Se un fondo è appartenuto ad un unico proprietario che lo ha, poi, frazionato in due differenti predi, vendendoli e prevedendo la costituzione di una servitù di passaggio, il titolare del fondo servente può chiedere in giudizio la costituzione della servitù secondo quanto previsto negli atti di compravendita poiché è soggetto interessato alla corretta esecuzione dell’obbligazione di costituzione del diritto reale minore.
La Cassazione, con la sentenza n. 2748, depositata lo scorso 1° febbraio, ha risolto così, confermando la sentenza di secondo grado, una controversia riguardante l’obbligo di costituzione di una servitù, cui le parti acquirenti di due predi, derivanti dalla divisione di un unico originario fondo, si erano obbligate a dar attuazione. Il caso . Usiamo, per semplicità, i classici nomi di fantasia. Tizio, proprietario del fondo Alfa, decide di dividerlo in due distinti predi Beta e Gamma e li cede rispettivamente a Caio e Sempronio. Dopo di che Mevio acquista da Sempronio il fondo Gamma. Al momento della prima cessione, nei contratti era stabilito che le parti acquirenti si obbligavano a costituire una servitù di passaggio pedonale e carrabile gravante sul fondo Gamma e, quindi, a vantaggio di quello Beta. Poiché, a dire di Mevio, Caio esercitava tale diritto in maniera scorretta rispetto a quanto originariamente pattuito, il proprietario del predio Gamma proponeva azione giudiziaria al fine di vedere costituita la servitù di passaggio come pattuita in orgine e con esclusione di qualsivoglia altra forma di esercizio del diritto nonché di altre forme di soggezione del fondo servente es. parcheggio . Caio, convenuto, si difendeva proponendo altresì domanda riconvenzionale per ottenere la costituzione della servitù secondo un diverso percorso. In primo grado il Tribunale riconosceva l’esistenza di una servitù di passaggio sulla base del tracciato individuato dal C.T.P. per lo svolgimento del processo che si evince dal testo della sentenza è presumibile affermare che si tratti del consulente del convenuto n.d.A. . L’attore, ossia Mevio, proponeva appello ed al termine del giudizio di secondo grado, la sentenza veniva parzialmente riformata con particolare riferimento al percorso per l’esercizio del passaggio, che doveva essere quello individuato dalla planimetria allegata all’atto di citazione. Per il resto tutto confermato, ivi compresi i divieti di sosta sul fondo servente e passaggio su parti diverse da quelle individuate in sentenza. Da qui il ricorso per Cassazione dell’originario convenuto. Se l’originario unico proprietario ha previsto ben specifiche modalità di costituzione della servitù non può parlarsi di costituzione per destinazione del padre di famiglia . In materia di costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia, ai sensi del secondo comma dell’art. 1062 c.c. se i due fondi cessarono di appartenere allo stesso proprietario, senza alcuna disposizione relativa alla servitù, questa s'intende stabilita attivamente e passivamente a favore e sopra ciascuno dei fondi separati .La fattispecie che ha trovato giustizia nella sentenza n. 2748, però, riguarda proprio quel caso in cui l’originario unico proprietario aveva disposto qualcosa in relazione alla servitù. Si legge in sentenza, nella motivazione con la quale si dichiara infondato il secondo motivo di ricorso, che l’originario unico proprietario non aveva lasciato lo stato dei luoghi nello stato dai cui risultava la servitù, ma ne aveva imposto la costituzione per contratto . Per riprendere i nomi di fantasia, quindi, Tizio, dividendo i fondi, non li aveva lasciati in modo tale che dallo stato dei luoghi risultasse una servitù ma aveva preferito stabilire un obbligo per le parti acquirenti di costituirne una, secondo ben precisi dettami. In questo contesto, pertanto, è corretta l’azione giudiziale del proprietario del fondo servente diretta all’adempimento dell’obbligo giudiziale di costituire una servitù e non all’accertamento dell’esercizio di una servitù . In buona sostanza, dicono gi ermellini , il debitore di un’obbligazione di costituzione di un diritto reale di godimento sul proprio predio ha interesse ad agire per vederlo costituito secondo quanto pattuito, sì da evitare abusi da parte del titolare del fondo dominante.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 12 dicembre 2012 - 1° febbraio 2013, n. 2478 Presidente Oddo – Relatore Nuzzo Svolgimento del processo Con atto di citazione notificato il 15.4.1999 la s.a.s. Fanci di Soraruf Francesco & amp C. conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Trento sez. distac. di Cavalese, il Rifugio Pian dei Fiacconi di Platter Roberto & amp C. s.n.c. perché venisse costituita la servitù di passo a piedi e con mezzi in genere, a carico del p.f. 2539/1 ed a favore della p.ed. 1110 C.C. Canazei, secondo il tracciato indicato nella planimetria allegata al medesimo atto di citazione e perché fosse dichiarato che la residua superficie della p.f. 2539/1 non era gravata da servitù né di passo né di parcheggio e/o sosta in favore della p.ed. 1110. Precisava l'attrice che in passato detti immobili era appartenuti al CAI che, nel 1989, previo frazionamento della p.f. 2539/1, aveva venduto alla s.n.c. Rifugio Pian dei Fiacconi la p.f. 2539/5 e la p.p.f 2539/1 alla s.n.c. Mont de Marmoleda, immobile quest'ultimo successivamente acquistato dalla Fanci s.a.s. in sede di concordato giudiziale ed adibito ad albergo e bar. Si costituiva il Rifugio Pian dei Fiacconi s.n.c. che contestava la domanda chiedendo, in via riconvenzionale, la costituzione della servitù secondo un tracciato opposto a quello proposto dall'attrice, in forza di usucapione, per destinazione del padre di famiglia o in via coattiva. Con sentenza n. 68/2004 il Tribunale adito accertava e dichiarava l'esistenza di servitù di passo a piedi e con mezzi a carico della p.f. 2539/1 ed a favore della p.ed. 1110 secondo il tracciato indicato nella planimetria in scala 1 500 della C.T.P. per geom. Z. e l'inesistenza di analoghe servitù su altre parti del fondo servente ed inibiva al Rifugio convenuto di esercitare il passaggio pedonale e veicolare e di sostare su parti della p.f. 2539/1 diverse da quelle interessate dalla servitù riconosciuta compensava fra le parti le spese processuali nella misura di 1/5 condannando la Fanci a rifondere alla convenuta i residui 4/5. Avverso detta sentenza la Fanci proponeva appello cui resisteva il Rifugio Pian dei Fiacconi. Con sentenza depositata il 9.1.2006 la Corte di Appello di Trento, in parziale riforma della sentenza impugnata, ferme le statuizioni di cui ai capi II, III e V del dispositivo di primo grado, dichiarava costituita la servitù di passo a piedi e con mezzi meccanici in genere a carico della p.f. 2539/1 ed a favore della p.ed. 1110 c.c. Canazei, secondo il tracciato indicato nell'elaborato tecnico a firma arch. A S. allegato all'atto di citazione di primo grado inibiva all'appellata di sostare, direttamente o indirettamente, sulla p.f. 2539/1 e condannava il Rifugio Pian dei Fiacconi a rifondere alla controparte le spese di entrambi i gradi del giudizio. Per la cassazione di tale sentenza propone ricorso il Rifugio Pian dei Fiacconi ora Col De Cuch formulando sei motivi. La società intimata ha discusso la causa nella pubblica udienza. Motivi della decisione La s.n.c. Rifugio Pian dei Fiacconi deduce 1 violazione e/o falsa applicazione dell'articolo 100 c.p.c. nonché degli artt. 1062-1063-1065-1068-1362-1346-1418 C.C. in relazione all'articolo 360 n. 3 c.p.c. contrariamente a quanto affermato dalla Corte di merito, l'azione proposta dalla società Fanci non era sorretta da alcun interesse, in quanto diretta all'accertamento di un fatto - l'esercizio di una servitù sulla p.f. 2539/1 - dal cui riconoscimento non deriva alcuna attribuzione di diritti in capo alla Fanci , posto che l'unico interesse della stessa era quello di veder liberata da ogni aggravio la restante parte della propria p.f. 2539/1 2 erronea motivazione sull'accoglimento della domanda della Fanci, in relazione al disposto dell'articolo 1062 e.e rapportato all'articolo 1362 e.e, avendo il giudice di appello escluso la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia sulla base dell'interpretazione del contratto di vendita CAI del 16.9.89, laddove la società acquirente della p.f. 2539/5 si era limitata a prendere atto dell'obbligo assunto dalla Mont de Marmoleda, di costituire la servitù di passo appena predisposto l'elaborato tecnico necessario tale obbligo, diversamente da quanto ritenuto nella sentenza impugnata, costituiva un semplice obbligo di regolarizzare, anche ai fini tavolari, la già acquisita e preesistente servitù di passo, come si evinceva dal bando di gara relativo ai beni oggetto del contratto 16.8.89, con cui si portava a conoscenza degli offerenti che sul retro della p.ed. 671 divenuta di proprietà Fanci insisteva una rampa che consentiva di accedere alla p.f. 2539/5 doveva, quindi, ritenersi che il CAI avesse inteso costituire una servitù per destinazione del padre di famiglia a favore della particella 2539/5, avendo dato atto del rapporto di servizio, rappresentato da opere visibili e permanenti la rampa tra le due parti di fondo alienate 3 interpretazione del contratto 7.10.89 in violazione degli artt. 1362-1346-1418 c.c., per avere la Corte di merito omesso di accertare la comune intenzione delle parti, limitandosi al senso letterale delle parole e travisando il motivo dell'inserimento, da parte del CAI, della clausola contrattuale inerente l'obbligo assunto dalla società acquirente della p.f. 2539/1, Mont de Marmoleda, di costituire la servitù appena predisposto l'elaborato tecnico necessario che, interpretata alla luce del bando di gara, aveva il solo scopo di manifestare all'acquirente l'esistenza di una servitù di passo l'indeterminatezza degli elementi atti ad individuare la servitù comportava la nullità della relativa pattuizione, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1346 - 1418 c.c. 4 violazione degli artt. 1065 e 1068 c.c. in quanto la Corte di Trento, in applicazione del criterio subordinato di cui all'articolo 1065 c.c., aveva ravvisato il minor aggravio per il fondo servente con riferimento all'accesso ad ovest anziché di quello ad est su cui andava costituita la servitù con le modalità prevista dal bando di vendita peraltro non era stato chiesto il trasferimento della servitù 5 erronea applicazione dell'articolo 1068 c.c. la Corte di merito aveva trasferito la servitù in luogo diverso da quello stabilito ab origine, pur in difetto di una domanda della Fanci 6 omessa, insufficiente contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, laddove il giudice di appello, dopo aver dato atto della costituzione della servitù in base al titolo predisposto dal CAI, non ne aveva tenuto conto, determinando il luogo di esercizio della servitù in contrasto con il titolo ed in assenza di contestazione da parte della Fanci circa l'utilizzo della rampa est. Il ricorso è infondato. La prima censura è inammissibile in quanto non coglie la ratio decidendi della sentenza impugnata, laddove si afferma che l'azione dell'attrice era diretta all'adempimento dell'obbligo negoziale di costituire una servitù e non all'accertamento dell'esercizio di una servitù in ogni caso sussisteva l'interesse del debitore ad adempiere l'obbligazione di costituire la servitù secondo un determinato tracciato avuto riguardo alla finalità di evitare gli abusi ascritti alla controparte, consistenti nel transito e parcheggio su altri tracciati. Privo di fondamento è il secondo motivo la Corte di merito ha evidenziato che l'originario unico proprietario non aveva lasciato lo stato dei luoghi nello stato da cui risultava la servitù, ma ne aveva imposto la costituzione per contratto. Integra, peraltro, una valutazione di merito, esulante dal sindacato di legittimità, quella con cui il giudice di appello ha escluso che il contratto avesse imposto all'acquirente soltanto un obbligo di ricognizione e regolarizzazione dello stato di fatto esistente l'argomento difensivo che richiama il tenore del bando di gara dell'immobile costituisce questione nuova, priva di autosufficienza in quanto la mancata trascrizione dell'atto stesso che preclude al Collegio il vaglio di rilevanza e decisività ai fini della decisione. Quanto alla doglianza sub 3 , è sufficiente richiamare quanto già osservato in ordine alle ragioni per le quali la Corte territoriale ha respinto la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia va aggiunto che è inammissibile l'altro profilo della censura, posto che la sentenza non ha affatto attribuito alla clausola contrattuale natura costitutiva di una servitù ma ha ravvisato, sulla base del chiaro tenore letterale della clausola stessa, un'obbligazione personale di costituire un diritto reale di cui il Rifugio Pian ei Fiacconi avrebbe potuto chiedere in ogni momento l'adempimento, offerto invece spontaneamente dalla Fanci a tale obbligazione il giudice ha dato concreta attuazione mediante la individuazione del luogo di esercizio. La quarta censura fa riferimento ad una questione nuova, in quanto tale inammissibile, laddove prospetta, in contraddizione con i precedenti motivi fondati sulla natura meramente ricognitiva dell'obbligo di costituire la servitù, che nel bando di vendita sarebbe stato predeterminato il contenuto della costituenda servitù. La doglianza sub 5 ,nel sostenere il trasferimento del luogo di esercizio della servitù,non attinge la ratio della decisione che, come già rilevato, ha correttamente configurato un'obbligazione di costituzione della servitù. Priva di pregio è, infine, l'ultimo motivo, risultando dal ricorso che l'attrice aveva contestato il percorso della servitù riconosciuto dal giudice di primo grado né il titolo riguardante la costituenda servitù,una volta esclusa la pretesa di integrare la clausola con il bando di vendita, conteneva indicazioni sul luogo del relativo esercizio. Il ricorso deve, quindi, essere respinto. Consegue la condanna della ricorrente al pagamento delle spese processuali liquidate come da dispositivo. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna la società ricorrente al pagamento delle spese processuali liquidate in Euro 2000,00 di cui Euro 200,00 per esborsi oltre accessori di legge.