L’applicabilità delle norme sulle distanze legali trova limite per le ipotesi di opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio, poiché in tale caso l’intero edificio, formando oggetto di un unico diritto dominicale, può essere nel suo assetto liberamente precostituito o modificato dal proprietario anche in vista delle future vendite dei singoli piani o porzioni di piano.
Lo afferma la Corte di Cassazione nella sentenza n. 6923, depositata il 7 aprile 2015. Il caso. La Corte d’appello di Napoli accoglieva la domanda di una donna e condannava il responsabile di una cooperativa a chiudere due finestre, che erano state aperte sul prospetto sud del corpo di fabbrica del comprensorio immobiliare della cooperativa a distanza illegale ed al risarcimento dei danni. Secondo i giudici di merito, anche se in tema di condominio non valgono le norme limitative delle distanze, sussiste l’interesse del condomino all’osservanza in presenza di un interesse specificamente tutelato dalla legge e giuridicamente significativo sul piano del diritto soggettivo in atto o in fieri , come nella specie in cui il fabbricato era stato progettato con reciproche limitazioni di vedute e distanze e servitù. In presenza di servitù per destinazione originaria fundatione non poteva trovare applicazione l’art. 1102 c.c. uso della cosa comune . Il convenuto ricorreva in Cassazione, contestando ai giudici di merito di aver escluso la legittimità delle vedute costituite, in applicazione dell’art. 1062 c.c. destinazione del padre di famiglia , per destinazione del padre di famiglia, tenuto conto che esse erano state realizzate quando la cooperativa era l’unico proprietario dell’edificio. Opere eseguite prima della costituzione del condominio. La Corte di Cassazione ricorda che, in tema di condominio degli edifici, l’applicabilità delle norme sulle distanze legali trova limite per le ipotesi di opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio, poiché in tale caso l’intero edificio, formando oggetto di un unico diritto dominicale, può essere nel suo assetto liberamente precostituito o modificato dal proprietario anche in vista delle future vendite dei singoli piani o porzioni di piano. Di conseguenza, queste comportano, da un lato, il trasferimento della proprietà delle parti comuni e l’insorgere del condominio, dall’altro, la costituzione in deroga, o in contrasto, al regime legale delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli acquirenti, in base ad uno schema assimilabile a quello dell’acquisto della servitù per destinazione del padre di famiglia. Nel caso di specie, i giudici di merito non avevano tenuto conto che, al momento in cui la cooperativa, originario unico proprietario dell’edificio, aveva assegnato gli appartamenti acquistati in proprietà dalle parti in causa, con stipula del mutuo individuale, l’apertura delle vedute era già stata realizzata. Perciò, quando, con l’alienazione delle singole unità immobiliari, era sorto il condominio, esisteva l’asservimento a carico dell’appartamento dell’attrice determinato dalla presenza delle vedute contestate. Pertanto, la costituzione della servitù avrebbe trovato fonte, semplicemente in virtù dell’esistenza delle opere, nella destinazione del padre di famiglia infatti, ai fini della costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia è necessaria la sussistenza dell’opera di asservimento, visibile e permanente, nel momento dell’alienazione dei fondi da parte dell’unico originario proprietario. Era quindi irrilevante la situazione dei luoghi prevista dalla progettazione, in assenza di una specifica previsione nel singolo atto di acquisto volto ad escludere la servitù di veduta, così come la circostanza eventuale che fosse stato il convenuto a richiedere la realizzazione delle finestre quando la cooperativa era ancora proprietaria degli appartamenti delle parti. Per questi motivi, la Corte di Cassazione accoglie il ricorso e rimanda la decisione ai giudici di merito.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 28 gennaio – 7 aprile 2015, n. 6923 Presidente Oddo – Relatore Migliucci Svolgimento del processo Con sentenza del 28 febbraio 2005 il tribunale di Avellino, in accoglimento della domanda proposta da I.B. nei confronti di G.M., condannava quest'ultimo a chiudere due finestre aperte sul prospetto sud del corpo di fabbrica del comprensorio immobiliare della Cooperativa Esperanza a distanza illegale e al risarcimento dei danni liquidati in euro 2.500,00. Con sentenza n. 460/ 2009 la Corte di appello di Napoli, in parziale riforma della decisione, riduceva a euro 100,00 l'importo del risarcimento del danno liquidato all'attrice, respingendo per il resto il gravame proposto dal convenuto. I Giudici, in primo luogo, disattendevano la eccezione di carenza di legittimazione dell'attrice che al momento della domanda era soltanto socia prenotataria dell'alloggio sul rilievo che, al momento della decisione, la medesima ne era divenuta proprietaria e che, comunque, la posizione del concessionario di un alloggio di cooperativa è titolare di un diritto reale in fieri fino all'assegnazione definitiva. Nel merito rilevavano che, seppure in tema di condominio non valgono le norme limitative delle distanze, sussiste l'interesse del condomino all'osservanza in presenza di un interesse specificamente tutelato dalla legge e giuridicamente significativo sul piano del diritto soggettivo in atto o in fieri, come nella specie in cui il fabbricato era stato progettato con reciproche limitazioni di vedute e distanze e servitù in presenza di servitù per destinazione originaria fundatione non poteva trovare applicazione l'art. 1102 cod. civ. Per quel che concerneva la misura del danno liquidato in primo grado in euro 2.500,00, la sentenza riteneva l'assenza di elementi che l'attrice avrebbe dovuto fornire anche per una determinazione equitativa. 2.- Avverso tale decisione propone ricorso per cassazione G.M. sulla base di due motivi illustrati da memoria. Resiste con controricorso l'intimata proponendo ricorso incidentale affidato a un unico motivo. Motivi della decisione 1.1. - Il primo motivo censura la decisione gravata laddove aveva ritenuto la legittimazione attiva a favore del socio prenotatario di alloggio realizzato da cooperativa edilizia . 1.2. - Il motivo è inammissibile. La sentenza ha correttamente ritenuto che, essendo la legittimazione attiva e passiva una condizione dell'azione, questa deve sussistere al momento della decisione e pacificamente l'attrice era a quel momento divenuta proprietaria dell'immobile a favore del quale era stata denunciata la violazione delle distanze le ulteriori considerazioni formulate dai Giudici sulla posizione del socio prenotatario, censurate con il motivo, sono rese ad abundantiam e, come tali,sono quindi prive di valore decisorio ne consegue che manca l'interesse del ricorrente ad impugnarle, essendo - sotto il profilo in esame - la sentenza fondata correttamente sull'altra ratio decidendi. 2.1.- Il secondo motivo censura la sentenza laddove aveva escluso la legittimità delle vedute costituite, in applicazione dell'art. 1062 cod. civ. , per destinazione del padre di famiglia secondo quanto era stato dedotto con l'appello, tenuto conto che le stesse erano state realizzate quando la Cooperativa era l'unico proprietario dell'edificio. 2.2.-Il motivo è fondato. Occorre premettere che, in tema di condominio degli edifici l'applicabilità delle norme sulle distanze legali trova limite per la ipotesi di opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio, atteso che in tale caso l'intero edificio, formando oggetto di un unico diritto dominicale, può essere nel suo assetto liberamente precostituito o modificato dal proprietario anche in vista delle future vendite dei singoli piani o porzioni di piano, con la conseguenza che queste comportano, da un lato, il trasferimento della proprietà sulle parti comuni art. 1117 cod. civ. e l'insorgere del condominio, e dall'altro lato, la costituzione in deroga od in contrasto al regime legale delle distanze di vere e proprie servitù a vantaggio e a carico delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli acquirenti, in base a uno schema assimilabile a quello dell'acquisto della servitù per destinazione del padre di famiglia Cass. 139/1985 La sentenza non ha tenuto conto che , al momento in cui la Cooperativa, originario unico proprietario dell'edificio, aveva assegnato gli appartamenti acquistati in proprietà dalle parti in causa con la stipula del mutuo individuale, 1' apertura delle vedute in questione era stata già realizzata circostanza pacifica in causa , sicchè-al momento in cui con la alienazione delle singole unità immobiliari era sorto il Condominio - esisteva l'asservimento a carico dell'appartamento dell'attrice determinato dalla presenza delle vedute in questione pertanto, la costituzione della servitù avrebbe trovato fonte - in virtù della mera esistenza delle opere - nella destinazione del padre di famiglia ex art. 1062 cod. civ., dovendo qui ricordarsi che ai fini della costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia è necessaria la sussistenza dell'opera di asservimento, visibile e permanente, nel momento dell'alienazione dei fondi da parte dell'unico originario proprietario. Evidentemente del tutto irrilevante è la situazione dei luoghi prevista dalla progettazione, in assenza di una specifica previsione nel singolo atto di acquisto volto ad escludere la servitù di veduta, così come la eventuale circostanza che sia stato il convenuto a richiedere la realizzazione delle finestre quando la Cooperativa era comunque ancora proprietaria degli appartamenti delle parti. Il ricorso incidentale che ha a oggetto la liquidazione del danno conseguente alla ritenuta illegittimità delle aperture è assorbito per effetto della relativa caducazione della sentenza, che va cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio, anche per le spese della presente fase, ad altra sezione della Corte di appello di Napoli. P.Q.M. Accoglie il secondo motivo del ricorso principale dichiara inammissibile il primo assorbito l'incidentale cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese della presente fase, ad altra sezione della Corte di appello di Napoli.