al giudice, anche d’appello, il potere di rilevarne d’ufficio la nullità Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12582 del 17/06/2015 Cass. Sez. 2, Sentenza n. 305 del 12/01/2016 . Il ricorso va pertanto accolto e va cassata la sentenza impugnata, con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d’Appello di Roma, la quale si uniformerà ai richiamati principi e provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte d’Appello di Roma.