La delibera di approvazione o modificazione delle tabelle millesimali non ha natura negoziale e, conseguentemente, non è necessaria l'unanimità dei consensi per la sua approvazione essendo sufficiente la maggioranza dei condomini. A distanza di pochi mesi la Cassazione torna ad occuparsi dei quorum necessari a modificare i criteri di ripartizione delle spese condominiali.
Con la sentenza del 23 aprile 2014, n. 9232 la Seconda Sezione Civile segue il solco tracciato con la precedente pronuncia del n. 3221/2014 in Diritto e Giustizia lo scorso 13 febbraio 2014 confermando che le tabelle millesimali possano essere modificate dalla maggioranza dei condomini. Il piano terra non concorre alle spese? Questa volta la lite scoppia perché un locale a piano terra risulta escluso non si sa per quale arcano motivo dalle tabelle millesimali per cui, in sostanza, non partecipa alle spese condominiali. Finché si tratta di sopportare le spese di ordinaria manutenzione, poco male, ma la situazione si fa scottante quando si decide di affrontare delle spese straordinarie destinate a pesare non poco sulle tasche dei condomini. Detto fatto, l'assemblea approva a maggioranza una modifica delle tabelle includendo il locale a piano terra. È evidente che la decisione garbi poco al proprietario del locale che si arma di carta bollata e impugna le delibere assembleari. Motivazione? Non ci si sforza molto per inventare qualcosa la delibera di modifica delle tabelle sarebbe nulla perché assunta a maggioranza dei condomini e non all'unanimità difficile se non impossibile da raggiungere su un argomento di questo tipo . Il giudizio di svolge praticamente a senso unico. Il Tribunale rigetta il ricorso, la Corte d'Appello conferma il verdetto e la Cassazione può ben poco visto che vengono sollevate questioni di merito che non possono essere sottoposte, per ovvi motivi, al sindacato degli Ermellini. In sostanza viene confermato il principio sancito dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 18477/2010. L'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale. Di conseguenza, la delibera assembleare che modifica le tabelle millesimali non deve essere necessariamente approvata all'unanimità ma è sufficiente la maggioranza qualificata. Il piano terra viene escluso dalle spese condominiali. Spesso, in passato, capitava che i locali a piano terra venissero esclusi dalla partecipazione alle spese condominiali. Tale esclusione trovava il proprio fondamento su una serie di motivazioni che, in effetti, hanno ben poco di giuridico. Si partiva del presupposto che i proprietari dei locali a piano terra non utilizzassero i servizi comuni androne del portone, scale, ascensore quando esistente e lastrico solare erano ritenuti beni condominiali a servizio esclusivo delle unità abitative dei piani superiori. I locali a piano terra venivano considerati quasi dei locali autonomi che non partecipavano al condominio ed alle relative spese. Ma il motivo poteva essere anche diverso. Il costruttore, spesso e volentieri, si riservava la proprietà dei locali a piano terra e, furbescamente, inseriva nei contratti di vendita delle rimanenti proprietà una apposita clausola con cui il piano terra ovvero la proprietà del costruttore veniva esclusa dal pagamento degli oneri condominiali. Il valore dell'immobile determina la partecipazione alle spese condominiali. Se, almeno in passato, i locali a piano terra venivano esclusi dalle spese condominiali, oggigiorno tale esclusione non solo non ha alcun fondamento ma, a ben guardare, è contraria alle regole di mercato. Come sappiamo il primo capoverso dell'articolo 1118 riformato” diritti dei partecipanti sulle parti comuni stabilisce testualmente che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene, tenendo conto delle destinazioni d'uso strutturali e funzionali . La norma, inequivocabilmente, contiene un esplicito riferimento al concetto di valore dell'immobile. Attualmente, nonostante la crisi economica in atto, i locali a piano terra hanno almeno di norma un valore commerciale a metro quadro maggiore rispetto alle unità immobiliari residenziali dei piani superiori. Ciò posto, volendo seguire il concetto del valore , si potrebbe affermare che i locali a piano terra dovrebbero avere un coefficiente di maggiorazione rispetto alle unità abitative e, conseguente, dovrebbero concorrere alle spese condominiali in maniera più pesante rispetto alle unità abitative.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 7 marzo – 23 aprile 2014, n. 9232 Presidente Triola – Relatore Giusti Ritenuto in fatto 1. - Con atto di citazione notificato il 20 maggio 2000, D.M.G. e D.P. convennero in giudizio davanti al Tribunale di Vasto il Condominio , in persona dell'amministratore pro tempore, al fine di ottenere l'annullamento delle delibere condominiali di approvazione delle tabelle millesimali, di quelle ad esse preordinate e consequenziali, nonché della delibera 27 aprile 2000 e dei provvedimenti di riparto delle spese adottati dal consiglio dei condomini. Esponevano le attrici che - esse erano proprietarie di unità immobiliari site in omissis , e precisamente D.M.G. di un locale di circa 459 mq., di cui circa la metà sottostante il fabbricato condominiale e l'altra metà costituente corpo di fabbrica latitante detto fabbricato, e D.P. di un appartamento ricompreso in detto condominio - l'originario costruttore aveva predisposto le tabelle millesimali, approvate da tutti gli acquirenti, nelle quali era compreso l'appartamento di D.P. ed era escluso il locale di D.M.G. , in quanto gravato da numerose servitù - l'assemblea condominiale, con delibera 3 aprile 1998, da ritenere affetta da nullità radicale, stante la necessità del voto unanime di tutti i condomini, aveva deciso a maggioranza una nuova ripartizione millesimale, in cui per la prima volta era ricompreso l'immobile di D.M.G. , con attribuzione di 147,098 millesimi - inoltre l'assemblea, con delibera 27 aprile 2000 anch'essa nulla, perché basata sulla delibera di modifica delle tabelle - aveva approvato l'esecuzione di una serie di lavori di ristrutturazione dell'edificio per una spesa complessiva di L. 350.000.000, accollando alla sola D.M.G. una spesa complessiva di lire 51.504.129. Costituitosi in giudizio, il Condominio contestava, siccome infondate, le domande ed eccepiva preliminarmente la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini. Il Tribunale adito, con sentenza in data 29 maggio 2002, rigettò le domande e condannò le attrici al pagamento delle spese processuali. 2. - Con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 3 aprile 2007, la Corte d'appello dell'Aquila ha rigettato il gravame. 2.1. - La Corte territoriale ha preliminarmente escluso che costituisse motivo di nullità della sentenza di primo grado il fatto che la causa fosse stata trattata da un magistrato il quale, precisate le conclusioni, aveva assunto la causa in decisione per poi delegarla ad un giudice onorario, che non aveva partecipato all'istruzione. Premesso che nessuna norma processuale impone che a deliberare la sentenza debba essere chiamato lo stesso giudice che ha condotto l'istruzione della causa, la Corte d'appello ha escluso il dedotto vizio di costituzione del giudice, essendo questo ravvisabile solo allorquando l'atto giudiziale sia posto in essere da persona estranea all'ufficio del giudice, laddove nella specie la Dott.ssa R.R. , all'epoca della decisione di primo grado, era ad ogni effetto magistrato, sia pure onorario, in organico al Tribunale di Vasto. Nel merito, la Corte dell'Aquila ha osservato che nelle precedenti tabelle millesimali non era stato determinato il valore proporzionale dell'immobile di proprietà di D.M.G. , di talché era necessario porre rimedio all'omissione, facendo ricorso al disposto dell'art. 69, n. 1, disp. att. cod. civ Esclusa l'origine contrattuale delle precedenti tabelle condominiali, la Corte territoriale ha rilevato che il consulente tecnico d'ufficio ha accertato sia la corrispondenza esatta delle tabelle approvate con l'atto deliberativo datato 3 aprile 1998 alla situazione delle varie unità immobiliari ricomprese nel condominio , sia l'inclusione dell'immobile di proprietà di D.M.G. nell'edificio condominiale, di cui costituisce parte integrante. 3. - Per la cassazione della sentenza della Corte d'appello D.M.G. e P. hanno proposto ricorso, con atto notificato il 13 maggio 2008, sulla base di tre motivi. L'intimato Condominio ha resistito con controricorso. In prossimità dell'udienza le ricorrenti hanno depositato una memoria illustrativa. Considerato in diritto 1. - Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 174, 274 e 275 cod. proc. civ. e nullità della sentenza e del procedimento, censurando che la Corte d'appello abbia escluso la nullità della sentenza di primo grado, nonostante la violazione del principio di immutabilità del giudice. Le ricorrenti rilevano che la causa era stata trattata, sino all'udienza di precisazione delle conclusioni, da un giudice che, fatte precisare le conclusioni, assumeva la causa in decisione, concedendo il doppio termine di cui all'art. 190 cod. proc. civ. e delegando per la decisione un giudice onorario che non era presente all'udienza di precisazione delle conclusioni. 1.1. - Il motivo è infondato. È erronea la premessa dalla quale muove la censura, perché risulta dagli atti di causa, ai quali è possibile accedere essendo denunciato un vizio In procedendo, che l'udienza del 24 ottobre 2001 - nelle quale le parti precisarono le conclusioni e vennero concessi i termini di cui all'art. 190 cod. proc. civ. per il deposito delle memorie conclusionali - si svolse di fronte sia al giudice che fino ad allora aveva istruito il processo, sia al giudice onorario del tribunale Dott.ssa R.R. , tant'è vero che il verbale relativo è sottoscritto sia dal giudice istruttore che fino ad allora a-veva seguito la causa, sia dal giudice onorario R. , prova inequivocabile del fatto che l'udienza di precisazione delle conclusioni si è svolta anche dinanzi a quest'ultimo. Nella memoria illustrativa depositata in prossimità dell'udienza le ricorrenti sostengono che in realtà la Dott.ssa R. non era presente in udienza. Ma l'assunto è smentito dalla sottoscrizione apposta sul verbale dalla stessa Dott.ssa R. . Poiché, dunque, la sentenza non è stata pronunciata da un giudice diverso da quello dinanzi al quale sono state precisate le conclusioni, essa non risulta affetta da nullità per vizio di costituzione del giudice. 2. - Con il secondo mezzo, denunciandosi violazione e falsa applicazione dell'art. 1136 cod. civ., si deduce che il verbale di assemblea condominiale del 3 aprile 1998 sarebbe nullo ed inefficace poiché, non esistendo delle tabelle validamente approvate ab origine, l'assemblea non poteva approvare alcuna modifica, trattandosi in realtà di una approvazione ex novo delle tabelle, che necessitava dell'unanimità dei condomini. 2.1. - Il motivo è infondato perché, in tema di condominio, l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma, cod. civ. Sez. Un., 9 agosto 2010, n. 18477 . 3. - Con il terzo motivo ci si duole della contraddittorietà della motivazione in punto di corrispondenza della tabelle millesimale approvate con l'atto deliberativo del 3 aprile 1998 alla reale situazione delle varie unità immobiliari ricomprese nel condominio . 3.1. - Il motivo è infondato. La Corte d'appello, confermando la conclusione alla quale era pervenuto il giudice di primo grado, ha rilevato, alla stregua dell'elaborato peritale a che il locale di proprietà di D.M.G. costituisce parte integrante dell'edificio condominiale, trattandosi di un immobile a piano terra, costituente unico corpo di fabbrica con l'edificio di maggiore consistenza ed altezza, e sottostante per meno della metà agli appartamenti dell'edificio in condominio e, per poco più della metà, ampliante la sagoma dell'edificio condominiale di maggiore altezza b che l'appartamento di D.P. è ricompreso tra quelli facenti parte dell'edificio condominiale c che vi è corrispondenza esatta tra le tabelle approvate con l'atto deliberativo datato 3 aprile 1998 e la situazione delle varie unità immobiliari ricomprese nel condominio. Della conclusione raggiunta la Corte d'appello ha dato una motivazione ampia, puntuale e corretta sul piano logico-giuridico. Le ricorrenti, pur denunciando un vizio di contradditto-rietà della motivazione, finiscono con il sollecitare questa Corte - senza neanche riportare, neppure per stralcio, il testo della consulenza che sarebbe stato travisato - ad effettuare una nuova valutazione di risultanze di fatto si come emerse nel corso dei precedenti gradi del procedimento, cosi mostrando di anelare ad una surrettizia trasformazione del giudizio di legittimità in un nuovo, non consentito giudizio di merito, nel quale ridiscutere tanto il contenuto di fatti e vicende processuali, quanto l'attendibilità maggiore o minore di questa o di quella risultanza processuale, quanto ancora le opinioni espresse dal giudice di appello non condivise e per ciò solo censurate al fine di ottenerne la sostituzione con altre più consone ai propri desiderata, quasi che nuove istanze di fungibilità nella ricostruzione dei fatti di causa potessero ancora legittimamente porsi dinanzi al giudice di legittimità. 4. - Il ricorso è rigettato. Poiché sulla questione sollevata con il secondo motivo di ricorso sono intervenute, nella pendenza del giudizio dinanzi a questa Corte, le Sezioni Unite, che hanno risolto il contrasto di giurisprudenza sul punto, sussistono giustificati motivi per la compensazione tra le parti delle spese processuali. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e dichiara compensate tra le parti le spese processuali.