Spetta all’usufruttuario pagare le spese condominiali il nudo proprietario rimane obbligato solo per la manutenzione straordinaria.
In tema di ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario dell’unità abitativa, è il secondo a dover pagare le spese condominiali il nudo proprietario non è obbligato neanche in via solidale o sussidiaria. Lo ha affermato la sentenza n. 26831 della Corte di Cassazione, depositata il 14 dicembre scorso. La vicenda. Un condominio otteneva un decreto ingiuntivo del Giudice di pace per oneri condominiali. L’intimata, però, si opponeva, sostenendo di non essere tenuta al pagamento, in quanto nuda proprietaria dell’appartamento condominiale, e che unico soggetto obbligato era l’usufruttuaria. Il Giudice di pace, pronunciandosi sul giudizio instaurato a seguito dell’opposizione, revocava il decreto e condannava, appunto, l’usufruttuaria. La sentenza veniva, quindi, impugnata per cassazione dal condominio. Usufrutto e condominio chi paga le spese? Oggetto della controversia è la ripartizione delle spese condominiali tra proprietario dell’immobile e usufruttuario secondo il giudice del merito, quest’ultimo deve ritenersi condomino per tutto ciò che riguarda l’amministrazione e il godimento delle cose comuni e, quindi, anche per le spese di manutenzione ordinaria, mentre restano a carico del nudo proprietario solo le spese di manutenzione straordinaria. Il condominio non è del tutto terzo rispetti ai rapporti interni tra proprietario è usufruttuario. Con l’unico motivo di ricorso il condominio censura la sentenza, sostenendo di essere terzo rispetto ai rapporti interni tra nudo proprietario e usufruttuario, e che le obbligazioni di natura patrimoniale, quale quella di concorrere alle spese, è strettamente correlata alla proprietà dell’immobile condominiale, per cui la relativa azione può essere fatta valere solo nei confronti del proprietario e non anche di quei soggetti che pur detenendo, usando e sfruttando una delle unità immobiliari non ne sia proprietario . Diritti reali o personali di godimento sull’immobile condominiale hanno un peso, nei rapporti tra proprietario e condominio. La S.C., pur non potendo pronunciarsi compiutamente sulle sentenze del giudice di pace emesse secondo equità e di valore contenuto, posto che nel caso di specie non sussistono violazioni di norme di diritto in relazione a principi informatori della materia, ha comunque occasione di precisare che l’esistenza di diritti reali o personali di godimento sulla singola unità immobiliare non è affatto irrilevante in relazione ai rapporti tra proprietario e condominio. E in proposito richiama le norme che attribuiscono poteri di intervento in assemblea e di voto, tanto al conduttore quanto all’usufruttuario, in misura diversa. Il nudo proprietario non è tenuto al pagamento delle spese condominiali. Inoltre, sul tema della ripartizione delle spese condominiali la Corte si è già pronunciata in precedenti occasioni, affermando che il nudo proprietario non è tenuto, neanche in via solidale o sussidiaria, al pagamento delle spese condominiali.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 5 ottobre – 14 dicembre 2011, numero 26831 Presidente Oddo – Relatore Manna Svolgimento del processo M D.F. proponeva opposizione al decreto emesso dal giudice di pace di Lanciano su ricorso del condominio Palazzo Upim, con il quale le era stato ingiunto il pagamento della somma di Euro 729,14 per oneri condominiali, deducendo di non esservi tenuta essendo soltanto nuda proprietaria dell'appartamento cui si riferivano i millesimi. Il condominio opposto resisteva all'opposizione assumendo che nella specie trovavano applicazione gli artt. 1004 e 1005 c.c Autorizzata la chiamata in causa dell'usufruttuaria, B.A., che non si costituiva, il giudice di pace con sentenza del 28.10.2004 revocava il decreto e dichiarava tenuta al pagamento degli oneri la terza chiamata. Riteneva il giudice di prime cure che, assente una norma ad hoc , in base alle indicazioni ricavabili dal combinato disposto degli artt. 1004 e 1005 c.c. e 64 disp. att. c.c. l'usufruttuario dovesse ritenersi condomino per tutto quanto riguardasse l'amministrazione e il godimento delle cose comuni, restando a carico del nudo proprietario soltanto le altre spese, ossia quelle per le innovazioni, la manutenzione e le riparazioni straordinarie, e che nel caso specifico, era risultato che le voci di spesa erano quasi tutte attinenti alla manutenzione ordinaria. Solo una rata era stata qualificata come straordinaria , ma non era né documentata, né specificata e, comunque, d'importo così esiguo da non inficiare la decisione di dichiarare la nullità rectius revocare il decreto opposto. Per la cassazione di tale sentenza ricorre il condominio Palazzo Upim, con un solo motivo d'annullamento. Resiste con controricorso l'intimata D.F.M., che ha depositato memoria. Non ha svolto attività difensiva B.A. . Motivi della decisione 1. - Con l'unico motivo d'impugnazione il condominio ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1004, 1005, 1117, 1118 e 1123 c.c., in relazione all'art. 360, numero 3 c.p.c., sostenendo che il condominio è terzo rispetto ai rapporti fra nudo proprietario e usufruttuario, allo stesso modo in cui è terzo rispetto all'eventuale conduttore di una delle unità immobiliari di proprietà individuale. L'obbligazione di concorrere alle spese condominiali, gravante sul condomino, costituisce una caratteristica obligatio propter rem , che deriva dal solo essere proprietari di un immobile facente parte del condominio. Correlativamente, si sostiene, l'azione derivante da rapporti condominiali non può essere fatta valere nei confronti di persone che pur detenendo, usando e sfruttando una delle unità immobiliari non ne sia proprietario. Per tale ragione, al fine di stabilire chi tra il nudo proprietario e l'usufruttuario debba essere tenuto al pagamento degli oneri condominiali, non possono richiamarsi gli artt. 1004 e ss. c.c., perché essi disciplinano unicamente i rapporti fra tali soggetti e non possono estendere oltre la loro portata. 2. - Il motivo di ricorso è infondato. 2.1. - Occorre premettere che le sentenze del giudice di pace pronunciate secondo equità in controversie di valore non eccedente i milleduecento Euro e soggette, ratione temporis , al regime impugnatorio antecedente quello di cui al d.lgs. 2 febbraio 2006, numero 40, sono impugnabili con ricorso per cassazione per violazione di norme di diritto - alla luce della sentenza numero 206 del 2004 della Corte costituzionale - soltanto in relazione ai principi informatori della materia, restando preclusa la denuncia di violazione di specifiche norme di diritto sostanziale ne consegue che costituisce onere del ricorrente indicare chiaramente quali siano i principi informatori che si assumono disattesi, a pena di inammissibilità del ricorso Cass. nnumero 4282/11, 11638/10, 6382/07 e 1756/05 . Nello specifico, anche a enucleare dalla suesposta censura, quale principio informatore asseritamente violato dal giudice a quo , quello secondo cui l'obbligazione di pagamento degli oneri condominiali segue l'intestazione del bene, irrilevante essendone il godimento da parte di terzi, in quanto destinato a operare nell'ambito dei rapporti interni con il proprietario, è da escludere che una siffatta proposizione corrisponda a un canone fondamentale della materia. E ciò per due ragioni interagenti. La prima è data dal fatto che in materia condominiale l'esistenza di diritti reali o personali di godimento sulla singola unità immobiliare non è, di regola, irrilevante nei rapporti tra il proprietario e il condominio, come si desume sia dall'opponibilità erga omnes dell'usufrutto immobiliare, soggetto a trascrizione ex art. 2643, numero 2 c.c., sia dagli artt. 67, comma 3 disp. att. c.p.c., e 10, comma 1 della legge numero 392/78, che attribuiscono poteri diversamente calibrati di intervento in assemblea e di voto, rispettivamente, all'usufruttuario e al conduttore. La seconda deriva da ciò, che la giurisprudenza di questa Corte si è orientata nel senso di ritenere che in tema di ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario ed usufruttuario, in applicazione degli artt. 1004 e 1005 c.c., il nudo proprietario non è tenuto, neanche in via sussidiaria o solidale al pagamento delle spese condominiali, né può essere stabilita dall'assemblea una diversa modalità di imputazione degli oneri stessi in deroga alla legge Cass. numero 21774/08 . 3. - Il ricorso va pertanto respinto. 4. - Le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza della parte ricorrente. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente alle spese, che liquida in Euro 1.200,00, di cui 200,00 per esborsi, oltre spese generali di studio, IVA e CPA come per legge.