Il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria del cortile condominiale, che assolva anche alla funzione di copertura del sottostante piano interrato, va individuato in funzione delle opere che, concretamente, devono essere realizzate. Nel caso in cui sia necessario procedere alla manutenzione della pavimentazione, i costi andranno ripartiti, in maniera proporzionale, tra tutti i condomini. I lavori relativi alla struttura, invece, andranno suddivisi in due quote, di cui la prima, a carico di tutti i condomini, e la seconda, a carico dei proprietari dei locali posti a piano interrato.
La seconda sezione civile della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 2243 del 16 febbraio, affronta uno dei temi più dibattuti in ambito condominiale la ripartizione delle spese di manutenzione del cortile. Partendo dal presupposto che, in linea di massima, il cortile condominiale assolve anche alla funzione di copertura del sottostante piano interrato, sarebbe possibile ripartire le spese di manutenzione straordinaria secondo differenti criteri, alternativi tra loro. La ripartizione avviene secondo le tabelle millesimali. Tradizionalmente, la ripartizione delle spese riguardanti le operazioni di manutenzione straordinaria del cortile condominiale viene effettuata facendo ricorso alle tabelle millesimali e, in particolare, applicando la c.d. tabella 1” ovvero ripartendo le spese tra tutti i partecipanti al condominio, in maniera proporzionale alle quote millesimali appartenenti a ciascun condominio. In questo caso troverebbe applicazione la regola generale” prevista dal primo comma dell'art. 1123 c.c., secondo il quale le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione . In definitiva, in questo caso, troverebbe applicazione il c.d. criterio millesimale” per cui i costi verrebbero ripartiti tra i vari comproprietari in funzione del valore millesimale della rispettiva quota di proprietà. La ripartizione secondo il criterio del maggior uso. Secondo un criterio alternativo, i costi di manutenzione straordinaria potrebbero essere ripartiti facendo riferimento alla maggiore o minore utilità” che ciascun condomino trae dall'utilizzo del bene comune. In questo caso, troverebbe applicazione il secondo comma dell'art. 1123 c.c. La norma - derogando al principio generale contenuto nel primo comma - dispone, testualmente, che se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne . Ma, applicando questo principio, quali sarebbero le conseguenze concrete? E' presto detto. In questo caso non troverebbe applicazione la c.d. tabella 1, ma le spese verrebbero ripartire in base alla misura dell'utilità che ciascun condomino ritrae dal bene comune. In tale prospettiva, i proprietari dei locali interrati avrebbero - rispetto agli altri condomini - un maggior uso” del cortile, in quanto questo rappresenterebbe anche la copertura e l'impermeabilizzazione delle loro proprietà di uso esclusivo e quindi, sotto questo profilo, dovrebbero concorrere alle spese in misura maggiore rispetto agli altri comproprietari. Si tratterebbe, in questo caso, di una norma speciale rispetto al principio generale sancito dall'art. 1110 c.c., in base al quale le spese debbono gravare su tutti i partecipanti in proporzione al valore delle quote di ciascuno di essi. La specialità dell'art. 1123 c.c. risiede nella consapevolezza che il condominio costituisce una realtà più complessa rispetto alla comunione risultando caratterizzata da una disciplina che deve adattarsi alle specifiche caratteristiche del condominio negli edifici, ove le parti comuni svolgono una funzione strumentale rispetto alle parti in proprietà esclusiva dei singoli condomini, delle quali esse sono a servizio. Le spese di ripartiscono tra i proprietari dei piani. Il problema potrebbe essere risolto ricorrendo all'interpretazione, in via analogica, l'art. 1125 c.c. che, in tema di manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, stabilisce che le relative spese sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto . In questo caso, i costi relativi alla pavimentazione dovrebbero essere ripartiti tra tutti i condomini in quanto tutti trarrebbero beneficio dal cortile condominiale mentre gli eventuali costi relativi al soffitto dell'interrato andrebbero a carico esclusivo di quei condomini proprietari di unità immobiliari a livello entroterra. Il caso concreto. Tutto nasce da una delibera assembleare che ripartisce le spese di manutenzione straordinaria del cortile in maniera proporzionale ai millesimi posseduti da ciascun condominio. La delibera viene impugnata da alcuni condomini che si ritengono lesi da questa decisione. Secondo i dissenzienti, i diversi condomini traevano un differente beneficio dall'utilizzo del cortile e, quindi, avrebbero dovuto concorrere in maniera diversa alle spese di manutenzione. Il cortile, secondo questi irriducibili, assolveva anche alla funzione di copertura dei locali interrati i cui proprietari, in questo modo, venivano a trarre un beneficio maggiore rispetto agli altri condomini e quindi, a cascata, avrebbero dovuto concorrere in maniera diversa, e maggiore, rispetto a chi non aveva alcuna proprietà nel piano entroterra. Il giudizio si svolge a fasi alterne. Il Tribunale respinge la domanda, ma la Corte di Appello è di diverso avviso ed annulla la decisione di primo grado. La Corte di Cassazione ribalta nuovamente l'esito del giudizio cassando la sentenza della Corte territoriale e rinviando la causa alla Corte di Appello. Il criterio di ripartizione viene stabilito in funzione dei lavori da eseguire. La prima indicazione fornita dagli Ermellini vede la ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria del cortile condominiale ripartite tra tutti i condomini, in misura proporzionale ai millesimi posseduti da ciascuno di essi, in quanto il cortile assolve, in via principale, alla funzione di dare aria e luce al condominio. Esiste, però, una sorta di correttivo a questo principio generale in quanto, osserva Piazza Cavour, occorre stabilire con precisione quale tipo di intervento sia stato deliberato dall'assemblea. Il criterio di ripartizione delle spese, infatti, sarebbe funzionale rispetto alla tipologia di opera manutentiva da eseguire. Nel caso in cui le opere deliberate consistano nella manutenzione o riparazione della pavimentazione, i costi dovrebbero essere ripartiti tra tutti i condomini, in misura proporzionale ai millesimi posseduti da ciascuno di essi. Viceversa, nell'ipotesi di interventi più massicci, che comportino l'esecuzione di lavori a carico della struttura sottostante – ovvero del solaio di copertura e della relativa impermeabilizzazione – allora i relativi costi andrebbe ripartita in due quote, di cui la prima, da attribuire a tutti i condomini e la seconda, da porre esclusivamente a carico dei proprietari dei locali posti a piano interrato. Secondo la Cassazione, in definitiva, il criterio da adottare per la ripartizione dei costi manutentivi sarebbe quello della proporzionalità tra spese ed uso o, ancor più esattamente, tra spese ed utilità arrecata. Il criterio di ripartizione delle spese è derogabile? La Cassazione ha fissato il proprio criterio di ripartizione delle spese di manutenzione. A questo punto, però, verrebbe da chiedersi se il criterio generale ha natura inderogabile e quindi, conseguentemente, quale possa essere il valore e gli effetti della delibera assembleare che ripartisca le spese in maniera difforme dai principi civilistici. Secondo chi scrive, troverebbe applicazione il principio tradizionale per cui l'assemblea è sovrana. Di conseguenza, il criterio di ripartizione delle spese previsto dal secondo comma dell'art. 1123 c.c. potrebbe essere derogato attraverso una delibera assembleare assunta all'unanimità ovvero attraverso una convenzione accettata da tutti i condomini. Si pensi, sotto questo profilo, a titolo esemplificativo, ad un contratto di appalto firmato da tutti i comproprietari che disciplini le modalità di pagamento del corrispettivo dell'appalto. Occorre peraltro sottolineare che l'eventuale delibera assembleare dovrebbe essere assunta all'unanimità dei consensi cosa ben difficile da raggiungere in una assemblea di condominio in quanto una delibera assunta in deroga ai principi dell’art. 1123, comma 2, c.c. venendo ad incidere direttamente sui diritti individuali del singolo condomino, sarebbe inefficace nei confronti del condomino dissenziente o assente, per nullità radicale deducibile senza limitazioni di tempo e non meramente annullabile.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 17 gennaio – 16 febbraio 2012, n. 2243 Presidente Triola – Relatore Giusti Svolgimento del processo 1. - Con atto di citazione in data 19 febbraio 2002, B.E., D.L C., Cl Ca., Ca.Gi., Ra Ca. , F G., B N., P.A. e A S., tutti proprietari di unità immobiliari comprese nel Condominio di via omissis , hanno domandato che venisse accertata e dichiarata la nullità della delibera assembleare del 29 maggio 2001 nella parte in cui aveva ripartito fra i condomini, in base ai millesimi di proprietà, la spesa per le opere di manutenzione straordinaria del cortile comune. A sostegno della domanda hanno esposto che il cortile era destinato a servire i comproprietari in misura diversa, fungendo anche da copertura delle sottostanti autorimesse di proprietà individuale, e che, pertanto, il criterio di ripartizione delle spesa avrebbe dovuto conformarsi alla diversa regola di cui all'art. 1123, secondo comma, cod. civ Nella resistenza del Condominio, l'adito Tribunale di Milano, con sentenza in data 24 novembre 2005, ha respinto la domanda, sul rilievo che tutti i condomini, attraverso il calpestio ed il transito, potevano godere del cortile, essendo il presunto maggior godimento di alcuni e cioè dei proprietari esclusivi delle sottostanti rimesse soltanto riconducibile alla particolare conformazione del cortile stesso. 2. - La Corte d'appello di Milano, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 26 ottobre 2009, ha accolto l'impugnazione di B.E. e degli atri condomini e, in riforma della gravata pronuncia, ha annullato la deliberazione assembleare nella parte in cui adotta, per il riparto delle spese relative alle opere di manutenzione straordinaria del cortile condominiale, il criterio dei millesimi di proprietà, anziché il criterio previsto dalla disposizione di cui all'art. 1123, secondo comma, cod. civ., ed ha condannato il Condominio a rifondere agli appellanti le spese di lite dagli stessi sostenute nel primo e nel secondo grado di giudizio. 2.1. - La Corte territoriale ha a tal fine rilevato che il cortile comune risulta pacificamente privo di attrezzature per la sosta delle persone, così da non offrire alcuna particolare utilità ai condomini residenti, assolvendo soltanto ad una funzione di generico ed indifferenziato calpestio da parte degli stessi che l'accesso dei furgoni non integrante un traffico di mezzi pesanti per il rifornimento dei negozi, come di altri veicoli per singole ed occasionali esigenze, è tale da interessare unicamente una porzione della complessiva estensione del cortile che la pavimentazione del cortile serve anche da copertura delle sottostanti autorimesse, oltre che dei relativi percorsi di accesso, assolvendo all'essenziale funzione di protezione ed impermeabilizzazione dei corrispondenti spazi e dei beni negli stessi collocati o collocabili dai condomini che ne hanno la proprietà esclusiva. Di qui la conclusione, appunto, che il criterio della spesa per le opere di manutenzione straordinaria del cortile non può essere quello per millesimi di proprietà, ma quello che collega, secondo un rapporto di proporzionalità, l'entità dei contributi, da porre a carico dei singoli condomini, alla misura dell'utilità che ciascuno ritrae dalla cosa comune. 3. - Per la cassazione della sentenza della Corte d'appello il Condominio ha proposto ricorso, con atto notificato il 19 ottobre 2010, sulla base di due motivi. Gli intimati indicati in epigrafe hanno resistito con controricorso, proponendo a loro volta ricorso incidentale, affidato ad un motivo. Gli intimati N. e S. non hanno svolto attività difensiva in questa sede. Motivi della decisione 1. - Con il primo motivo violazione o falsa applicazione dell'art. 1123 cod. civ., in relazione all'art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. il Condominio ricorrente in via principale addebita alla sentenza della Corte d'appello un duplice errore a l'avere sostanzialmente ritenuto che il termine uso , di cui al secondo comma dell'art. 1123 cod. civ., debba essere interpretato come uso effettivo invece che come uso potenziale o virtuale b l'avere preteso di individuare nel criterio di cui al secondo comma dell'art. 1123 cod. civ., ossia in quello dell'uso, la regola generale per il riparto delle spese condominiali, relegando a criterio subordinato e secondario quello c.d. millesimale. Con il secondo mezzo del ricorso principale insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio in relazione all'art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. si deduce che, siccome l'intervento di manutenzione straordinaria del cortile ha riguardato esclusivamente la pavimentazione e l'impermeabilizzazione del medesimo e non la struttura portante né la parte sottostante del cortile, l'intera spesa, in applicazione dell'art. 1125 cod. civ., avrebbe dovuto essere sopportata dai proprietari del piano sovrastante e, dunque, in via analogica, dall'intera compagine condominiale. 2. - I due motivi - i quali, stante la loro stretta connessione, possono essere esaminati congiuntamente -sono fondati, nei termini di cui in motivazione. Secondo la costante giurisprudenza di questa Corte Sez. II, 14 settembre 2005, n. 18194 Sez. II, 5 maggio 2010, n. 10858 , in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione e pone a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Ha pertanto errato la Corte territoriale, nell'annullare la delibera di ripartizione delle spese relative alla manutenzione straordinaria del cortile, a ritenere applicabile, nella specie, il criterio di cui all'art. 1123, secondo comma, cod. civ., sul rilievo che, essendo la pavimentazione del cortile destinata a servire anche da copertura delle sottostanti autorimesse, oltre che dei relativi percorsi di accesso, l'entità del contributo dovrebbe essere suddivisa soltanto tra i proprietari esclusivi delle autorimesse. Innanzitutto, perché - non perdendo il cortile comune la funzione di dare aria e luce al condominio né quella di assolvere ad una funzione di generico ed indifferenziato calpestio da parte dei condomini residenti e di consentire, sia pure in una porzione della complessiva estensione dello stesso, l'accesso dei furgoni, per il rifornimento dei negozi, come di altri veicoli - non poteva essere esclusa la compartecipazione di tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, alle spese relative alla copertura del pavimento dello stesso. D'altra parte, la Corte territoriale ha omesso di valutare il tipo di intervento in relazione al quale è intervenuta la delibera di riparto della spesa se cioè l'opera di manutenzione straordinaria avesse riguardato esclusivamente la manutenzione o la riparazione della pavimentazione del cortile spesa, questa, da porre a carico, come sopra rilevato, di tutti i condomini o avesse riguardato anche la struttura sottostante, e cioè il solaio con la relativa impermeabilizzazione spesa, questa, da ripartire invece in parti eguali tra tutti i condomini contitolari del cortile, da un lato, ed i proprietari esclusivi dei garage sottostanti, dall'altro . 3. - L'accoglimento del ricorso principale determina l'assorbimento dell'unico motivo del ricorso incidentale, con cui si denuncia la violazione dell'art. 91 cod. proc. civ., perché la Corte d'appello, nel condannare il Condominio alla rifusione delle spese legali, avrebbe omesso di provvedere in ordine alle spese della consulenza tecnica d'ufficio svolta in primo grado, le cui spese erano state compensate dal giudice di primo grado. 4. - La sentenza è cassata in relazione alla censu-ra accolta. La causa è rinviata ad altra sezione della Corte d'appello di Milano. Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso principale, nei termini di cui in motivazione, e dichiara assorbito l'incidentale cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte d'appello di Milano.