Senza ratifica dell’assemblea il ricorso del condominio è inammissibile

L’amministratore di condominio convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni è tenuto a dare immediata notizia all’assemblea della citazione che esorbiti dai suoi poteri quindi potrà costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, ma dovrà poi ottenere la ratifica del suo operato da parte della stessa assemblea per evitare la pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione o della impugnazione.

Questo il principio di diritto espresso da Cassazione Civile con ordinanza interlocutoria n. 11566/2016, depositata il 6 giugno. Il caso. Il caso del quale si è occupata, quale Giudice di legittimità, la Cassazione, riguardava la proprietà, reclamata da più parti dei privati contrapposti ad un condominio , di una striscia di strada privata. In particolare, il giudizio veniva instaurato dal condominio per sentirsi accertare in proprio favore la proprietà del predetto terreno, con conseguente condanna al rilascio da parte dei convenuti. Questi ultimi a loro volta, oltre a chiedere il rigetto delle domande di parte ricorrente, domandavano al Tribunale di Palermo di accertare l’avvenuto acquisto per usucapione del medesimo bene immobile. Il Tribunale siciliano rigettava tutte le domande formulate dalle parti, con sentenza che veniva poi riformata dalla Corte di appello che, viceversa, accertava l’avvenuto acquisto per usucapione della stradina in favore dei convenuti e in danno al condominio. Avverso tale ultima decisione proponeva ricorso in Cassazione il condominio, proponendo due differenti motivi di impugnazione ai quali si opponevano i resistenti. L’amministratore deve fare ratificare il proprio operato dall’assemblea qualora si tratti di questione processuale che esuli dalle sue attribuzioni. La Suprema Corte, nell’esaminare la causa, prendeva anzitutto in considerazione la questione sollevata dai contro ricorrenti in merito alla mancata autorizzazione dell’assemblea condominiale alla proposizione del ricorso per cassazione da parte dell’amministratore. In caso di mancata ratifica da parte dell’assemblea l’impugnazione presentata dall’amministratore a nome del condominio sarà dichiarata inammissibile. In proposito, nell’accogliere la predetta eccezione, la cassazione rilevava anzitutto come il condominio nel corso del giudizio avesse reclamato, a sua volta e per gli effetti della usucapione, la proprietà della stradina in oggetto. Una volta fatta tale premessa, la Corte riteneva quindi dovesse applicarsi al caso il noto principio di diritto, espresso dalla Sezioni Unite, in base al quale l’amministratore può proporre una impugnazione, o difendersi costituendosi in giudizio, senza la preventiva autorizzazione dall’assemblea, ma quando si tratti di giudizio che esuli dai suoi poteri, ai sensi dell’art. 1131, comma 2, c.c., egli dovrà ottenere la successiva ratifica del proprio operato da parte dell’assemblea, pena in caso contrario la pronuncia di inammissibilità della sua attività giudiziaria. In applicazione di tale principio, pertanto, la Cassazione rinviava la causa a nuovo ruolo concedendo termine di 60 giorni al condominio per il deposito della delibere avente ad oggetto l’autorizzazione alla proposizione del ricorso per cassazione o la relativa delibera da parte dell’assemblea.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza interlocutoria 14 aprile – 6 giugno 2016, n. 11566 Presidente Mazzacane – Relatore Falabella Fatto e diritto Con citazione in riassunzione del 23 e 24 novembre 1998 P.A. , F. e G. , nonché B.M. riassumevano avanti al Tribunale di Palermo la causa introdotta dal Condominio di via OMISSIS avanti al Pretore del capoluogo siciliano nei confronti dei predetti P.F. e G. , oltre che di G.P. ed A. , S.A. , R.A. , B.V. , T.A. ed I. , con cui era stato domandato l’accertamento del diritto di proprietà dell’attore sulla striscia di strada privata identificata da una particella catastale n. 901 , la condanna alla demolizione di parte del fabbricato di via OMISSIS , l’inibitoria al parcheggio su detta striscia di terreno, oltre che l’accertamento o la costituzione di una servitù di passaggio in favore dei convenuti che implicasse il mantenimento o la sosta delle autovetture all’interno della suddetta area. Nel giudizio avanti al Pretore era intervenuto P.A. , il quale aveva dedotto di aver sempre utilizzato la stradella denominata via OMISSIS per accedere alla sua proprietà e parcheggiarvi e richiesto il rigetto della domanda attrice, nonché l’accertamento dell’acquisto per usucapione dell’area o, in subordine, l’attribuzione in proprietà del suolo occupato a norma dell’art. 938 c.c Nell’atto di riassunzione gli attori chiedevano di dichiarare il difetto di legittimazione passiva di B.M. , P.F. e G. e domandavano l’accertamento dell’intervenuta usucapione in favore di P.A. e degli altri convenuti veniva dell’occasione riproposta la domanda di accessione ex art. 938 svolta dallo stesso P.A. . Il Condominio riproponeva le domande già spiegate chiedendo altresì l’accertamento del proprio acquisto per usucapione decennale della proprietà o di altro diritto reale di godimento sulla striscia di terreno controversa. Tribunale rigettava tutte le domande delle parti, salvo quella avente ad oggetto l’accessione, che dichiarava improcedibile. Proponeva appello il Condominio in fase di gravame si costituivano P.A. , B.M. , P.F. e G. , G.P. , S.A. , R.A. e B.V. , i quali spiegavano appello incidentale chiedendo la condanna del Condominio al pagamento delle spese del giudizio di primo grado. Con un diverso gravame P.A. , G.P. , S.A. , R.A. e B.V. domandavano accertarsi l’acquisto per usucapione della nominata particella 901 su cui insisteva la stradella denominata via OMISSIS . Il Condominio si costituiva e chiedeva il rigetto dell’impugnazione. I giudizi erano riuniti e la Corte di appello di Palermo, con sentenza depositata il 13 settembre 2010, in parziale riforma della decisione resa dal Tribunale, accertava l’acquisto per usucapione della proprietà della strada privata in favore degli appellanti nel secondo giudizio. Riteneva la corte distrettuale che la strada in contestazione non era stata trasferita alla dante causa del Condominio e che il suo accatastamento alla particella 901 non valeva a dimostrarne la proprietà in capo a quest’ultimo riteneva poi provato l’utilizzo dell’area da parte di coloro che avevano introdotto la seconda impugnazione utilizzo concretantesi nel transito e nel parcheggio, sulla medesima, dei propri mezzi. Contro questa sentenza ricorre per cassazione il Condominio di via OMISSIS l’impugnazione risulta affidata a due motivi. Resistono con controricorso P.A. , P.G. , P.F. , in proprio e nella qualità di eredi di B.M. , G.P. , S.A. , R.A. e B.V. . In via preliminare va esaminata una questione sollevata dai controricorrenti. Essa ha ad oggetto la mancata autorizzazione dell’assemblea condominiale alla proposizione del ricorso per cassazione da parte dell’amministratore del condominio. L’impugnazione proposta nella presente sede investe la statuizione della corte di merito con cui è stato accertato l’acquisto per usucapione del diritto di proprietà sulla strada privata denominata via OMISSIS da parte dei controricorrenti statuizione resa con riferimento a una domanda dagli stessi proposta nei confronti del Condominio. Rispetto a tale domanda l’odierno ricorrente ha affermato, nel corso del giudizio, che la strada fosse di sua proprietà locuzione, questa, che va intesa nel senso dell’appartenenza di essa al novero dei beni comuni oggetto della proprietà indivisa dei condomini. Va allora fatta applicazione del principio, espresso dalle Sezioni Unite di questa Corte, secondo cui l’amministratore del condominio, potendo essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni ma essendo tenuto a dare senza indugio notizia all’assemblea della citazione e del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell’art. 1131 2 e 3 co. c.c., può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, ma deve, in tale ipotesi, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea stessa, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione Cass. S.U. 6 agosto 2010, n. 18331 . Consegue da ciò che va assegnato un termine al Condominio per il deposito dell’atto di ratifica dell’operato dell’amministratore, ovvero della delibera, non presente agli atti, che abbia preventivamente autorizzato la proposizione del ricorso. P.Q.M. La Corte rinvia la causa a nuovo ruolo, concedendo termine al Condominio di gg. 60 dalla comunicazione della presente ordinanza per il deposito della delibera avente ad oggetto l’autorizzazione alla proposizione del ricorso o la relativa ratifica da parte dell’assemblea.