Valutata come legittima la scelta di una condomina, che ha dato il ‘via libera’ ai lavori senza autorizzazione dell’amministratore né dell’assemblea. Fondamentale l’emergenza testimoniata dallo stato di degrado del tetto, e confermata anche dalle autorizzazioni a posteriori rilasciate dal sindaco del Comune e dalla Soprintendenza.
Tempi di reazione lenti, forse, ma ciò nulla toglie alla necessità dell’intervento messo in atto, in maniera autonoma, da una condomina, e finalizzato alla sistemazione del tetto comune dell’immobile. Per questo motivo, la spesa effettuata va redistribuita, a posteriori, fra i diversi condomini. Cassazione, sentenza n. 17882, Seconda sezione Civile, depositata oggi Lavori e spese. Pomo della discordia è l’effettuazione, da parte di una condomina di uno stabile, di alcune opere di restauro del tetto comune dell’immobile. Ad avviso della donna si è trattato di opere urgenti , assolutamente indispensabili, tali da dover essere effettuate anche senza comunicazione all’amministratore e agli altri condomini. E questa visione viene condivisa dai giudici della Corte d’Appello, che, smentendo quanto stabilito in Tribunale, accolgono la domanda avanzata dalla donna, ossia stabilire la ripartizione millesimale dell’immobile accertare l’urgenza dei lavori da lei eseguiti e obbligare il condomino riluttante a effettuare il pagamento della quota di sua spettanza del costo da lei sostenuto per i lavori , pari a quasi 22mila euro. Emergenza . Ad avviso del condomino, però, obbligato dai giudici di secondo grado a pagare per i lavori effettuati, non vi era assolutamente l’ urgenza tale da consentire la gestione del tetto senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea . A sostegno di questa tesi, peraltro, viene ricordato che la condomina aveva aspettato ben nove mesi prima di iniziare le opere di manutenzione del tetto , nove mesi tra il momento di rilascio dell’appartamento , di proprietà della donna stessa, da parte di un inquilino di quest’ultima e l’effettivo inizio dei lavori . Come si può, allora, domanda il condomino, parlare di urgenza ? A rispondere provvedono i giudici della Cassazione, richiamando le valutazioni effettuate dal consulente tecnico d’ufficio nel precedente grado di giudizio, valutazioni che avevano sancito la necessità dei lavori , soprattutto tenendo presente il grave stato di degrado in cui versava il tetto dello stabile, evidenziato anche dal crollo improvviso di una torretta da camino . Assolutamente legittima, quindi, la scelta della condomina, ossia ‘scavalcare’ amministratore e assemblea e dare inizio agli urgenti lavori di riparazione e rifacimento del tetto, non più dilazionabili . E rispetto a questo quadro anche le autorizzazioni a posteriori fornite dal sindaco del Comune e dalla Soprintendenza sono ulteriore dimostrazione dell’urgenza e della necessità dell’intervento manutentivo eseguito .
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 4 giugno – 23 luglio 2013, n. 17882 Presidente Triola – Relatore Bursese Svolgimento del processo Con atto di citazione notificato il 5.05.1907 M.C.S.R. conveniva in giudizio avanti al Tribunale di Venezia, J.F.Z. e, premesso di essere condomina unitamente al convenuto dell’immobile sito in Venezia - Dorsoduro, denominato palazzo Mocenigo del Soccorso e di avere eseguito opere urgenti di restauro del tetto comune di detto immobile, chiedeva al tribunale adito di stabilire la ripartizione millesimale dello stesso immobile, di accertare l’urgenza dei lavori da lei eseguiti, condannando il convenuto, ai sensi dell’art. 1134 c.c. al pagamento della quota di sua spettanza del costo da lei sostenuto per i predetti lavori. Lo Z. si costituiva in giudizio contestando la domanda attrice, assumendo di non essere mai stato interpellato dalla stessa circa la necessità di eseguire i lavori sul tetto, di cui contestava anche l’urgenza, ed inoltre rilevando che essi non erano stati autorizzati dalle competenti autorità amministrative comune e soprintendenza . Il Tribunale di Venezia, con sentenza non definitiva n. 2306/2000, rigettava la, domanda dell’attrice concernente la condanna del convenuto al rimborso pro-quota delle spese sostenute per l’esecuzione dei lavori in questione, ritenendo che non ne era stata da lei provata l’urgenza, intesa come necessità di eseguire l’opera senza ritardo e quindi senza poter avvertire gli altri condomini e, l’amministratore ai sensi dell’art. 1134 c.c. La decisione era appellata dalla S.R. che riproponeva la domanda di rimborso delle spese condominiali anticipate per l’importo, ritenuto congruo dal C.T.U. Resisteva lo Z. e l’adita Corte d’Appello di Venezia con la sentenza n. 1014/07 depositata il 13.8.2007, accoglieva l’appello e in riforma dell’impegnata decisione condannava la Z. a corrispondere all’appellante l’importo di € 21.910,15, oltre interessi e con la condanna delle spese del grado. Riconosceva la Corte l’urgenza dei lavori, come constato dal CTU, con riferimento alla norma di cui all’art. 1134 c.c. rilevando altresì che non c’erano contestazioni in ordine alla congruità degli esborsi e alla misura ricadente sull’appellato. Per la cassazione la suddetta decisione ricorre J.F.Z. sulla base di 3 mezzi la S.R. resiste con controricorso. Le parti hanno depositato memorie ex art. 378 c.p.c. Motivi della decisione 1 - Con il primo motivo il ricorrente denunzia la violazione, e, falsa applicazione degli artt. 1134 c.c. Sostiene che nella fattispecie in esame non era ravvisabile il requisito dell’urgenza che consentisse alla controparte di procedere ai lavori in questione ai sensi del citato art. 1134 c.c. Osserva che il concetto d’urgenza non coincide con quello di necessità, rispetto al quale è più ristretto e rigoroso. Sottolinea infatti che la S. aveva aspettato ben 9 mesi prima di iniziare le opere di manutenzione del tetto infatti tra il momento di rilascio dell’appartamento del terzo piano da parte di un inquilino di quest’ultima settembre 1994-luglio 1995 , e l’inizio dei lavori era stato fatto trascorre un lungo lasso di tempo 9 mesi , il che avrebbe fatto pensare che l’asserita urgenza in realtà non vi fosse. Del resto esso ricorrente era stato personalmente coinvolto in un sopralluogo nel pomeriggio del 13.7.95, perciò pressoché contestualmente all’avvio dei lavori in data 11.7.1995”. Il motivo si conclude con il seguente quesito Dica se il condomino abbia atteso per un lungo lasso di tempo nove mesi prima di iniziare dei lavori su parti condominiali a suo dire già necessari ed urgenti e senza, in tale lasso di tempo, consultare l’altro condomino, possa pretendere il rimborso pro-quota, ai sensi dell’art. 1134 c.c., di quanto asseritamente anticipato per l’esecuzione dei lavori in questione”. La doglianza non ha pregio. L’art. 1134 c.c. prescrive che, per avere diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l’urgenza, intesa come necessità di eseguirla senza ritardo e, quindi, senza potere avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini. Ma tale accertamento - come ha sottolineato questa S.C. - compete al giudice di merito e tale giudizio è insindacabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato Cass. 2, n. 4364 del 26/03/2001 . Nella fattispecie indubbiamente è congrua e logica la motivazione della Corte territoriale che ha rilevato come incontroversa fosse la necessità dei lavori, constata dal CTU e di cui lo stesso ricorrente aveva avuto personale e diretta cognizione attraverso un suo accesso in loco. Infatti è ampiamente documentato il grave stato di degrado in cui versava, il tetto dello stabile, evidenziato anche dal crollo improvviso di un torretta da camino. Valutate tali circostanze non v’è dubbio che la S. ha fatto legittimo ricorso alla facoltà a lei attribuita dal menzionato art. 1134 c.c. dando inizio agli urgenti lavori di riparazione e rifacimento del tetto evidentemente non più dilazionabili, di cui controparte aveva avuto diretta e personale cognizione. 2 - Con il 2° motivo l’esponente denuncia il vizio di motivazione in ordine all’eccepita carenza di prova dell’esborso. Il ricorrente avrebbe sempre contestato la totale assenza di qualsivoglia prova di pagamento da parte della signora S. e ciò avrebbe dovuto indurre il giudice a rigettare radicalmente la domanda di rimborso”. La doglianza non ha pregio. Intanto è del tutto pacifico che i lavori in questione vennero effettivamente eseguiti. La corte distrettuale, invero, ha motivato, sia pure succintamente, in merito facendo riferimento alla mancanza di contestazioni circa la congruità degli esborsi sul punto vi era stata la ctu che aveva accertato sia l’esecuzione dei lavori che il loro importo, a cui ha fatto implicito riferimento lo stesso giudice. A nulla rileva invero, nella presente sede, la carenza di riscontro fiscale, quali fatture ed altro, ma solo l’avvenuta esecuzione dei lavori. 3 - Con il 3° motivo si denunzia la violazione norme di legge 1418 c.c. nullità del contratto d’appalto e l’omessa o carente motivazione in ordine alla legittimità amministrativa dei lavori eseguiti dall’attrice. Sostiene il ricorrente che i lavori non erano stati autorizzati dal Comune e dalla Soprintendenza se non solo ex post per cose limitate e quindi il relativo contratto d’appalto era nullo. La doglianza non ha pregio. Premesso l’assoluta genericità dello stesso mezzo manca una precisa indicazione dei provvedimenti amministrativi che si assumono carenti e che erano indispensabili per l’esecuzione dei lavori in esame , in effetti la necessaria l’autorizzazione in parola del sindaco era stata rilasciata e anche quella della soprintendenza, anche se solo successivamente all’intervento ciò però va considerato e valutato nell’ambito dell’urgenza e della necessità dell’intervento manutentivo eseguito manutenzione straordinaria . Conclusivamente il ricorso dev’essere rigettato. Le delle spese del giudizio di legittimità, segue la soccombenza. P.Q.M. Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuale, che liquida in € 3.200,00, di cui € 200,00 per esborsi.