Condominio e consorzio pari (non) sono

Condominio e consorzio, pur essendo figure simili, si differenziano profondamente tra loro per una serie di caratteristiche particolari. Da ciò deriva una conseguenza fondamentale la normativa in materia di condominio non è applicabile automaticamente al consorzio. I soci del consorzio possono decidere autonomamente di recedere dal contratto consortile, nel qual caso non possono essere obbligati a partecipare alle spese comuni.

L'origine della controversia. Un consorzio costituito tra i proprietari di un complesso residenziale, ingiunge ad un proprietario di una porzione immobiliare nonché, presumibilmente, socio consortile, il pagamento delle quote a titolo di contributo per i servizi comuni. Di contro, la parte solleva una raffica di eccezioni il consorzio, costituito nel 1970, avrebbe dovuto cessare la propria attività nel 1980 ed era ancora in vita solo grazie ad alcune assemblee straordinarie che ne avevano prorogato l'attività. La parte intimata, peraltro, non solo non aveva prestato il proprio consenso a tale proroga, ma aveva addirittura manifestato la propria volontà di recedere dal consorzio. Tribunale e Corte d'appello rigettano le eccezioni del proprietario che si gioca le ultime carte ricorrendo alla Cassazione. La Cassazione ribalta la situazione. La Prima Sezione Civile della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 11035, depositata in cancelleria il 28 maggio 2015, accoglie parzialmente le rimostranze del proprietario rinviando la causa alla Corte d'appello per un nuovo esame della vicenda. Ma quali sono i punti in discussione? Differenza tra consorzio e condominio. Il giudice di merito avrebbe equiparato il consorzio al condominio applicando al primo le norme sulla ripartizione delle spese in materia condominiale. In realtà consorzio e condominio operano su piani diversi al primo non può essere applicata, sic e simpliciter, la normativa speciale dettata dal Legislatore in materia di condominio. In realtà le due figure operano su piani diversi . Il condominio è una forma di proprietà plurima che trae la propria origine dalla struttura stessa del fabbricato esso è disciplinato da norme speciali inquadrabili all'interno dei diritti reali. I consorzi possono essere di vari tipi, quelli costituiti tra i proprietari degli immobili per la gestione delle parti e dei servizi comuni di una zona residenziale, rientrano nella categoria generale delle associazioni. Solo eventualmente le norme condominiali sarebbero applicabili al consorzio. Le norme sul condominio potrebbero solo eventualmente essere applicate al consorzio. In proposito la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 22641/2013 , affrontando il tema della differenza tra condominio e consorzio, aveva chiarito, in via di ipotesi, che le disposizioni in materia di condominio possono ritenersi applicabili al consorzio costituito tra proprietari di immobili per la gestione delle parti e dei servizi comuni di una zona residenziale, in quanto non esistono schemi obbligati per la costituzione e gestione del consorzio. La prevalenza viene attribuita alla volontà degli stessi consorziati che possono gestire i reciproci rapporti nella maniera che ritengono più conveniente ed opportuna. In tale prospettiva, i consorziati potrebbero ipoteticamente decidere di disciplinare i rapporti interni facendo riferimento alle norme in materia di condominio ma potrebbero anche voler disciplinare tali rapporti secondo altri criteri. Prevale la volontà delle parti. Nel consorzio è essenziale la volontà delle parti a cui viene lasciata la potestà di decidere di disciplinare i rapporti interni nella maniera per loro più conveniente. Peraltro occorre tener presente una ulteriore fondamentale differenza tra comunione e consorzio. Nel consorzio predomina la volontà del socio-consortile a cui viene lasciata al possibilità di scegliere se fare parte dell'associazione ovvero recedere dal contratto. Il rapporto di condominio, viceversa, è necessario” e totalmente disancorato dalla mera volontà dei singoli condomini che devono necessariamente fare parte del condominio senza avere la possibilità di esercitare alcun recesso.

Corte di Cassazione, sez. I Civile, sentenza 29 aprile – 28 maggio 2015, n. 11035 Presidente Salvago – Relatore Didone Ragioni in fatto e in diritto della decisione 1.- Con la sentenza impugnata depositata il 30.5.2012 - per quanto ancora interessa - la Corte di appello di Cagliari - sezione distaccata di Sassari - ha confermato la condanna di D.G. e C.G. al pagamento in favore del Consorzio dei Proprietari di Punta Sardegna e Porto Rafael delle somme dai predetti rispettivamente dovute quale contributo per i servizi comuni in quanto proprietari di porzioni immobiliari facenti parte del consorzio. I convenuti sostenevano che il Consorzio era stato costituito mediante atto pubblico in data 11.7.1970 per la prevista durata di 10 anni, e che in forza di successive proroghe, aveva continuato ad operare fino al 11.7.2000. Essi, poi, avevano manifestato e comunicato al Consorzio la volontà di recedere dallo stesso in data 5.2.1999 e non avevano prestato il consenso alla delibera assembleare assunta dal Consorzio in data 14.8.2001, con la quale era stata deliberata la proroga della durata del Consorzio stesso fino all'anno 2010. La corte di merito ha ritenuto irrilevante il recesso degli appellanti, tenuti al pagamento del contributo qualificabile come obbligazione propter rem e, inoltre, con sentenza della medesima corte di merito era stata ritenuta valida la delibera dell'assemblea straordinaria di proroga del Consorzio adottata il 14.8.2001. Contro la sentenza di appello D.G. e C.G. hanno proposto ricorso per cassazione affidato a sei motivi. Resiste con controricorso il Consorzio intimato. Nel termine di cui all'art. 378 c.p.c. le parti hanno depositato memoria. 2.1.- Con il primo motivo i ricorrenti denunciano violazione di norme di diritto nonché vizio di motivazione lamentando che la corte di merito non abbia riconosciuto la diversità del consorzio costituito per la realizzazione delle opere di urbanizzazione e quello – diverso costituito a seguito della delibera. Richiamano il precedente di questa Corte n. 5888/2010. 2.2.- Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano violazione di norme di diritto e vizio di motivazione deducendo che erroneamente è stato ritenuto inefficace il loro recesso dal consorzio. 2.3.- Con il terzo motivo i ricorrenti denunciano violazione di norme di diritto e vizio di motivazione e deducono che in assenza di ulteriori proroghe il Consorzio avrebbe dovuto ritenersi scaduto e in liquidazione, per cui la deliberazione impugnata doveva ritenersi nulla in quanto assunta senza il consenso di tutti gli aventi diritto. Sarebbe comunque efficace il recesso esercitato. 2.4.- Con il quarto motivo i ricorrenti denunciano violazione di norme di diritto e vizio di motivazione lamentando l'erronea applicazione delle norme in materia di condominio, non estendibili al consorzio per la gestione di parti e servizi comuni. 2.5.- Con il quinto motivo i ricorrenti denunciano violazione di norme di diritto e vizio di motivazione lamentando che la corte di merito abbia ritenuto applicabile alla concreta fattispecie un precedente 9941/2010 concernente ipotesi diversa, essendo diversa la finalità di costituzione del consorzio in relazione alla convenzione stipulata con il Comune di Palau. 2.6.- Con l'ultimo motivo i ricorrenti denunciano violazione di norme di diritto nonché vizio di motivazione lamentando che erroneamente la corte di merito abbia ritenuto che il consorzio parte in giudizio sia il medesimo soggetto giuridico del quale i ricorrenti avevano fatto parte successivamente recedendo. 3.- Osserva la Corte che i motivi di ricorso sono fondati nei limiti di seguito indicati. Assorbente è il rilievo che la corte di merito dopo avere ritenuto l'inutilità” del recesso operato dai ricorrenti e dopo aver qualificato quelle gravanti sui predetti come obbligazioni propter rem , ha invocato un precedente di questa Corte Sez. 1, n. 9941/2010 che ritiene applicabile la disciplina della comunione dettata da|? codice civile, compreso l'art. 1101 e. e, al consorzio urbanistico volontario costituito in vista di una convenzione di lottizzazione in realtà concernente una questione relativa alla cessione di aree e non all'obbligo di partecipare alle spese di manutenzione delle opere realizzate. Ben più pertinente, invece, appare la pronuncia di questa Corte invocata dai ricorrenti Sez. 2, n. 5888/2010 , emessa proprio nei confronti del Consorzio dei Proprietari di Punta Sardegna e Porto Rafael , nella quale, per converso, si afferma che non è sufficiente, al fine di ritenere sussistente l'obbligo di un soggetto che non abbia volontariamente aderito ad un Consorzio quale quello resistente, l'applicazione dell'art. 1104 cod. civ., che prevede il concorso del partecipante alla comunione alle spese necessarie per la conservazione e il godimento della cosa comune”. La predetta sentenza, poi, ha richiamato il più risalente insegnamento per il quale le disposizioni in materia di condominio non sono estensibili al consorzio costituito tra proprietari d'immobili per la gestione delle parti e dei servizi comuni di una zona residenziale, atteso che i due istituti giuridici, nonostante le numerose analogie, presentano anche caratteristiche diverse che non ne permettono una completa parificazione concettuale il condominio di edifici è una forma di proprietà plurima, derivante dalla struttura stessa del fabbricato e regolata interamente da norme che rimangono nel campo dei diritti reali, con la conseguenza che il carattere di immobile condominiale è una qualitas fundi, che inerisce al bene e lo segue, con i relativi oneri, presso qualsiasi acquirente il consorzio, che ha un livello di organizzazione più elevato, appartiene, invece, alla categoria delle associazioni, con la conseguente rilevanza della volontà del singolo di partecipare o meno all'ente sociale, pur potendo tale volontà essere ricavata se non esiste una contraria norma di statuto o di legge da presunzioni o da fatti concludenti, quali la consapevolezza di acquistare un immobile compreso in un consorzio, oppure l'utilizzazione concreta dei servizi messi a disposizione dei partecipanti così la sentenza n. 4199 del 1984, richiamata da Sez. 2, n. 5888/2010 a proposito del Consorzio resistente . Ha ribadito, infine, che in tema di consorzi volontari costituiti fra proprietari d'immobili per la gestione di parti e servizi comuni, la partecipazione o l'adesione ad esso da parte dell'acquirente di un immobile compreso nel consorzio deve risultare da una valida manifestazione di volontà Cass., n. 6666 del 2005 Sez. 2, n. 5888/2010 . Contraddittoriamente, poi, la sentenza impugnata pag. 6 determina le somme dovute dai ricorrenti sulla base delle delibere assembleari non impugnate . Ciò dopo avere dato atto del recesso operato dai ricorrenti, definito inutile e pur dando atto implicitamente che la finalità dell'originario Consorzio erano state raggiunte, avendo il TAR ritenuto illegittimo il rifiuto di prendere in carico le opere idriche e fognarie realizzate pag. 6 . Sussistono dunque, in ordine agli aspetti innanzi evidenziati, le carenze motivazionali denunciate. Talché la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio alla Corte di appello di Cagliari - sezione distaccata di Sassari - in diversa composizione la quale procederà a nuovo esame dell'appello colmando le predette lacune motivazionali. Al giudice di rinvio è demandata altresì la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso nei sensi di cui in motivazione, cassa la sentenza impugnata e rinvia per nuovo esame e per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte di appello di Cagliari - sezione distaccata di Sassari - in diversa composizione.